Как бороться с задолженностью неплательщиков? Имеет ли право ТСЖ вывешивать списки должников? Каковы обязанности ТСЖ перед жильцами и что делать, если эти обязательства не выполняются? Всё о том, за что отвечают подобные товарищества Административная и уг

«Основной проблемой жилищно-коммунального хозяйства сегодня является неоплата жильцами потребленных жилищно-коммунальных услуг», — начинает свою речь представитель управляющей компании в суде по взысканию задолженности с очередного неплательщика. А редкий присутствующий на подобных судебных заседаниях неплательщик приводит доводы о якобы неправильно начисленных платежах, о нелегитимности органа управления домом, о хищениях и наживе управленцев ЖКХ на карманах простых граждан.

Решение суда редко отличается кардинально: возбудить исполнительное производство по взысканию с неплательщика суммы долга и судебных издержек. И не дай бог не начать погашать долг до первого визита к судебному приставу, образовавшийся узел проблем начинает затягиваться все туже: пошла информация в Комитет кредитных историй, в Департамент консульской службы МИД РФ, и, наконец, самое неприятное — судебный пристав стучится в дверь должника в присутствии понятых, участкового, домуправа, а возможно, еще и прессы. Начинается процесс описи и ареста имущества, выставляются новые счета за перевозку, хранение, штрафы за препятствование в работе судебных приставов, а в зачет долга идут копейки от весьма невысокой оценочной стоимости близких сердцу родных и привычных вещей, с которыми принудительно приходится расставаться.

СТОИТ ЛИ ЭТО ТОГО?

Давайте посмотрим, кто сегодня представляет мощный отряд неплательщиков ЖКХ, а он действительно мощный: например, задолженность по оплате коммунальных услуг для такого города, как Балашиха или Люберцы в Московской области, на сегодня только по муниципальному фонду составляет порядка 55-70 млн. руб. Общее число неплательщиков достигает 35-37% от всех пользователей ЖКУ. Некоторые ЖСК, состоящие из 10-12 домов, имеют задолженность по коммуналке 5-10 млн. руб., а ТСЖ — по 3-5 млн. руб.

Причины отказа жильцов от оплаты обязательных платежей за жилье могут быть самые различные. Один из должников московского ТСЖ «Можайка-36» на суде по взысканию долга за потребленные ЖКУ свыше 100 тыс. руб. заявил, что, не платя по счетам ТСЖ, он стремился таким образом возместить свои потери, связанные с ремонтом личного автомобиля, якобы поврежденного на внутридворовой стоянке.

Группа «недовольных» жильцов ТСЖ «Новая жизнь» в подмосковных Люберцах (Урицкого, 5) отказалась оплачивать ЖКУ, выражая тем самым недовольство результатами общего собрания по выборам правления ТСЖ, куда они не попали. Более того, они настаивают на том, чтобы их долги за потребленные услуги списали на руководство ТСЖ, якобы неверно начислявшее им платежи в период своего правления. На сегодня неплатежи «оппозиции» правления ТСЖ «Новая жизнь» составляют около 3 млн. руб. за весь период с 2006 года.

В подмосковной Балашихе один дом (ул. Фадеева, 9), пытаясь выйти из состава ЖСК «Луч» (11 домов), на протяжении года с лишним в полном составе не оплачивал коммунальные платежи из-за отказа Правления ЖСК признать право на самоуправление созданного жителями этого дома ТСЖ. Сумма долга коммунальщикам перевалила за 5 млн. руб.

Наиболее распространенными причинами образования неплательщиков в доме является их недовольство «сокрытием доходов и расходов» обслуживающего их дом органа управления, а точнее непонимание сложной экономики эксплуатации многоквартирного дома. Например, почему платежи за тепло начисляются одинаково и зимой, и летом, хотя летом тепло не подается; почему ЖКУ для нежилых больше, чем для жилых в одном доме, а для членов ТСЖ меньше, чем для тех, кто обслуживается по договору ЖКУ, и т. д.

