Что нужно знать о субаренде нежилых помещений. Субаренда, что это – простая формальность или сложная правовая процедура

Оформлено это согласие может быть как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола совместного заседания. Его можно также оговорить заранее в первичном договоре аренды как право арендатора на временную передачу имущества в субаренду.

Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды. Эта норма устанавливается законодательно в п.2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий действие первичного договора аренды. В том случае, когда срок действия договора аренды не определен, договор на субаренду также может быть заключен на том же условии. Есть еще один важный момент, по договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам. Следует учесть, что, как и все договоры, касающиеся недвижимого имущества, договор субаренды, срок действия которого превышает 1 год, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в территориальном органе Росреестра.

Что нужно для регистрации договора о субаренде

Документы, удостоверяющие личности участников сделки – арендатора и субарендатора;
- правоустанавливающие документы на передаваемое в субаренду имущество – договор аренды, а также и сам договор субаренды, который предоставляется в виде подлинников в количестве не менее чем 2 экземпляра;
- документы на имущество, передаваемое в субаренду: кадастровые и технические паспорта и иные документы, содержащие описание объекта арендных отношений.

Перед регистрацией сделки уточните полный перечень необходимых документов в территориальном органе Росреестра.

Одной из форм гражданско-правового договора является субаренда . По ней арендатор даёт гарантии о сдаче арендованной им по договору аренды собственности субарендатору. При этом учитывается то, что субаренду можно заключить только по согласию арендодателя. Такое согласие выдают двумя способами:

• указанием в договоре субаренды права арендатора на передачу собственности в субаренду;
• согласие составляют в виде протокола, соглашения, письма, дополнения к договору аренды и т.д.; после ознакомления с оригиналом, субарендатор должен получить копию на руки.

Если происходит передача имущества в субаренду , то ответственность, по договору аренды перед арендодателем, продолжает нести арендатор. Эта безапелляционная норма не изменяется договорами аренды, субаренды (п.2 ст. 615 ГК РФ).

Часть 3 пункт 2 статьи 615 ГК РФ гласит о том, что к субаренде применимы правила о договорах аренды только в случае того, если другое не было установлено на законодательном уровне. Из этого следует, что особенные условия договора аренды должны непременно указываться и в договоре субаренды .

Арендатор имеет право на сдачу арендованной собственности в субаренду и передаче своих прав и обязанностей по договору аренды, только по соглашению с арендодателем. Это указано в пункте 2 статьи 615 ГК РФ.

Выражаясь простыми словами, субаренда - сдача арендатором арендуемого им помещения, или какой-либо другой собственности, в аренду третьему лицу. Сложность сделки такого рода состоит в том, что в ней должны принимать участие три стороны, а не две, как это происходит при обычной аренде. Арендатор может сдавать арендованную собственность в субаренду, после соглашения арендодателя. Сдача в субаренду, без согласия собственника, считается незаконной. Это согласие должно быть в документальном виде. Заключая сделку по договору субаренды, можно столкнуться с проблемой, поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не имеет главу, которая определяет специфику соглашений о субаренде. Также не существует порядка предоставления данного соглашения на законодательном уровне.

Субаренда на практике.

Заключая договор субаренды , согласие собственника на субаренду, в обязательном порядке, прописывается в договоре аренды . Договор входит в пакет документов на юридический адрес или находится в отдельном документе, который предоставляет арендодатель. Документ оформляется в виде приложения к договору. Также допускается оформление в форме письма, протокола, соглашения или дополнения к договору. Копию данного документа субарендатор получает на руки.

Разрешение на субаренду , прописанное в договоре аренды, снимает с арендатора обязанности от получения дальнейших соглашений от арендодателя при последующих возможных сделках. С одной стороны, это преимущество для арендатора, но с другой - опасность для арендодателя, поскольку при подписании договора аренды с правом субаренды он не имеет представления о том, с кем в будущем может заключить его арендатор аналогичный договор, и какие могут быть внесены дополнительные условия в договор субаренды.

Правила заключения договора субаренды.

Согласие на субаренду от собственника является обязательным. Главное условие субаренды - наличие согласия арендодателя, оно не подвергается изменениям прочими положениями договора. Договор будет считаться недействительным, если в него будет включено условие того, что арендатор может сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя.

Срок договора субаренды может превышать срок об аренде. Это бывает в том случае, если договор аренды продлевают на неустановленный срок. Такое положение применимо и к договору субаренды.

