Как разделить квартиру в натуре на две. Как разделить квартиру на доли с единоличным собственником

Разделить собственность квартиру

Раздел квартиры при разводе

Раздел приватизированной квартиры

Ипотека развод раздел

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская Палата Московской Области

Необходимость разделить собственность квартиру, машиноместо, гараж, загородный дом, земельный участок возникает в России повсеместно. Все перечисленные объекты объединены одним — это недвижимость, и, как известно, разделить физически недвижимость, за исключением земельного участка, крайне затруднительно. Рассмотрим как разделить квартиру, в качестве примера раздела перечисленного недвижимого имущества.

Как разделить долевую собственность квартиры

Причины раздела недвижимости, в том числе и квартир, в основном, две: 1) Невозможность совместного использования собственниками; 2) Закрепление за сособственниками долей недвижимости, например квартиры, и документальное оформление прав на соответствующие доли. Конечно, перечисленные причины не исчерпывают всего разнообразия жизненных ситуаций, требующих произвести раздел квартир, важно, что причины раздела не влияют на способы раздела. Вместе с тем, причины раздела следует учитывать при выборе способа.

Разделить долевую собственность квартиры как раздел любой вещи, в буквальном смысле — создание из одного объекта недвижимости квартиры, нескольких частей — нескольких квартир. Это ответ на детский вопрос: Как разделить квартиру на две. Здесь важны акценты: в результате раздела квартиры должны получиться квартиры. Именно квартиры, а не комнаты, как в коммунальных квартирах.

Как при разделе яблока на две части, у нас получаются две части яблока того же сорта, с тем же вкусом, цветом и т.д., которые способны удовлетворить потребность человека съесть яблоко. Аналогично с квартирами. Квартира предназначена для проживания и удовлетворения соответствующих потребностей человека. При разделе квартиры должны быть образованы доли, каждая доля в отдельности должна полностью обеспечить потребности человека в жилье.

Квартира, согласно Жилищному кодексу РФ, как жилое помещение, предполагает наличие жилых комнат и вспомогательных помещений – санузла, кухни, кладовой и т.д. Индивидуальные технические характеристики каждой квартиры описывает Бюро Технической Инвентаризации (БТИ) в техническом паспорте на квартиру.

Следуя описанной логике, все без исключения собственники квартир при разделе квартир желают получить несколько квартир, то есть жилых помещений, каждое из которых соответствует требованиям Жилищного кодекса РФ для квартиры. Прежде всего, это должны быть полностью изолированные помещения, в которых будут жилая комната, свой санузел, своя кухня и отдельный вход с лестничной клетки.

Для юристов раздел квартиры предполагает две формы раздела: 1) Раздел юридический — раздел права собственности на квартиру, образование общей долевой собственности, когда право собственности на квартиру делится на доли и у каждой из долей появляется собственник. Например – собственник ½ доли, 1/3, или доли иного размера. Собственников долей может быть несколько;

2) Реальный раздел квартиры — когда из одной квартиры делают несколько, путем реконструкции.

В большинстве случаев, когда говорят о разделе квартир, говорят о юридическом разделе – определении долей собственников в праве собственности на квартиру.

Как определить долю в квартире

Долю в квартире определить можно несколькими способами. Иногда размер доли квартиры зависит от оснований возникновения общей собственности нескольких собственников на квартиру.

Способы определения долей в квартире: 1) По договоренности между проживающими в квартире при приватизации; 2) По закону (при наследовании или в браке); 3) По завещанию; 4) По решению суда; 5) По договору и т.д.

Каждая из перечисленных ситуаций приводит к возникновению общей долевой собственности на недвижимость, и как правило в последствии приводит к необходимости раздела квартиры.

Раздел квартиры при разводе

Отметим сразу: Ситуации раздела квартиры при разводе возможны только для супругов, зарегистрировавших барк в ЗАГСе. Так называемые «гражданские браки» государством не признаются в качестве брака, на них не распространяется имущественные последствия брака. Раздел квартир при разводе в случаях гражданского брака в порядке раздела имущества супругов не проводится. Имущество, приобретенное в гражданских браках, делится по правилам Гражданского кодекса РФ о долевой собственности.

Режим имущества супругов регулируется Семейным кодексом РФ. Супруги могут установить договорный режим супружеского имущества, заключив брачный договор или руководствоваться законным режимом имущества.

При наличии брачного договора, приобретенную в браке квартиру супруги будут делить на условиях брачного договора. В брачном договоре супруги вправе установить любые доли на такую квартиру. Например, в договоре может быть установлено, что квартира является собственностью одного из супругов, или ребенка. Квартира может быть общей собственностью супругов и принадлежать каждому из них в долях. На случай развода в договоре может быть установлено, что квартира подлежит продаже по рыночной стоимости, а деньги разделу между супругами в какой-то пропорции. Например, 1/3 жене, 2/3 мужу, или наоборот.

Брачным договором может быть установлена равно долевая собственность на квартиру, когда каждый из супругов является собственником по ½ доли квартиры, или долевая с какими-то конкретными долями, например – ¾ супруге, ¼ -супругу.

Брачным договором доли в квартире могут быть определены во время брака и/или на случай его расторжения.

Брачный договор совершается только в нотариальной форме, в противном случае этот договор недействителен. На основании брачного договора в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) может быть внесена запись о правах каждого из супругов на соответствующую долю квартиры.

Собственность на долю в праве собственности на квартиру не предполагает передачу или владение каждым из супругов конкретных помещений в квартире.

Если брачного договора нет, действует закон

Большинство семей в Российской Федерации не заключают брачный договор. По сведениям Нотариальной палаты РФ брачный договор заключают не более 4% от вступающих в брак.