Исходя из этого, всех неплательщиков по причинам задолженности можно разбить на четыре группы:

Идейные неплательщики (непримиримые) — игнорирующие требования органа управления домом (правление ТСЖ / ЖСК, управляющая компания) по оплате ЖКУ по соображениям их незаконности, несогласные с порядком начисления платежей по причине конкретных претензий к деятельности эксплуатирующей организации, особенно по непрозрачности отчетов о расходах направляемых на ЖКУ средств, имеющие свой взгляд на порядок и размеры начислений, претендующие на смену управления в доме или эксплуатирующей (управляющей) компании, на смену руководства ТСЖ или управляющей компании.

Должники юрлица (арендаторы, владельцы нежилых помещений) — наиболее крупные неплательщики, задерживающие оплату ЖКУ по причине несогласия с порядком и величиной начислений, из-за недополучения (отсутствия) заявленных к оплате услуг, по причине недостатка средств из-за преодоления периода заселения (запуска в эксплуатацию) своих объектов в доме.

Рядовые неплательщики — неспособные заплатить вовремя по причине продолжительного отсутствия либо из-за временных финансовых трудностей, транжиры, забывчивые или сочувствующие непримиримым неплательщикам по принципу «они не платят, а мы чем хуже».

Маргиналы — люди живущие одним днем, при этом редко пребывающие в трезвом состоянии, никогда не оплачивавшие ЖКУ и не имеющее какого-либо имущества, подходящего под арест за возмещение долгов. В основном — наниматели муниципального жилья.

Когда долги по неплатежам начинают душить экономику управляющей компании, их руководители идут на отчаянные меры: нанимают юристов, ищут специалистов по выколачиванию долгов, заключают соглашение с коллекторскими агентствами (такими как ООО «Юр-Экспресс», Москва, чья информация здесь также присутствует).

Работу по организации сбора платежей и воздействию на неплательщиков в органах управления многоквартирным домом (МКД) необходимо строить целенаправленно и планово, как работу по организации капитального ремонта или оформлению земельно-правовых отношений, вести ее постоянно, не позволяя расползаться этой болезни по всему дому (группе домов) и принимать гипертрофированные формы.

Так, благодаря плановой, комплексной, целенаправленной работе коллективу юристов по неплательщикам ЖКУ в Балашихе в 2004-2005 годах удалось к концу 2005 года остановить прирост общей задолженности жителей коммунальщикам на сумме около 100 млн. руб. при числе должников ЖКУ порядка 6,5 тыс. В дальнейшем в бюджет муниципального предприятия ежегодно возвращалось свыше 15 млн. руб., а количество неплательщиков уменьшалось на 1,5-2 тыс. в год.

Рассмотрим весь арсенал мероприятий, обкатанных на практике, которые сегодня Российское законодательство позволяет применять в отношении неплательщиков в жилых домах:

1. Организация способа управления домом на основе общественного решения по доходам и расходам, проведения мероприятий по энергосбережению и снижению тарифов жилищно- коммунальных услуг (ЖКУ) . Проведение общих собраний собственников помещений МКД.

В отсутствие законно избранного способа управления домом, находясь в состоянии неопределенности, люди опасаются отдавать свои деньги неким эксплуатирующим компаниям или ДЭЗам, не будучи уверенными, что они пойдут по назначению. Чаще всего массовый отказ от опла- ты ЖКУ в МКД происходит в период смены органа управления как форма протеста, когда компания, эксплуатирующая дом, окончательно потеряла доверие жильцов, а получить какие-нибудь отчеты о расходовании собранных с жителей средств от них просто невозможно.

В большинстве случаев выбор способа управления МКД в пользу самоуправления способствует оздоровлению ситуации со сбором платежей за ЖКУ с жильцов дома. Этот способ применим ко всем группам неплательщиков.

2. Достижение прозрачности экономики дома . Информирование собственников жилья о ходе работы с неплательщиками, наиболее типичных примерах погашения задолженности, отчетности об экономике дома, финансовых планах ТСЖ (управляющей компании). Проведение общественных акций по разъяснению финансовой политики эксплуатирующей (управляющей) компании, общественному обсуждению и анализу предложений по экономике МКД.

Публикация в местных СМИ годовых отчетов о финансовой деятельности ТСЖ «Новая Жизнь» в г. Люберцы способствовала снятию напряженности и привлечению на сторону правления ТСЖ значительной части бывших сторонников оппозиции.