Арендатор не может дать субарендатору больше прав по использованию и владению собственностью, чем имеет сам, соответственно условий договора.

Действующее законодательство России предусматривает заключение договора субаренды недвижимого имущества, сроком более одного года, обязательной регистрации. Если регистрация будет отсутствовать, то субарендатор может понести определённые риски. Ведь незарегистрированный в назначенном порядке договор является недействительным.

Преждевременное расторжение договора аренды повлечёт за собой прекращение заключённого в соответствии с ним договора субаренды . Если по каким-либо причинам договор аренды будет признан недействительным, то договор аренды аннулируется.

Каковы же существенные условия субаренды?

Существенным условием для субаренды считается условие об объекте арендных отношений. В договоре должны быть указаны все данные, позволяющие с точностью установить имущество, передаваемое арендатором субарендатору в качестве предмета субаренды. В случае отсутствия подобных сведений об имуществе, которое передаётся субарендатору, договор не считается заключённым. Примечательно, что описание передаваемого имущества в субаренду должно полностью соответствовать предмету договора аренды. Иначе субаренда не будет признана заключённой.

Сдача в субаренду нежилых помещений, способ, как заработать, основа способа, конечно, субаренда коммерческой недвижимости. И вот вам конкретный план.

Насколько бы сейчас не считали малоперспективным сдачу в аренду коммерческой недвижимости, вы можете сами проанализировать рынок недвижимости своего города и решить, насколько реально этим заниматься. И пошаговый план вам в помощь.

Итак, суть сводится к тому, что вам надо снять подешевле и сдать по-дороже:))

Сдача в субаренду нежилых помещений: как заработать

1. ищите нежилое помещение
2. узнаете цену и основные условия сдачи в аренду
3. делаете это с 10-ю помещениями
4. выбираете лучшие условия
5. заключаете договор
6. сдаете дороже, чем сняли

Математика

• Затраченное время: 2-3 недели плотного поиска
• Средняя цена: 1200 руб/метр
• Площадь помещения: 60 кв м
• Разница в аренде: на 20% больше, чем сняли
• Срок: не дольше, чем на 11 месяцев
• Условия: 1 мес каникул, вы берете задаток(за последний мес)
• Прибыль: 1 месяц каникул 1200 х 60 = 72000
• Со второго мес: 240 руб х 60 метров = 14400 руб

Что искать?

• отдельное помещение
• отдельно стоящее помещение
• универсальное помещение

Где искать нежилое помещение

• объявления физ лиц
• собственники строительных организаций
• новостройки
• сайты, AVITO и проч
• посмотреть вокруг
• подумать, как привлечь

Анализ рынка коммерческой недвижимости

1. макро рынок (недвижимость а регионе) — в целом ДВ
2. микрорынок (рынок где расположен объект) — район города
3. местоположение и дом (для рентабельности сдачи) — одно помещение во внутрь во двор выходи, а второе с наружи в одном доме. Помещение убитое, но красивый дом и ужасный дом и красивое помещение — знать кому сдавать
4. окружение и соседи
5. доступность и возможность подъезда (кол-во подъездных путей) — на какой машине подъехать (груз или легковое), наличие маршрутных остановок
6. назначение помещения (определяем круг арендаторов) для медуслуг более высокие требования к помещению
7. возраст помещения
8. конфигурация (насколько есть полезная площадь — общая, техническая, полезная) Полезная — стоит стул офиса, коридоры с/у — общая, лифты и вентиляция шахты — служебные
9. цокольное помещение или на 1 этаже, состояние входов, окон и их расположение, общее состояние помещения, освещенность, отсутствие грибка, кондер и прочее.

Хорошее помещение — если это одна большая комната
Инженерные системы — вода и киловатт (офис терпимо с киловаттами)
Киловатт должно быть хотя бы 10
Имидж помещения — район, кто ходит рядом, как влияет на общественность, какие сплетни — вот плохо строили и люди плохо относятся из-за этого

Надо понимать, кому вы будете ее сдавать, например, здесь будет хорошо сделать офис (тихий или проходной), продуктовый магазин.