В отсутствие брачного договора действует так называемый «законный режим совместного имущества супругов», который установлен в Семейном кодексе РФ.

По правилам Семейного кодекса РФ в случае раздела супружеского имущества доли супругов признаются равными – ½ муж, ½ жена. В отдельных случаях размеры долей могут быть иными – когда один из супругов скрывал свои доходы, расходовал общее имущество на наркотики, алкоголь, проигрывал и т.д. Но это имеет значение только при судебном разделе имущества супругов. Как правило, суды не значительно изменяют размеры долей.

Доли супругов в квартире зависят от условий приобретения

При разделе квартиры супругами важно, каким образом была приобретена квартира. Иногда квартиру покупают на деньги, подаренные родителями одного из супругов или на деньги от продажи одним из супругов принадлежавшего ему до брака имущества, например другой квартиры. Или, добрачные деньги одного из супругов уплачены деньги за купленную в браке квартиру. В таких случаях квартира или вообще не подлежит разделу, поскольку является личным имуществом одного из супругов, или общим имуществом подлежащим разделу является только часть квартиры.

В случае споров о разделе супружеского имущества всплывают все ошибки при покупке квартиры.

Покупая квартиру в браке важно правильно оформить каждый документ, правильно совершить каждое действие при покупке.

Если супруги в браке приватизировали квартиру, то такая квартира не подлежит разделу.

Оформить раздел квартиры

Раздел квартиры оформляют договором. О разделе супружеского имущества супруги составляют договор. Если составлен брачный договор, условия о разделе квартиры могут быть изложены в брачном договоре. В договоре супруги вправе не только определить доли, в которых они делят имущество, но и определить имущество, которое передается каждому из супругов в счет его доли. Этот договор может быть составлен во время брака или после его прекращения.

Важно для раздела супружеского имущества: По Семейному кодексу РФ в случае раздела супружеского имущества разделу подлежат и долги. Это важно, поскольку для покупки недвижимости, в том числе и квартир, широко применяется ипотека.

Для раздела ипотека — долг, а не залог квартиры, обременение. Вообще, ипотека — это залог квартиры, обеспечение выплаты долга по кредитному договору. С учетом норм Семейного кодекса в случае раздела супружеского имущества подлежит разделу и долг по ипотечному кредиту — ипотека.

Супругам необходимо помнить: Банки всегда возражают против раздела ипотечных кредитов между бывшими супругами в случае расторжения брака. Более того, банки расценивают заявление о разделе кредита по основанию расторжения брака в качестве основания для досрочного возврата кредита.

В случае расторжения брака при наличии непогашенного ипотечного кредита супругам необходимо решить судьбу этого кредита, порядок его погашения.

Если супруги не могут прийти к соглашению о разделе имущества, раздел может произвести суд. Но суд будет делить имущество исходя из равенства долей супругов.

При разделе ипотечных квартир всегда существенное значение приобретает источник первого взноса за квартиру и источник выплат. Часто за квартиру платит кто-то один из супругов.

В судебном споре по разделу квартир проявляются все ошибки при покупке квартиры в браке.

Защищайте свою недвижимость при ее покупке!

РАЗДЕЛ ПРИВАТИЗИРОВАННОЙ КВАРТИРЫ

Юридический раздел приватизированных квартир происходит во время приватизации.

Размеры долей собственников квартир, полученных при приватизации, определяются договорами передачи. Это особый вид договоров, которые установлены законом о приватизации и заключаются на основании заявлений проживающих о приватизации квартиры. Заявление на приватизацию квартиры и договор передачи — основные правоустанавливающие документы собственников приватизированных квартир.

По договорам передачи квартиры из муниципальной или государственной собственности передаются в собственность граждан, зарегистрированных в этих квартирах по месту жительства на момент заключения договора передачи.

Поскольку доли каждого сособственника установлены в договоре передачи при приватизации квартир, юридический раздел приватизированных квартир не производится.

Исключения составляют приватизированные квартиры, в которых доли сособственников не определены.

Встречаются договоры, в которых установлена не общая долевая собственность на квартиру, а общая совместная собственность нескольких собственников, например трех, на квартиру. В этих случаях сособственникам необходимо произвести юридический раздел квартиры, для чего определить доли каждого в праве собственности на квартиру и внести об этом сведения в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

Следующий вопрос, который придется разрешить сособственникам приватизированной квартиры при желании ее разделить – определить, с кем из собственников будут проживать лица, отказавшиеся от участия в приватизации.

Дело в том, что по закону лица отказавшиеся от участия в приватизации квартиры приобретают право пожизненного проживания в этой квартире. Раздел квартиры может иметь значение для соблюдения прав проживающего в приватизированной квартире лица, отказавшегося от участия в приватизации.

Реальный раздел приватизированных квартир производится аналогично порядку для раздела квартир супругами или наследниками.

По состоянию на сентябрь 2016

Раздел квартиры - дело непростое. С недвижимостью, в нашей стране, всегда нелегко, а, когда речь идет о выделении долей, то здесь, совсем, немудрено запутаться. Надеемся, что эта статья Вам поможет во всем разобраться.

Раздел приватизированной квартиры

Как разделить приватизированную квартиру? Говоря на юридическом языке, это выделение долей с разделением лицевого счета жилья, который принадлежит собственникам. Осуществить его можно несколькими способами. Способ разделения будет зависеть от правового статуса и волевого решения собственников квартиры.

Если собственники смогли договориться между собой, то раздел квартиры можно оформить, как соглашение. Оформляется оно нотариально и регистрируется в органах юстиции. Заключается такое соглашение, лишь, между дееспособными совершеннолетними гражданами.