Здесь важно, чтобы каждый собственник дома мог ознакомиться с финансовой документацией по письменному обращению и с обязательной отметкой в учетно-регистрационной документации. Пречень, формы и объем предоставляемой информации определяются органом управления МКД и закрепляются в Уставе или договоре управления). Тогда у «несогласных» не будет оснований для претензий в суде или на общем собрании о непредоставлении им сведений о расходовании средств органом управления дома.

Кроме того, рекомендуется для неудовлетворенных данными сведениями жителей предоставлять развернутый отчет Ревизионной комиссии или формы налоговой отчетности предприятия за фиксированную плату, установленную и документально закрепленную органом управления, с тем чтобы отбить у них охотку терзать правление постоянными претензиями и компенсировать расходы по содержанию копировальной техники, канцелярских товаров и работе бухгалтерии.

Значительную роль в привлечении жителей к управлению своими домами играют правильно сформированные Интернет-сайты управляющих компаний. Так, сайт балашихинского МУП «КУРС» (www.kypc.biz) во многом способствовал преодолению недоверия к работе этой управляющей организации у жителей как застарелого муниципального жилья, так и новостроек. На сайте, кроме планов, отчетов и объявлений, желательно размещать информацию о работе с должниками и о том, что не удается сделать для дома из-за неплатежей этих жителей.

3. Возбуждение судебно-исполнительного производства : подготовка искового заявления и прием судом дела к рассмотрению, вручение копии иска должнику, оформление судебного решения, содействие судебным приставам по взысканию долга и судебных расходов, привлечение СМИ. Возможно при наличии твердых оснований для поддержки исковых требований. При долге до 50 тыс. руб. возможно направление исковых требований на взыскание долга по судебному приказу, более этой суммы — на возбуждение исполнительного производства.

С начала судебного процесса предлагать ответчику заключить мировое соглашение погашением образовавшейся задолженности. Всячески давать понять ответчику в суде, что судится он не с органом управления домом (конкретным лицом или группой управленцев), а со своими соседями — основной массой законопослушных плательщиков его дома.

В большинстве случаев, особенно при наличии у истца протокола общего собрания собственников (членов ТСЖ) об утверждении тарифов ЖКУ в доме, суд принимает решение в пользу истцов. Эта мера наиболее применима к группе непримиримых неплательщиков, когда все остальные меры воздействия к ним оказались недейственными.

4. Принуждение по суду к переселению нанимателей муниципального жилья в помещения меньшей площади и ограниченным комплектом жилищно-коммунальных услуг ; принудительная реализация по решению суда квартиры собственника, систематически нарушающего права соседей, с выплатой ему вырученных от реализации средств за минусом судебных издержек.

Такая исключительная мера тщательно подготавливается и сложно осуществляется только к криминальным собственникам или маргинальным семьям и персоналиям из третьей и четвертой групп неплательщиков с обязательной широкой оглаской в СМИ.

5. Размещение информации о неплательщиках на информационных досках и в СМИ . Нанесение имиджевых потерь. Информационная доска, установленная на наиболее проходимом и удобном для просмотра месте, привлекает внимание жителей не хуже общедомового сайта в Интернете. Для обзора готовится список неплательщиков, построенный в рейтинге по сумме задолженности. При выступлении в СМИ или на общественных мероприятиях фамилии наиболее крупных и проблемных неплательщиков постоянно повторяются.

Для большинства нормальных жителей нанесение урона его имиджу страшнее погашения долга, особенно людей уважаемых профессий и интеллигентных. При этом важно не перегнуть палку, так как можно нарушить право на защиту личных сведений. Например, в рейтинговом списке неплательщиков достаточно указать номер квартиры и сумму задолженности. Это касается и опубликования решений судов о взыскании долга. Жильцы обычно знают соседей, а посторонним детали знать необязательно.Данное мероприятие применимо больше к третье группы рядовых неплательщиков, но иногда и к первой.

6. Начисление пени . Пени начисляются на сумму задолженности в размере 1 / 300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока по день фактической выплаты включительно.