Форма сравнения помещения

• выписываем все параметры сравнения — около 25 и 10 основных
• по 10 параметрам самый лучший объект и он будет эталон — 100%
• выбираем более значимые параметры и менее значимые, например, более значимые — местоположение, менее — какого цвета стены
• назначаем каждому параметру цену в баллах
• сравниваем параметры
• подводим итог

Самое лучшее помещение — 100% и оно оценивалось по 10 параметрам. По идее каждый параметр должен весить 10% — в итоге 100%. Но так как у более значимых параметров есть больший вес, то им определяем 17% вместо 10%, а менее значимым 3-5-8%, но в итоге в сумме должно получиться 100%

Второе помещение смотрим по тем же параметрам и даем баллы, отталкиваясь от исходного помещения, его параметров и баллов за параметры, но с учетом качество параметров нового помещения. Например, в помещении-эталоне было за местоположение 17 баллов, а это тянет на 15 или 19, то пишем 19 — 2 или 19 +2

В итоге складываем сумму получившейся разницы и определяем, насколько второе помещение лучше или хуже помещения-эталона

Стоимость кв м — не включаем в параметры оценки

Переговоры с собственником

1. получить льготный период

• сделать ремонт
• искать арендаторов
• вы хотите вложить в это помещение

2. На ком лежит ответственность

• ремонт
• пожарная ответственность
• кто отвечает за реконструкцию
• о возможности продления и расторжения договора субаренды
• кто и какие платит штрафы, если не исполняет платежи
• о расходах и гарантиях по договору
• правила пользования объектом

3. Снижение стоимости арендной ставки

• торговаться
• но это не главное, можно разбить ее на составляющие, которые вкупе будут давать, например 14 рублей (коммунальные платежи, эксплуатация и проч) а потом предложить без всяких заморочек платить 16 рублей. Чаще выбирают 16, т.к. не все умеют быстро считать.

4. Оттянуть время заключения договора

Ищем арендатора на субаренду помещения

Принципы поиска клиентов

• по этому же району идем и предлагаем магазинам, салонам и прочим расшириться
• сами подаем объявления в СМИ
• вешаем баннер на помещение
• рассылка по вероятным арендаторам
• предложить старым арендаторам
• предложить друзьям за вознаграждение

Каких арендаторов не надо брать

• которые сразу торгуются, не смотря на помещение
• предлагают все сделать «в черную», это не указывать, это не показывать
• внутренние ощущения, что с арендатором не комфортно
• сетки и мелкий бизнес
• с такими же товарами, как у соседей
• нелегальные деятельности (игровые автоматы, алкоголь без лицензии и прочее)

Договор субаренды

• примерно такой же как и договор аренды, который не должен соответствовать договору аренды — идентичность
• оплата по договору субаренды на 10 дней раньше, чем договор аренды
• коммуналку в аренду лучше включить. Можно отдельно брать аренду, коммуналку, ремонт
• выставлять несколько счетов и растягивается во времени, чем, например, просто оплата одной суммой

Заключили договор субаренды!

Продолжать работать с ними постоянно. Заезжать, спрашивать, как у них дела. Чтобы они платили вам регулярно.

• вы можете получать пассивный доход
• сами научитесь проводить сделки аренды
• станете более подкованы в инвестициями

От вас только — решиться на это:)

Сегодня вы узнали пошаговый алгоритм сдачи в субаренду нежилого помещения. Пожалуйста выскажитесь в комментариях к статье, если вы занимались субарендой коммерческой недвижимости.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, Арендатор вправе распоряжаться своими правами, предоставленными ему договором аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), следующим образом:

сдавать арендованное имущество в субаренду;

передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

отдавать арендные права в залог;

вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

По общему правилу все эти операции арендатор может осуществлять

только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Согласие арендодателя может быть выражено либо непосредственно в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении к нему.

Следует отметить, что арендатор может производить все эти действия только с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.

Наибольшее распространение на практике получили случаи заключения договоров субаренды. По договору субаренды арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее по договору аренды, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор субаренды может быть заключен на срок, не превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет сам в соответствии с условиями договора аренды.

По общему правилу (ст. 618 ГК РФ) досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Пример 1

Договор аренды здания прекращен досрочно по вза­имному согласию сторон. Субарендатор обратился к арендодателю с просьбой о заключении договора арен­ды в пределах оставшегося срока субаренды на тех же условиях, что и ранее действовавший договор аренды.

Договором аренды могут быть предусмотрены и иные правила в отношении действия договора субаренды в случае прекращения договора аренды. Если договор арен­ды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соот­ветствии с ним договоры субаренды. В качестве приме­ра ничтожных можно привести следующие сделки:

Не соответствующие закону или иным правовымактам (ст. 168 ГК РФ);

Совершенные с целью, заведомо противной основамправопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ);

Притворные и мнимые сделки (ст. 170 ГК РФ).