Если среди собственников жилья имеются несовершеннолетние дети, или же, кто-то из собственников не хочет оформлять разделение квартиры, то определение права пользования квартирой, и, выделение долей проходят в судебном порядке. Для этого, необходимо составить исковое заявление, в котором представляются причины необходимого раздела квартиры, указывается круг собственников и их правовой статус. Если при разделе квартиры затрагиваются интересы несовершеннолетних собственников, то, дополнительно, к исковому заявлению нужно приложить согласие органов попечительства и опеки, на раздел квартиры, и, определения в ней, доли ребенка. Лучше всего, вместе с разделом квартиры, требовать определения прав пользования этим жильем.

Когда раздел квартиры будет произведен, то, нужно будет, обратиться в управляющую организацию с заявлением на разделение лицевого счета, для оплаты коммунальных платежей только своей доли.

Раздел неприватизированной квартиры

А как разделить неприватизированную квартиру? Раньше, когда еще не был введен в действие настоящий Жилищный кодекс, можно было разделять лицевые счета, и, в неприватизированной квартире, то есть можно было разделить неприватизированную квартиру между двумя и более лицами. На сегодняшний день, такая норма отсутствует, потому что разделение лицевых счетов создавало подобие коммунальных квартир. Но, желающие разделить неприватизированную квартиру могут разменять неприватизированную двухкомнатную квартиру на две неприватизированные однокомнатные квартиры.

Обмен неприватизированной квартиры возможен, лишь только, с письменного согласия наймодателя, к примеру, если квартира принадлежит городу, то нужно взять соглашение в городской администрации. Члены семьи нанимателя могут потребовать обменять квартиру на несколько квартир, даже, в разных домах. Например, одну трехкомнатную квартиру разделить на три отдельные однокомнатные квартиры. Это пригодиться тем, кто хочет разъехаться.

Но, для такого обмена, нужно иметь соглашение между всеми членами семьи. Не всегда такое соглашение имеется, и, дело решается в судебном порядке. В суде должны учитываться законные интересы и доводы всех лиц, проживающие в квартире. Размен квартиры через суд - это долговременный, и, тяжелый процесс.

В случаях, когда в квартире проживают недееспособные, ограниченные в дееспособности или несовершеннолетние члены семьи нанимателя квартиры, для ее размена понадобится согласие органов попечительства и опеки. Его можно получить только в том случае, если органы опеки не увидят в размене квартиры нарушения прав указанных лиц.

Раздел квартиры на доли

Как разделить квартиру на доли? Для раздела квартиры на доли, важно, у кого находится в собственности эта квартира.

Если квартира муниципальная, то доли определяются муниципалитетом. Выделение долей производится на основе заявления нанимателя, то есть тем, с кем заключен договор найма жилья. Доли распределяются между нанимателями квартиры. Для упрощения расчетов за коммунальные услуги нужно подать заявление в управляющую компанию о разделении лицевого счета.

Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то разделить ее на доли можно в договорном, или, судебном порядке. При договорном порядке, заключается соглашение или договор, которые нужно зарегистрировать в органах юстиции. Например, когда супруги-собственники не имеют несовершеннолетних детей, и, достигают соглашения о распределении долей. Если мирно не получается решить этот вопрос, то дело решается в суде.

В суд предоставляется исковое заявление, копии документов о праве собственности на квартиру, и другие документы, которые могут повлиять на решение суда.

Раздел квартиры при разводе

Как разделить квартиру при разводе, если она находится в совместной собственности супругов? Существует несколько способов, как разделить квартиру:

• Мирным путем, заключив договор мены квартиры на две, или, более квартиры
• Раздел денег пополам, после продажи квартиры. Такой вариант возможет, по взаимному соглашению супругов, или, же в судебном порядке
• Раздел квартиры в натуре

Квартира, признанная общей собственностью, подлежит разделу, как и любое другое, совместно нажитое имущество. Суд определяет доли каждого супруга, обычно, эти доли равные. Стоимость квартиры при размене определяется по рыночной цене, при необходимости, суд может привлечь специалистов риэлтерской службы для экспертизы.

Признание судом права собственности супруга на квартиру недостаточно для того, чтобы он стал собственником. Это право нужно зарегистрировать в ГБР, для этого, нужно предоставить решение суда, план квартиры из БТИ и квитанция оплаты госпошлины.

Раздел однокомнатной квартиры

Как разделить однокомнатную квартиру при разводе? Если квартира была куплена на общие деньги супругов и является общей собственностью, то она, при разводе, подвергается разделу. После развода, каждому из супругов, будет принадлежать половина этой квартиры. После развода, супруги могут заключить соглашение для определения долей квартиры. Если не получается прийти к соглашению, то решают это в суде. После определения долей квартиры, каждый из супругов может делать со своей долей все, что захочет: сдавать, продать, обменять, но, для начала, он должен предложить купить ее второму супругу. Таким образом, супруг получит денежную компенсацию за свою долю квартиры.

Свернуть

Ответы юристов (3)

Адвокат, г. Йошкар-Ола

Правоустанавливающим документом для данного действия будет решение суда, которым определен порядок раздела долей в квартире. желательно, чтобы в решении и было указано, кому что конкретно отходит. Примерно в таком виде: В квартире… комната площадь…

Из вопроса я подозреваю, что собственно развод еще не состоялся.
Именно по этому сразу скажу:
При предъявлении исковых требований стоит подробно указать как проходит раздел. Не важно, будет это потом решение суда, или мировое соглашение утвержденное судом, оно станет правоустанавливающим документом. Таким же как договор купли-продажи, к примеру.
Потом он регистрируется в самом обычном порядке, как регистрируется в любом ином случае. Естественно, что при наличии спора в суде вполне могут встать вопросы экспертиз и т.д., так что БТИ тут в суде вам понадобится. И сумма иска исходит из цены квартиры, так что экспертная оценка нужна. Лучше будет, если между истцом и ответчиком нет согласия, чтобы экспертизы как оценочная, так и определение конкретно возможности раздела, назначались в суде.
Госпошлина при подаче иска - как и по закону, зависит от цены иска.
Оплата при регистрации - как обычно.
При подаче иска исходные правоустанавливающие документы обязательны.
Суд вправе по вашим требованиям не только определить мистические по 1/2 доли, но и по вашим требованиям конкретно определить, что и как. Все зависит только от поставленных в иске правильно вопросов.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Адвокат, г. Йошкар-Ола