Мера слабо действующая, но вкупе с другими создает у должника ощущение всестороннего воздействия. Применима ко всем группам неплательщиков.

7. Заключение соглашения с должником о рассрочке погашения задолженности с внесением начального взноса . Применяется в случае достижения соглашения о погашении долга с собственником, временно переживающим финансовые трудности. Как некий компромисс применяется в основном к третьей, иногда ко второй группе неплательщиков.

8. Ограничение / прекращение подачи должнику отдельных видов коммунальных услуг . Осуществляется в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ No 307 после соответствующих уведомлений должника, прокуратуры, УВД в присутствии комиссии с составлением соответствующего акта.

Весьма действенная мера при правильной организации. Хорошо отрезвляет головы непримиримых идейных неплательщиков, особенно если решение суда не убеждает их в необходимости погасить долги за потребленные ЖКУ. В некоторых случаях, в основном для демонстрации намерений, может применяться и к другим группам неплательщиков. 9. Принятие нормы Устава ТСЖ, ограничивающее должников в праве участия в органах управления и контрольных органах ТСЖ, выступления с инициативой по развитию ТСЖ. Принятое положение закрепляется и в Договоре управления.

Популистская мера, демонстрирующая отношение к неплательщикам основной массы жителей дома.

10. Ограничение перемещения должников (посетителей должников) на автотранспорте по внутренним проездам МКД, если территория дома ограждена и пропуск регулируется охраной . Пропуск на территорию и парковку автотранспорта посетителей должников и самих должников ограничивается охраной по указанию правления ТСЖ или управляющей компании на основании решения общего собрания (особенно если эта мера прописана в уставе ТСЖ / договоре).

Требует инструктажа и обучения персонала охраны действиям по регулированию движения проходящим транспортом на въезде на территорию дома. Применяется ко всем без исключения группам должников.

11. Реструктуризация задолженности должников в связи с перерасчетом за непредоставленные, не полностью предоставленные ЖКУ . Составление актов начала непредоставления, неполного предоставления ЖКУ и окончания совместно с полномочным представителем предприятия — поставщика ЖКУ в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденными Постановлением Правительства РФ No 307 .

Эта мера напоминает органам управления МКД о том, что качество и полноту предоставления ЖКУ они обязаны отслеживать и вовремя принимать меры по перерасчетам начисляемых ресурсоснабжаемыми организациями платежей для дома, соответственно они — для жителей, кроме того, по заявлению жителей производить перерасчет на период отсутствия.

12. Принятие правлением ТСЖ решения об обязательной предоплате ЖКУ должниками, допускающими значительные задержки в платежах . Эта мера должна быть прописана в Уставе ТСЖ и договоре управления. Копию протокола с решением Правления ТСЖ вручается неплательщику вместе с соответствующим платежным документом.

Применяется к той части третьей группы должников, которые платят нерегулярно по причине частого отсутствия или по забывчивости.

13. Систематическое информирование должников о необходимости оплаты и возможных санкциях за неуплату . Ежемесячно должникам направляются устные и письменные уведомления-напоминания об обязанности погашения задолженности по неуплате ЖКУ и возможных последствиях. Применяется ко всем без исключения группам должников. 14. Проведение индивидуальных встреч с неплательщиком с вручением памятки неплательщику. Выяснение истинных причин задержки платежей, совместный поиск путей погашения задолженности с разъяснением изложенных в Памятке санкций к неплательщику.

Хотелось бы в качестве перспективной меры по оздоровлению отношений в системе «потребитель ЖКУ — оплата» видеть в будущем учет Жилищным законодательством нормы, позволяющей органам управления МКД принимать решения об учете специфики жильца при персональном расчете платежа ЖКУ. Существующий закон требует сегодня всем собственникам в доме начислять единый расчет стоимости ЖКУ на кв. м, исходя из доли каждого в праве на общее имущество (ст. 158. п. 1 ЖК РФ не менее повсеместно наблюдаются его нарушения: по решению общего собрания или правления ТСЖ, а иногда и управляющей организацией домовой актив или только председатель освобождаются от уплаты ЖКУ или оплачивают их частично, жители первых этажей не платят за лифты, владельцы подземных гаражей не платят за благоустройство прилегающей территории, а остальные жители не платят за содержание и текущий ремонт подземного гаража, размер платы для собственников нежилых помещений больше, чем для жилых, для членов ТСЖ меньше, чем для нечленов в одном доме и т. п. Ясно, что любой суд по закону может отменить такое решение, но коль скоро оно продиктовано реалиями проживания в МКД и принимается квалифицированным большинством, следовательно, работает на снятие конфликтных ситуаций среди жильцов. А значит, такое право людям необходимо дать, и тогда конфликтных неплательщиков ЖКУ станет меньше.