Пример 2

Между юридическими лицами заключен договор арен­ды нежилого помещения. Арендодателем выступает государственное предприятие. Арендатор с согласия арендодателя передал арендуемое нежилое помеще­ние в субаренду. Впоследствии выяснилось, что при за­ключении договора аренды арендодатель не получил согласия собственника на передачу закрепленного за ним нежилого помещения в аренду. Таким образом, до­говор аренды является ничтожным в соответствии со ст. 168 ГК РФ. Поскольку первоначальная сделка арен­ды ничтожна, договор субаренды также является ничто­жным. Но в соответствии со ст. 115, 296, 297 ГК РФгосударственное предприятие не имеет права высту­пать арендодателем закрепленного за ним на праве оперативного управления имуществом. Таким образом, первоначально ничтожность сделки возникает из того, что она заключена ненадлежащей стороной.

При заключении договора субаренды ответственным по первоначальному договору аренды продолжает оста­ваться арендатор.

Пример 3

В соответствии с договором аренды арендатору пре­доставлено в пользование здание, с согласия арендода­теля часть здания сдана в субаренду. Субарендатор не вносит своевременно арендную плату за занимаемую им часть помещения. Ссылаясь на данные обстоятельства, арендатор также задерживает перечисление арендной платы арендодателю. Действия арендатора в подобной ситуации неправомерны. Наличие договора субаренды не изменяет права и обязанности арендатора по перво­начальному договору аренды. Несвоевременное внесе­ние арендной платы субарендатором не является осно­ванием для отсрочки платежа арендатором.

Субаренда в Санкт-Петербурге

В городе действует упрощенный порядок предостав­ления объектов нежилого фонда, арендодателем кото­рых выступает КУГИ, в субаренду, установленный распо­ряжением КУГИ от 16.06.1998 № 820-р «О предоставле­нии объектов нежилого фонда в субаренду» (далее — Распоряжение № 820-р).

Арендаторы, не имеющие задолженности по арендной плате на момент подписания договоров субаренды, име­ют право на заключение договоров субаренды без до­полнительного рассмотрения вопроса на Комиссии по распоряжению объектами недвижимости (далее — Ко­миссии) и издания соответствующих распоряжений пред­седателя КУГИ. Арендаторы, заключившие договор арен­ды до издания упомянутого распоряжения, могут реали­зовать свое право на заключение договоров субаренды путем заключения дополнительного соглашения к дого­вору по формам, приведенным в приложениях к Распо­ряжению № 820-р.

Таким образом, для сдачи помещения в субаренду в соответствии с указанным Распоряжением достаточно сослаться на соответствующий пункт договора аренды, дополнительного соглашения с КУГИ и доказать отсут­ствие задолженности по арендной плате. Отсутствие у арендаторов задолженности по арендной плате на мо­мент подписания договоров субаренды является сог­ласием арендодателя на сдачу в субаренду. Дополни­тельного согласия арендодателя на сдачу объектов нежилого фонда в субаренду не требуется. При этом арендатор обязан уведомить арендодателя о заключении договора субаренды в пятидневный срок со дня го­сударственной регистрации договора субаренды.

Все вышесказанное касается арендаторов, заключивших договор аренды, не предусматривающий применения ко­эффициента социальной значимости менее 1.

Если же в договоре аренды размер арендной платы рассчитан с применением коэффициента социальной значимости менее 1, то порядок предоставления поме­щения в субаренду в данном случае иной. Арендатор по такому договору аренды вправе обратиться с письмен­ным заявлением в агентство КУГИ для получения на Ко­миссии согласия арендодателя на сдачу в субаренду, приложив проект договора субаренды, план объекта не­жилого фонда, учредительные документы лица, изъя­вившего желание стать субарендатором, а также разре­шения Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора и иных кон­тролирующих органов на использование объекта нежи­лого фонда под цели, указанные в договоре субаренды. Агентство КУГИ рассматривает это заявление в течение 10 дней со дня его регистрации, после чего направляет в Комиссию заключение о целесообразности согласия арендатору на сдачу в субаренду, а также сформирован­ный пакет документов. После этого Комиссия принима­ет соответствующее решение, на основании которого с арендатором заключается (либо не заключается) допо­лнительное соглашение к договору аренды. При этом арендная плата за сдаваемые в субаренду площади бу­дет рассчитываться по полной рыночной ставке незави­симо от того, осуществляет субарендатор социально-значимый вид деятельности или нет.