Говоря на юридическом языке, это выделение долей с разделением лицевого счета жилья, который принадлежит собственникам. Осуществить его можно несколькими способами. Способ разделения будет зависеть от правового статуса и волевого решения собственников квартиры. Если собственники смогли договориться между собой, то раздел квартиры можно оформить, как соглашение. Оформляется оно нотариально и регистрируется в органах юстиции. Заключается такое соглашение, лишь, между дееспособными совершеннолетними гражданами. Если среди собственников жилья имеются несовершеннолетние дети, или же, кто-то из собственников не хочет оформлять разделение квартиры, то определение права пользования квартирой, и, выделение долей проходят в судебном порядке. Для этого, необходимо составить исковое заявление, в котором представляются причины необходимого раздела квартиры, указывается круг собственников и их правовой статус. Если при разделе квартиры затрагиваются интересы несовершеннолетних собственников, то, дополнительно, к исковому заявлению нужно приложить согласие органов попечительства и опеки, на раздел квартиры, и, определения в ней, доли ребенка. Лучше всего, вместе с разделом квартиры, требовать определения прав пользования этим жильем. Когда раздел квартиры будет произведен, то, нужно будет, обратиться в управляющую организацию с заявлением на разделение лицевого счета, для оплаты коммунальных платежей только своей доли. Раздел неприватизированной квартиры А как разделить неприватизированную квартиру? Раньше, когда еще не был введен в действие настоящий Жилищный кодекс, можно было разделять лицевые счета, и, в неприватизированной квартире, то есть можно было разделить неприватизированную квартиру между двумя и более лицами. На сегодняшний день, такая норма отсутствует, потому что разделение лицевых счетов создавало подобие коммунальных квартир. Но, желающие разделить неприватизированную квартиру могут разменять неприватизированную двухкомнатную квартиру на две неприватизированные однокомнатные квартиры. Обмен неприватизированной квартиры возможен, лишь только, с письменного согласия наймодателя, к примеру, если квартира принадлежит городу, то нужно взять соглашение в городской администрации. Члены семьи нанимателя могут потребовать обменять квартиру на несколько квартир, даже, в разных домах. Например, одну трехкомнатную квартиру разделить на три отдельные однокомнатные квартиры. Это пригодиться тем, кто хочет разъехаться. Но, для такого обмена, нужно иметь соглашение между всеми членами семьи. Не всегда такое соглашение имеется, и, дело решается в судебном порядке. В суде должны учитываться законные интересы и доводы всех лиц, проживающие в квартире. Размен квартиры через суд – это долговременный, и, тяжелый процесс. В случаях, когда в квартире проживают недееспособные, ограниченные в дееспособности или несовершеннолетние члены семьи нанимателя квартиры, для ее размена понадобится согласие органов попечительства и опеки. Его можно получить только в том случае, если органы опеки не увидят в размене квартиры нарушения прав указанных лиц. Раздел квартиры на доли Как разделить квартиру на доли? Для раздела квартиры на доли, важно, у кого находится в собственности эта квартира. Если квартира муниципальная, то доли определяются муниципалитетом. Выделение долей производится на основе заявления нанимателя, то есть тем, с кем заключен договор найма жилья. Доли распределяются между нанимателями квартиры. Для упрощения расчетов за коммунальные услуги нужно подать заявление в управляющую компанию о разделении лицевого счета. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то разделить ее на доли можно в договорном, или, судебном порядке. При договорном порядке, заключается соглашение или договор, которые нужно зарегистрировать в органах юстиции. Например, когда супруги-собственники не имеют несовершеннолетних детей, и, достигают соглашения о распределении долей. Если мирно не получается решить этот вопрос, то дело решается в суде. В суд предоставляется исковое заявление, копии документов о праве собственности на квартиру, и другие документы, которые могут повлиять на решение суда. Раздел квартиры при разводе Как разделить квартиру при разводе, если она находится в совместной собственности супругов? Существует несколько способов, как разделить квартиру: Мирным путем, заключив договор мены квартиры на две, или, более квартиры Раздел денег пополам, после продажи квартиры. Такой вариант возможет, по взаимному соглашению супругов, или, же в судебном порядке Раздел квартиры в натуре Квартира, признанная общей собственностью, подлежит разделу, как и любое другое, совместно нажитое имущество. Суд определяет доли каждого супруга, обычно, эти доли равные. Стоимость квартиры при размене определяется по рыночной цене, при необходимости, суд может привлечь специалистов риэлтерской службы для экспертизы. Признание судом права собственности супруга на квартиру недостаточно для того, чтобы он стал собственником. Это право нужно зарегистрировать в ГБР, для этого, нужно предоставить решение суда, план квартиры из БТИ и квитанция оплаты госпошлины. Раздел однокомнатной квартиры Как разделить однокомнатную квартиру при разводе? Если квартира была куплена на общие деньги супругов и является общей собственностью, то она, при разводе, подвергается разделу. После развода, каждому из супругов, будет принадлежать половина этой квартиры. После развода, супруги могут заключить соглашение для определения долей квартиры. Если не получается прийти к соглашению, то решают это в суде. После определения долей квартиры, каждый из супругов может делать со своей долей все, что захочет: сдавать, продать, обменять, но, для начала, он должен предложить купить ее второму супругу. Таким образом, супруг получит денежную компенсацию за свою долю квартиры.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

Дело в том,что я погасила ипотеку мат капиталом и после погашения ипотеки мне нужно выделить доли. На момент приобретения квартиры с мужем в браке не состояли.