Как видим, мер воздействия на должников не так уж и мало, задача — умело ими распорядиться. В конкретном доме конкретного органа управления могут быть и другие, присущие только ему способы борьбы с неплатежами и, разумеется, несколько иная форма приведенных здесь способов. Очевидно, что на стабильность оплаты ЖКУ значительно влияет авторитет органа управления домом. Умение управляющей организации построить экономику многоквартирного дома эффективно и экономно, исключить попустительское отношение к неплательщикам, не может не дать положительных результатов. Так, люберецкое ТСЖ «Новая жизнь» под руководством председателя Скляровой Т. А. добилось снижения тарифов ЖКУ ниже уровня муниципальных (с 18 руб. 77 коп. до 15 руб. 55 коп. за кв. м), но какой ценой (см. статью «Нужно ли управлять самоуправлением» в журнале No 1 за 2008 год). В ответ на это жители дома уже трижды поддержали ее кандидатуру на выборах председателя правления ТСЖ.

Работа с неплательщиками тогда эффективна, когда она проводится планово, комплексно, целенаправленно и непрерывно. При этом допустимо для экономики любого МКД иметь 5-15% постоянного недосбора платежей за ЖКУ. Бюджетное планирование в органе управления домом должно предусматривать эту долю неплатежей как расчетную.

Потребитель жилищно-коммунальных услуг должен постоянно ощущать свою ответственность за их оплату, а отношение к неплательщикам ЖКУ в средствах массовой информации необходимо поменять: никакие они не герои-страдальцы за идею, а простые воришки: такие же ловчилы, какие пытаются вынести товары из супермаркета, не оплатив их на кассе.

ПРИМЕРНЫЙ ВАРИАНТ ДОКУМЕНТА,

КОТОРЫЙ МОЖЕТ БЫТЬ ВРУЧЕН ЗЛОСТНОМУ НЕПЛАТЕЛЬЩИКУ

Памятка неплательщику ТСЖ «Ивановское» по санкциям

В связи с утверждением Плана работы по погашению задолженности ЖКХ ТСЖ «Ивановское» неплательщикам товарищества разъясняются возможные санкции, которые ожидают их в случае уклонения или отказа от уплаты принятых общим собранием членов ТСЖ платежей за использованные жилищно-коммунальные услуги, содержание имущества общего назначения поселка или по целевым взносам.

Все собственники участков-помещений ТСЖ обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 153 ЖК РФ).

Члены ТСЖ вносят обязательные платежи или взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в поселке, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органом управления ТСЖ (ст. 155 ЖК РФ). Решение общего собрания собственников помещений МКД (членов ТСЖ) (ст. 46 ЖК РФ, п. 5), в том числе по вопросам назначения целевых взносов, является обязательными для всех. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества МКД, определяется органами управления товарищества собственников жилья в соответствии с Уставом ТСЖ (ст. 156 ЖК РФ, п. 8).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим, если не установлен иной срок (Пост. Пр-ва РФ No 392 от 2004 года "Правила оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг", п. 20; ст. 155 ЖК РФ, пп. 1, 2, Устав ТСЖ).

Просрочка обязательных платежей либо неполная оплата влечет за собой ряд санкций:

Начисление пеней в соответствии со ст. 155 ЖК РФ, п. 14: в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. (Например: ставка рефинансирования ЦБ РФ с 14.07.2008 составляет 11% годовых. Сумма задолженности составляет 30 тыс. руб. Пени за один день просрочки платежа составят (30 тыс. руб. х 11%/300) / 100% = 11 руб. в день.)