Субаренда в Ленобласти

В Ленобласти вопрос передачи арендованного объ­екта недвижимого имущества в субаренду решается иначе.

Во-первых, отметим сразу, что в области социальному фактору уделяется намного меньше внимания, чем в Санкт-Петербурге, т.е. льготники (например, благотвори­тельные и иные некоммерческие организации и объеди­нения) могут рассчитывать только на невостребованные площади.

Вопрос передачи арендуемого объекта нежилого фон­да в субаренду регулируется Распоряжением Леноблкомимущества от 28.01.1998 № 19 «О порядке предоста­вления в субаренду объектов нежилого фонда». Им, в ча­стности, устанавливается, что:

1.Передача в субаренду арендуемого объекта осуществляется арендатором на основании договора с суб­арендатором, заключаемым с письменного разрешения Леноблкомимущества.

2.В субаренду не может передаваться более 50 % площади арендуемого объекта.

3.Арендатор, изъявивший желание выступить арендодателем по договору субаренды, обращается в Леноблкомимущество с письменным заявлением, к которомуприлагаются:

Копия ходатайства (на имя арендатора) лица, жела­ющего заключить договор субаренды, с указанием целейпредполагаемого использования помещений, их площа­ди, срока субаренды;

Письменное согласие балансодержателя объекта;

Проект договора субаренды;

Выкопировка помещений, предполагаемых к сдачев субаренду;

Копия устава юридического лица, изъявившего желание стать субарендатором;

Разрешение Госсанэпиднадзора и Госпожнадзора в случае перепрофилирования арендуемых помещений при сдаче в субаренду.

Затем, после проверки представленных документов, проводится заседание Комиссии, которая и выносит окон­чательное решение. То есть субарендатор должен прой­ти точно такую же процедуру, что и сам арендатор. Есте­ственно, она занимает значительный период времени.

Почему область настолько затруднила саму возмож­ность передачи объектов нежилого фонда в субаренду? По-видимому, такая позиция области объясняется тем, что на ее территории расположено большое количест­во невостребованных объектов, средств на содержание которых в надлежащем состоянии у области не хвата­ет, и, как следствие, область хочет привлечь как мож­но большее количество арендаторов. Поэтому законо­дательно созданы такие условия арендаторам и потен­циальным субарендаторам для сдачи арендуемого объ­екта в субаренду, что хозяйствующему субъекту выгод­нее обратиться напрямую к Арендодателю в лице Леноблкомимущества.

Перед тем как давать определение того, что такое субаренда, напомним читателю, что означает аренда.

Аренда - это соглашение сторон, в результате которого собственник имущества (Арендодатель) передает право пользования (но не право собственности) своим имуществом и владения им другому лицу (Арендатору) на определенное соглашением время и за определенную плату.

Так вот, Арендатор имеет право, при согласовании с Арендодателем, арендованное имущество сдать в субаренду, то есть передать третьим лицам. Говоря простым языком, это вторичная аренда, при которой Арендатор становится Арендодателем по отношению к третьему лицу или группе лиц. Договор субаренды может заключаться на срок, не превышающий срок, указанный в договоре аренды. И к договору субаренды предъявляются те же юридические требования, что и к договору аренды.

По договору субаренды Арендатор может передавать в пользование Субарендатору часть арендованного имущества или полностью все арендованное имущество, при этом самостоятельное право пользования имуществом у Субарендатора не наступает. В случае досрочного расторжения договора аренды, договор субаренды прекращается автоматически.

Что такое субаренда становится понятным из некоторых статей Гражданского Кодекса. Когда заключается договор субаренды, то Арендатор выступает вторичным Арендодателем. При этом, первый Арендатор несет полностью все обязательства по договору аренды. И в силу того, что договор субаренды является производным от договора аренды, то все его условия зависят от основного договора аренды.

Поэтому, при заключении договора субаренды желательно запросить копию основного договора аренды, чтобы понимать, что условия субарендного договора соответствуют условиям арендного договора. Так, например, бывают случаи, когда в договоре субаренды срок действия договора указан, например 2 года, в то время как срок действия договора аренды всего лишь год. В результате договор субаренды может действовать только в рамках сроков, указанных в договоре аренды.

Фактически во многих договорах аренды изначально уже указывается информация об условиях субаренды. В некоторых договорах аренды прописано прямое запрещение сдавать имущество в субаренду, некоторые договора допускают передачу имущества в субаренду, но при обязательном письменном обращении к основному Арендодателю.