Адвокат, г. Йошкар-Ола

Значит это долевая собственностьВ соответствии со статьей 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Если доли каждого участника общей собственности определены, то такая собственность считается долевой. Общая долевая собственность может возникнуть и в случаях, прямо предусмотренных законом, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, решением суда, а также в силу иных обстоятельств. Так, например, общая долевая собственность на имущество в товариществе собственников жилья (кондоминиуме) возникает в силу закона, а на имущество, нажитое супругами в период брака, в силу заключенного между ними брачного договора или по решению суда. Возможна долевая собственность между гражданами, гражданами и юридическими лицами, между юридическими лицами. Рассмотрим такой пример. В собственности двух разных семей находился загородный дом, право собственности на который определялось следующим образом: 1/2 дома владела семья Ивановых, а другая половина принадлежала троюродным брату и сестре в равных долях, то есть по 1/4 каждому. Внезапно брат умирает, не оставив завещания. Троюродная сестра являлась его единственной родственницей. Поскольку в силу статьи 532 ГК РСФСР, троюродные братья и сестры не являются наследниками по закону, 1/4 доля дома должна отойти государству. Таким образом, дом в разных долях принадлежит теперь как государству, так и гражданам. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. Эта презумпция равенства долей закреплена статьей 245 ГК РФ. Норма действует и в отношении общей совместной собственности, когда происходит выдел из нее или ее раздел и возникает необходимость определить долю либо всех собственников, либо выделяющегося собственника. К примеру, супруги в период брака приобрели квартиру, гараж и дачный участок с домом. По закону все это имущество является совместной собственностью обоих супругов, и силу статьи 39 Семейного кодекса оба супруга имеют равные права в отношении этого имущества. Проще говоря, каждому принадлежит по половине дачи, квартиры и земельного участка, хотя это и не закреплено в документах. Необходимость определения долей может возникнуть в силу разных обстоятельств. Например, когда нужно составить завещание. В этом случае встает вопрос о том, как же поделить поровну неделимые, в общем-то, вещи. Ведь если? дачного участка кого-то и устроит, то отдельная квартира, разделенная пополам и превращенная в коммуналку, вряд ли. Вот как раз в таких случаях собственникам разумно договориться, например, о том, что? долю от их совместного имущества составляет квартира, и еще? гараж и дачный участок. Тогда при разделе имущества остается только решить, кому из супругов принадлежит то или иное имущество. Собственники могут придти к соглашению, что их доли не являются равными. Так происходит чаще всего тогда, когда один из собственников вкладывал больше сил и средств в процессе приобретения имущества и поддержания его в надлежащем состоянии. Следует отметить, что когда речь идет о недвижимости, соглашение об определении долей подлежит обязательной регистрации в Городском бюро регистрации прав на недвижимость, поскольку происходит изменение вида собственности, из общей совместной она превращается в общую долевую. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Те же положения действуют и в отношении распоряжения имуществом, находящегося в общей долевой собственности. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности, несут все сособственники, соразмерно своим долям. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю, либо распорядиться ею иным образом, с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил о преимущественном перед третьими лицами праве остальных сособственников на приобретение отчуждаемой доли. Рассмотрим такой пример. Наниматели коммунальной квартиры заключили договор приватизации, в котором определили доли соразмерно занимаемой каждым жилой площади. Один из собственников собирается продать принадлежащую ему долю в виде отдельной комнаты своему знакомому, который не является сособственником данной квартиры. Так вот в соответствии со статьей 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли в письменной форме обязан сообщить остальным сособственникам о своем намерении продать принадлежащую ему долю своему знакомому с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Но не всегда участники общей долевой собственности торопятся откликнуться на предложение купить продаваемую другим сособственником долю. Если известив остальных сособственников владелец отчуждаемой доли не получит от них ответа в установленный законом срок, это не явится препятствием для заключения договора купли-продажи (или иного договора по отчуждению доли). В этом случае при обращении в Городское бюро регистрации прав на недвижимость новый собственник доли столкнется с ситуацией когда регистратор прав приостановит государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления в ГБР такой срок не истек. Если же продажа доли совершена с нарушением преимущественного права покупки, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Те же правила применяются и при отчуждении доли по договору мены. Если же собственник доли собирается продать ее кому-то из сособственников квартиры, в этом случае он не обязан извещать остальных участников о своих намерениях. То же и в случае, когда доля отчуждается безвозмездно, например, дарится. Собственник доли вправе подарить ее любому лицу без согласия остальных участников долевой собственности. Учитывая вышесказанное, следует еще раз отметить, что, во-первых, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой или совместной собственности происходит по соглашению всех сособственников; во-вторых, если кто-то из участников общей собственности собирается возмездно отчуждать принадлежащую ему долю, он обязан известить об этом остальных сособственников; в-третьих, если сособственники не могут самостоятельно решить вопросы, относящиеся к пользованию, владению, распоряжению имуществом, находящимся в общей собственности, а также определить размер доли имущества каждого из сособственников, эти вопросы разрешает суд по заявлению заинтересованной стороны.

Случаи, когда возникает необходимость разделить квартиру на доли, возникают весьма не редко. Даже учитывая тот факт, что недвижимость может не находиться в совладении или долевой собственности и у неё только один владелец. Раздел жилья при любых обстоятельствах — процедура непростая, но в отличие от ситуации с несколькими собственниками, выделить долю при одном владельце намного проще, поскольку сразу отпадает необходимость в ряде этапов.