По решению Общего собрания членов ТСЖ в Устав ТСЖ вносятся санкции, поражающие должников в правах на инициативу при совершенствовании условий проживания в МКД, на выдвижение кандидатов в руководство ТСЖ, на участие в голосовании по финансовым вопросам, об обязательной предоплате ЖКУ и др.

Решением Правления ТСЖ принимаются условия обязательной предоплаты по платежам ТСЖ для неплательщиков со значительными систематическими просрочками оплат.

Решением Правления ТСЖ перемещение автотранспорта должника и его посетителей по территории ТСЖ ограничивается с запрещением парковки на гостевых стоянках и обочинах внутренних проездов ТСЖ.

ТСЖ вправе (раздел Х, Пост. Прав. РФ No 307 от 2006 года "О порядке предоставления коммунальных услуг") приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг через 1 месяц после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в случае неполной оплаты потребителем коммунальных услуг. Под неполной оплатой коммунальных услуг понимается наличие у потребителя задолженности по оплате одной или нескольких коммунальных услуг, превышающей 6 ежемесячных размеров платы, определенных исходя из соответствующих нормативов потребления коммунальных услуг и тарифов, действующих на день ограничения предоставления коммунальных услуг, при условии отсутствия соглашения о погашении задолженности, заключенного потребителем с исполнителем, и (или) при невыполнении условий такого соглашения; а также в случаях:

Выявления факта самовольного подключения потребителя к внутридомовым инженерным системам;

Получения соответствующего предписания уполномоченных государственных или муниципальных органов;

Использования потребителем бытовых машин (приборов, оборудования) мощностью, превышающей технические характеристики внутридомовых инженерных систем, указанные в техническом паспорте жилого помещения и др. ТСЖ при наличии вины потребителя вправе после предупреждения (в письменной форме) приостановить или ограничить предоставление одной или нескольких коммунальных услуг в следующем порядке:

Исполнитель направляет (в письменной форме) потребителю уведомление о том, что в случае непогашения задолженности в течение 1 месяца с момента направления указанного уведомления предоставление ему коммунальных услуг может быть приостановлено и (или) ограничено. Перечень этих услуг прилагается к уведомлению, которое доводится до сведения потребителя путем вручения под расписку или направления по почте заказным письмом (с описью вложения) по указанному им почтовому адресу;

При непогашении задолженности в течение установленного в уведомлении срока исполнитель вправе ограничить предоставление указанных в уведомлении коммунальных услуг с предварительным (за 3 суток) письменным извещением потребителя;

В случае непогашения образовавшейся задолженности и по истечении 1 месяца со дня введения ограничения предоставления коммунальных услуг исполнитель имеет право приостановить предоставление коммунальных услуг, за исключением отопления, холодного водоснабжения и водоотведения. Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг (либо подачи коммунальных ресурсов) может осуществляться до ликвидации задолженности или устранения выявленных нарушений. Предоставление коммунальных услуг возобновляется в течение 2 календарных дней с момента устранения причин, указанных в пунктах 79 и 80 настоящих Правил, в том числе с момента полного погашения потребителем задолженности. При ограничении предоставления коммунальных услуг (либо подачи коммунальных ресурсов) исполнитель вправе временно уменьшить объемы (количество) подачи потребителю отдельных коммунальных ресурсов и (или) ввести режимное предоставление коммунальных услуг. Это не может считаться расторжением договора. Действия по приостановлению или ограничению предоставления коммунальных услуг (либо подаче коммунальных ресурсов) не должны приводить:

К повреждению общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, нарушению прав и интересов граждан, пользующихся другими помещениями в этом многоквартирном доме;

К нарушению установленных требований пригодности жилого помещения для постоянного проживания граждан.

ТСЖ вправе подать в суд иск о возбуждении исполнительного производства против неплательщика, чья сумма задолженности превышает 30 тыс. руб., а срок неуплаты — 6 месяцев (принимается судом к производству). При решении суда о взыскании долга на неплательщика ложатся дополнительные расходы (возмещение судебных издержек, оплата расходов по вывозу и хранению арестованного имущества). Это влечет за собой процедуру описи и ареста имущества должника (как правило — с привлечением СМИ), направление информации о долге в Комитет кредитных историй и Департамент консульской службы МИД РФ и другие заинтересованные инстанции, что в последующем создает серьезные проблемы с кредитованием и выездом за рубеж. (Данные мероприятия обычно освещаются в местных СМИ). Должник вправе приостановить (прекратить) исполнительное производство внесением суммы долга и судебных издержек с направлением в суд соответствующего ходатайства до момента начала исполнительных действий. В целях приостановки применения санкций ТСЖ неплательщик вправе обратиться в Правление с предложением заключить соглашение об отсрочке погашения задолженности с одновременным внесением части долга и утверждением графика погашения оставшейся задолженности, как подтверждение намерений к ее погашению. В случае нарушения данного соглашения и графика наступают условия применения вышеуказанных санкций ТСЖ.

Товарищество собственников жилья представляет собой некоммерческую организацию, которая объединяет владельцев помещений многоквартирного дома для возможности совместного управления недвижимым имуществом. Нормативные акты Российской Федерации определили для данного органа те же юридические полномочия и обязательства, что и для сторон гражданского права. Стоит также отметить, что ответственность ТСЖ установлена ГК РФ, ЖК РФ и УК РФ. А теперь более детально.

Ответственность ТСЖ за невыполнение своих обязанностей

ТСЖ, как уже было сказано, представляет собой объединение собственников многоквартирного дома для решения управленческих вопросов. Это значит, что формировать и возглавлять данную организацию, а также исполнять предписанные законом обязательства будут владельцы недвижимого имущества, на которых возлагается ответственность членов ТСЖ.

Однако товарищество собственников жилья выступает и в качестве юрлица, то есть самостоятельно функционирующего органа. Получается, владельцы недвижимости не в ответе за деятельность организации и наоборот.

Ответственность ТСЖ выражается в следующих его обязательствах:

• использование общедомовых площадей;
• содержание и проведение ремонтных работ в помещениях совместного пользования;
• распоряжение общей собственностью МКД.

Ответственность членов ТСЖ заключается в том, чтобы обеспечить своевременную и качественную поставку коммунальных услуг в многоквартирное здание, а также организовывать проведение ремонтных работ общедомового имущества, уборку прилегающего к строению земельного участка и починку инженерных систем.

Товарищество собственников жилья ведет свою деятельность в нескольких направлениях:

• оформление бухгалтерской документации;
• подписание контрактов с подрядчиками и компаниями, занимающимися обеспечением зданий ресурсами;
• оформление счетов за поставленные коммунальные услуги и иные виды работ в МКД;
• расчет за предоставленный сервис;
• поддержание порядка, назначение ремонтных работ и так далее.

Можно сказать, что ответственность ТСЖ выражается в обеспечении комфортного проживания владельцев квартир, а также в обслуживании помещений общего пользования МКД.

Расчет за предоставленный сервис производится и членами товарищества собственников недвижимости, и жильцами, которые не состоят в данной организации.

Статьи ЖК РФ содержат перечень прав и обязанностей объединения. В частности, в функции ТСЖ входит:

• подписывать от лица объединения контракты с подрядчиками и компаниями, занимающимися обеспечением зданий ресурсами, а также с владельцами недвижимого имущества в МКД;
• контролировать работоспособность инженерных систем, организовывать уборку помещений общего пользования;
• исполнять закрепленные контрактами положения.

Договоры, подписанные от лица товарищества собственников жилья, регулируются гражданскими правоотношениями. Вот почему ответственность ТСЖ за неисполнение своих обязательств устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации.

В зависимости от вида нарушенных обязательств можно выделить ответственность ТСЖ по отношению к:

• государственным органам;
• членам ТСЖ;
• органам МСУ;
• владельцам недвижимого имущества в МКД;
• компаниям, занимающимся обеспечением зданий коммунальными ресурсами.

Стоит отметить, что за обязательства, установленные контрактом, отвечает и товарищество собственников жилья, и его члены, и владельцы недвижимого имущества в многоквартирном доме. Главная задача всех вышеуказанных субъектов – это полный и своевременный расчет за комуслуги и иные виды сервиса. Нарушение данного обязательства влечет за собой даже имущественную ответственность ТСЖ, его участников и собственников жилых помещений.