Несмотря на это, не следует забывать, что иногда раздел квартиры в натуре невозможен технически. То есть, даже не обременяя процедуру улаживанием нюансов с совладельцами, осуществить желаемое реально не всегда. Обычно так случается с теми гражданами, которые, приобретая квартиру изначально, не планировали в будущем её делить, или получили такой объект, не имея возможности на что-либо повлиять (наследование, дарение, приватизация).

Российское законодательство позволяет гражданам самостоятельно распоряжаться своим имуществом, но у всего есть свои ограничения. Важно учитывать и необходимость тщательно взвесить причины раздела жилья, действительно ли это необходимо и риски такого решения.

Сэкономьте ваше время и нервы. и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.

Приватизированная недвижимость

В первую очередь, перед тем, как разделить жилую или нежилую недвижимость на доли, если один собственник имеет на неё права, необходимо учитывать, что после раздела квартира перестанет существовать, как единый недвижимый объект. Вместо неё появится два или более новых, в зависимости от того, на сколько частей предусмотрен выдел. Но и здесь не всё так однозначно, поскольку для создания нового недвижимого объекта он должен обладать рядом требований и характеристик. Разумеется, в ситуации с квартирой это не всегда представляется возможным из-за оборудования двух отдельных входов.

Кроме того, после разделения, первоначальный владелец квартиры потеряет право собственности на выделенную часть этого имущества.

Поделить квартиру целесообразно в том случае, когда эта жилплощадь достаточно велика или недвижимость была объединена ранее. Для маленьких квартир, особенно однокомнатных, часто можно попросту столкнуться с невозможностью осуществить задуманное.

Преимуществом для единственного владельца становиться тот факт, что ему не нужно достигать соглашения с совладельцами или обращаться в суд. Достаточно провести экспертизу и заняться бумажными вопросами. Это, в свою очередь, позволяет сэкономить не только финансовые средства, но и время.

Единоличный раздел

Российское законодательство позволяет единоличным владельцам квартир выделить в них несколько отдельных долей, если такая необходимость возникает. Однако для этого необходимо соблюдать установленные требования, которые касаются непосредственно раздела.

Чаще всего желание выделить определённую часть жилой площади возникает для дальнейшей её продажи или иной передачи прав собственности. Это возможно только для приватизированной недвижимости, поскольку все решения о разделе муниципальных объектов принимаются местными органами самоуправления, но никак не жильцами.

Самой важной процедурой для того, чтобы поделить площадь квартиры на доли, является проведение технической экспертизы. Проводит ее ответственный специалист, имеющий лицензию на подобную деятельность, и выдающий после проверки соответствующие документальные заключения. По результатам экспертизы станет ясно, можно ли вообще осуществлять раздел недвижимого объекта, позволяет ли это сделать его площадь, возможно ли обустройство отдельного входа и прочих удобств. Когда на руках будет документ о том, что раздел реален, процедура будет проходить по стандартной схеме.

Сколько частей можно выделить

Техническая часть решения вопроса с выделом доли в квартире заключена в выявлении возможности появления новых отдельных кадастровых объектов из одного существующего. Иными словами, на юридическом уровне это не просто распоряжение личным недвижимым имуществом, но и изменения на государственном уровне, поскольку из одного жилья создаётся несколько помещений, даже если внешне, мало что меняется.

И всё же, техническая возможность выдела долей в практическом осуществлении представляет собой процедуру оборудования отдельных входов и санитарных узлов для каждой части разделённой квартиры. Это предполагает, что изначально недвижимость имеет не одну сотню метров квадратных. Однако, в том случае, когда столь полномасштабно делиться квартира не может, оформить нужное количество долей без изолирования их друг от друга вполне возможно, заключив с владельцем части жилья соглашение о пользовании помещением.

Говоря о том, на сколько частей делятся жилые квартиры, следует обратиться к действующему российскому законодательству. В нём нет абсолютно никаких ограничений в данном вопросе. Однако в действительности всё будет зависеть от проводимой технической экспертизы. То есть, собственник огласит специалисту, на сколько частей желает разделить своё жильё, и в итоге получит ответ, возможно ли это исполнить на практике.

Документы при оформлении

Все процедуры, которые хоть каким-то образом связаны с недвижимостью, строго регламентируются нормами российского законодательства, в том числе и выдел доли приватизированной квартиры. Все нюансы, которые могут быть сопряжены с этим процессом, отображаются в законах и кодексах. Под нюансами имеется в виду наличие каких-либо обременений, например, непогашенная ипотека, арест недвижимости, прочее.

Несмотря на то, что у единственного собственника квартиры нет необходимости совершать ряд процедур, которые обязательно проходят совладельцы (направление уведомлений, составление соглашений, походы к юристам и к нотариусу, прочее), не стоит рассчитывать на слишком лёгкую участь. Первым делом это касается подготовки документов, которые понадобится при оформлении.

Перечень необходимых бумаг:

• Свидетельство, удостоверяющее право собственности на квартиру;
• Документы, на основании которых было получено право собственности (договор купли-продажи, обмена, ренты, приватизации, участия в долевом строительстве дарственная, завещание, свидетельство о наследовании, прочее);
• Выписка из домовой книги о прописанных в квартире лицах;
• Письменное заявление о разделе недвижимости;
• Квитанция об уплате государственной пошлины;
• Прочее по необходимости (уточняется в каждой индивидуальной ситуации).

Требования к выделу отдельных долей

Поскольку раздел квартиры на доли возможен не для каждого аналогичного объекта жилой недвижимости, необходимо учитывать все требования, благодаря которым это становится реальным. Как упоминалось выше, к ним относится ряд технических характеристик жилья, а именно:

Можно заметить, что указанные требования легче осуществить в частных домах, поскольку тот же отдельный вход для квартиры, которая находится на пятом этаже, даже звучит весьма абстрактно. И хотя это не принципиальный пункт для квартир, в любом случае после разделения её на отдельные части жильё превратиться в некое подобие коммунальной жилплощади. Это будет особенно чувствоваться, если квартира располагает не слишком большим метражом. В свою очередь, не всегда реально оборудовать и отдельные санитарные узлы. Это также создаст некий дискомфорт, поэтому и покупатели на долевую собственность находятся не так скоро, как хотелось бы

Передача прав собственности или пользования

После того, как квартира будет разделена на отдельные доли, каждый из владельцев вправе осуществлять со своим имуществом какую угодно сделку. Взаимоотношения таких собственников отличаются от совладения тем, что нет необходимости согласовывать и получать разрешение на отчуждение недвижимости друг у друга. Каждая доля – это отдельный объект, со своим лицевым счётом и документами. Именно это позволяет по упрощённой системе продать такое имущество, но при этом право выкупа всегда будет в первую очередь у остальных дольщиков. То есть, решив продать свою часть, об этом сначала нужно письменно уведомить остальных жильцов и либо получить их письменные, нотариально заверенные отказы, либо через месяц оформлять сделку уже независимо ни от кого.

Все сделки по отчуждению не подлежат обязательной государственной регистрации, поскольку новый владелец всё равно будет оформлять права собственности. Однако для безопасности сторон и обеспечения юридической чистоты имеет смысл заверять договора в нотариальной конторе. Это избавит и продавца, и покупателя от возможных исковых заявлений и мошенничества.

Приобретённые права и обязанности

Собственник квартиры, а также владелец доли в ней, имеет право распоряжаться своим имуществом так, как посчитают нужным лишь в рамках, установленных законом. То есть, все сделки должны быть законными и не должны нарушать ничьих прав.

После раздела жилья каждый из владельцев будет иметь право регистрировать в квартире своих родных и близких, проживать в ней и использовать ее непосредственно по целевому назначению. Также можно сдавать своё имущество внаём. Если квартира не жилая, собственники вправе размещать в ней свои офисы или использовать иными способами, но только не для проживания. Квартиры, расположенные в жилых домах, запрещено использовать для промышленного производства.

Одновременно с этим владельцы обязаны своевременно оплачивать коммунальные услуги, содержать имущество в надлежащем состоянии и эксплуатировать квартиру не нарушая правил проживания в многоквартирных домах. Исходя из этого, перед тем, как разделить квартиры на доли, желательно проконсультироваться со специалистом юридического профиля.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам к нашему юристу.

Приватизация хотя и позволила многим гражданам стать собственниками недвижимости, породила ряд проблем. Одной из них является раздел приватизированной квартиры, если родственники больше не хотят или не могут проживать вместе. При этом важно проделать все так, чтобы не нарушить прав никого из владельцев.

Порядок и условия выделения долей

Раздел приватизированной квартиры может быть произведен в двух формах:

• в натуре;
• в процентном соотношении.

Выбор одной из них зависит от того, что собственники собираются делать с этим имуществом дальше:

• продать;
• продолжать пользоваться.

Выделение каждому из владельцев отдельной комнаты фактически превращает квартиру в коммунальную, где каждый жилец вправе не только пользоваться своей собственностью, но и решать ее дальнейшую юридическую судьбу: завещать, обменивать, продавать и т.д.

У раздела в натуре есть ряд ограничений. Строго говоря, выделение части квартиры как самостоятельного объекта допустимо только в том случае, если есть возможность присоединить и изолировать не только жилую комнату, но и часть подсобных помещений (кухню, санузел), а также сделать отдельный вход. Для большинства современных квартир это неосуществимо.

Получается, что раздел превращается в определение порядка пользования квартирой, без разделения ее на несколько отдельных.

Если же выбор пал на выделение долей в процентом соотношении, то все собственники вправе претендовать на соответствующую ей часть стоимости жилья при продаже. Но это не исключает и дальнейшего пользования общей жилплощадью, а также возможности распорядиться своей долей. Просто несколько изменится порядок действий при этом.

Что же касается порядка выделения долей, то это можно сделать следующим образом:

1. Договорившись обо всем полюбовно и составив соответствующее соглашение.
2. Через суд, который и определит долю каждого из участников приватизации.

Раздел приватизированной квартиры

Конкретный путь собственников приватизированного жилья зависит от того, насколько им удается договориться друг с другом и учесть интересы каждого собственника. А также от того, кто именно участвовал в приватизации.

Немаловажен и тот факт, были ли в процессе перевода в частную собственность указаны доли.

Между родственниками

Между родственниками, участвовавшими в приватизации, скорее всего, квартира окажется разделенной в равных долях. То есть каждому из них будет принадлежать определенная часть переданного им жилья. И до тех пор, пока они не решат ее разделить, никаких сложностей не возникнет.

Вряд ли найдется квартира, где все комнаты окажутся имеющими одинаковую площадь. Следовательно, если предоставить каждому новому собственнику по отдельному помещению, они окажутся в неравных условиях.

Если это не помешает им договориться и составить соглашение о пользовании, то проблемы не возникнет. В ином случае в поисках справедливости придется отправиться в суд.

После развода (между супругами)

Гораздо чаще встречается ситуация, когда приватизированная квартира делится между мужем и женой после развода. Здесь важно выяснить, является ли спорное жилье совместно нажитым имуществом или нет. А затем только определять долю каждого из супругов.

Квартира, принадлежащая одному из членов семьи до брака - неделима. При этом не важно, была она приватизирована, куплена или получена как-то иначе.

А вот относительно той недвижимости, которая приобреталась супругами, раздел возможен. Ведь все, что покупается за время брака, поступает в общую собственность семьи. И после развода может быть разделено добровольно или через суд.

Не стоит забывать, что срок, в течение которого можно обратиться в суд, чтобы тот провел раздел имущества, составит три года.

Определение и раздел долей

Жилье, которое было приватизировано во время существования семьи на обоих супругов, принадлежит им обоим, причем в равных долях. Если только на этот счет нет пункта в брачном контракте или решения суда, присудившего одному из супругов большую долю. В этом случае имущество будет разделено именно так, как сказано в этих документах.

Если же в приватизации участвовал только кто-то один, то второй супруг не может претендовать на долю в таком жилье.

Приватизация предполагает безвозмездную передачу государственной жилплощади в частное владение. Следовательно, она не будет считаться общей собственностью супругов.

Раздел лицевых счетов

После того как доли определены и составлено соглашение или решение суда о порядке пользования квартирой, у сособственников появляется возможность сделать свое существование на общей площади максимально автономным. Особенно, если соседями являются не близкие родственники, а чужие люди.

Для этого необходимо разделить коммунальные счета:

• в управляющую компанию или непосредственно в предоставляющие услуги организации подается заявление о разделении счетов;
• понадобится также подтвердить свое право на долю в квартире, что можно сделать, представив свидетельство о праве собственности.

Если доли равны, и нет возможности установить отдельные счетчики, то все собственники будут оплачивать равные части расходов на содержание квартиры.

Раздел однокомнатной квартиры

Квартира, состоящая только из одного жилого помещения, весьма неудобный объект для разделения. Поэтому раздел приватизированной квартиры между родственниками в натуре невоможен в принципе.

А вот на доли ее поделить можно, также как и определить, кто именно из собственников будет проживать на такой площади. Добровольно или через суд, но порядок пользования установить получится.

Раздел кооперативной квартиры

Раздел квартиры в кооперативе осложнятся тем обстоятельством, что до полного внесения паевых взносов она остается собственностью юридического лица. Так что для того, чтобы ее разделить, придется внести средства полностью. Впрочем, из этого правила есть одно исключение.

Оно касается раздела квартиры между разведенными супругами, если до этого она была их общей собственностью. Но для этого придется определить доли каждого из членов семьи. При этом будут учтены и интересы детей, если они есть.

Возможно и переоборудование такой квартиры в две отдельные, при наличии возможности сделать это без ухудшения условий одного из собственников и соседей.

Раздел муниципальной квартиры

До момента приватизации жильцы такой квартиры имеют на нее весьма ограниченные права: они могут ей пользоваться. Но, поскольку не являются собственниками, то не имеют права ее делить. Даже при разводе.

Однако, если и муж, и жена, являются нанимателями, то они могут разделить счета, то есть превратить ее в коммунальную, где будут проживать уже не как родственники, а как соседи. Или же приватизировать жилье, поскольку до 1 марта 2017 года есть такая возможность.

Раздел служебного жилья

Такое жилье, полученное одним из супругов на время его работы в организации или же службы, разделить нельзя, даже при разводе. В случае расторжения брака, бывшей жене или мужу придется из такой квартиры выехать.

Но, учитывая обстоятельства, суд может на какое-то время разрешить совместное проживание.

Раздел ипотеки

Проблема раздела заложенной квартиры состоит в том, что банк принимает в залог только те доли квартир, которые состоят из изолированной комнаты. Получается, что доля в однокомнатной квартире не может быть в залоге.

В случае многокомнатной квартиры, банк вправе потребовать вернуть весь долг единовременно, чтобы не связываться со столь малоликвидной собственностью.

Несколько легче обстоит дело с общей квартирой супругов. При разводе есть несколько возможностей решить вопрос с банком:

• переоформить договор таким образом, чтобы каждый из супругов вносил свою часть кредита автономно;
• отказаться от доли в пользу более платежеспособного бывшего члена семьи;
• продать квартиру, из вырученных средств погасить кредит и разделить оставшуюся сумму.

Порядок действий

Если родственники договорились о том, кто, как и в каком объеме будет пользоваться долевой собственностью, то они составляют соглашение о разделе. Это письменный документ, в котором прописаны размеры долей, приходящиеся на них помещения и прочие условия.

По желанию соглашение можно заверить у нотариуса. А поскольку речь идет о недвижимости, то установленные доли придется зарегистрировать в Росреестре.

Если добровольно договориться не удалось, то вопрос об определении размера долей и порядка пользования жилыми комнатами решает судья районного суда.

Необходимо будет:

• Написать исковое заявление, где изложить все факты и требования;
• заплатить госпошлину;
• приложить необходимые документы.

Судебная практика

Судебная практика по вопросам раздела приватизированных квартир довольно обширна. И не всегда требования о разделе в натуре будут удовлетворены.

Как уже говорилось, разделить современную квартиру на несколько отдельных практически невозможно. Поэтому, вместо разделения ее на части, родственникам предложить определить порядок пользования. Или же вовсе продать спорную недвижимость и раделить средства согласно долям.

Часто задаваемые вопросы

Рассмотрим вопросы, которые наиболее часто задают граждане по вопросу раздела приватизированной квартиры.

Как поделить квартиру между членами семьи

Если квартира была приватизирована на всех родственников с указанием долей, то фактически она уже разделена. И можно говорить только о выделении долей в натуре, если это возможно.

Если же такой способ не подходит, то свою долю можно продать, с соблюдением предусмотренных дна этот случай правил. Или же продать всю спорную жилплощадь.

Раздел с бывшим мужем

Определить доли в общей совместной собственности можно добровольно или через суд. Если речь идет о супругах, то их доли будут равными, при условии приобретения квартиры во время существования брака. А в дальнейшем - или определять порядок пользования или продавать.

На видео о разделе квартиры между супругами