В ЖК Российской Федерации ответственность ТСЖ за неисполнение положений договоров не устанавливается. Однако данный орган представляет собой юридическое лицо, и потому статьи, содержащие меры наказания для этого субъекта, отражены в Гражданском кодексе Российской Федерации, Кодексе Российской Федерации об административных правонарушениях, а также в Уголовном кодексе Российской Федерации.

• В каких случаях и как нужно оформить выход члена ТСЖ из состава товарищества

Мнение эксперта

Все базируется на сводах правил

Шешко Г. Ф .,

профессиональный юрист РФ

Согласно подп. «б» п. 10 Правил, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.04. 20011, товарищество собственников жилья и жилищный кооператив заключают с владельцами помещений многоквартирного дома контракт об обеспечении здания коммунальными ресурсами. Конечно же, этот договор закрепляет взаимные обязательства. Однако необходимо принять во внимание тот факт, что, согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, обязательства и ответственность ТСЖ с его членами не закрепляются договорными положениями, а регулируются на основании уставов данных субъектов.

Ответственность ТСЖ за нераскрытие информации

В соответствии со статьей 7.23.1 КоАП РФ к компаниям, обслуживающим МКД, могут быть применены штрафные санкции за нераскрытие или неполное раскрытие информации, указанной в законодательстве, а также за передачу несоответствующих действительности данных о своей работе.

Товарищества собственников жилья, жилищные и жилищно-строительные кооперативы представляют собой органы самоуправления и потому не ведут свою работу по обслуживанию многоквартирного дома на базе надлежащих контрактов. Вот почему их деятельность на первый взгляд не касается вышеуказанной статьи КоАП РФ. Однако данное положение, установленное Постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 года № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», регулирует предоставление сведений и компаниями, руководящими зданием на базе договоров управления МКД , и самоуправляемыми организациями. Так что привлечь ТСЖ к ответственности по данному пункту все же можно.

Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях предусматривает наложение штрафных санкций за нераскрытие или неполное раскрытие информации:

• юрлица и ИП – 250000–300000 рублей;
• должностные лица – 30000–50000 рублей.

В случаях когда должностное лицо уже привлекалось к ответственности за подобный проступок, его могут снять с занимаемого поста на 1-3 года.

Скорее всего, данный факт и объясняет следующие различия в судебных решениях:

• какие-то судебные органы устанавливают материальную ответственность ТСЖ в виде штрафных санкций, считая это законным;
• иные – незаконным.

К примеру, постановление столичного судебного органа от 20 июня 2013 года по делу № 21-605/13 содержит следующее положение: «довод заявителя о том, что товарищество собственников жилья не является управляющей организацией на основании заключенных договоров управления и, как следствие, по мнению заявителя, оно не может являться субъектом вменяемого правонарушения, является несостоятельным и не основан на нормах действующего законодательства Российской Федерации».

Но есть и иной пример, относящийся к данному вопросу об ответственности ТСЖ. ФАС столичного округа решением от 12 августа 2013 года по делу № А41-44897/12 указал на то, что подобное правонарушение не имеет оснований и должно быть снято с товарищества собственников жилья.

Вышеуказанные примеры из судебной практики доказывают тот факт, что отечественное законодательство не имеет полностью идентичных мнений по тем или иным вопросам. На окончательное решение судебного органа влияет то, как истец и ответчик защищают свои интересы. Однако следовать законам об информации все же нужно, ведь неизвестно, какое заключение вынесет суд в случае подобного разбирательства по поводу административной ответственности ТСЖ.

• Как избежать новых штрафов за нарушение закона о персональных данных

Ответственность правления ТСЖ

Стоит учесть, что существует и ответственность членов правления ТСЖ, так как на них возложено выполнение обязательств этого объединения перед партнерами и собственниками недвижимого имущества в многоквартирном доме. Получается, что участники товарищества обязуются решать вопросы, обсуждаемые на ОСС или же с председателем ТСЖ.

В соответствии со ст. 53.1 Гражданского кодекса Российской Федерации члены правления ТСЖ несут ответственность за ущерб, полученный данным юрлицом какими-либо заключениями или поступками (в случаях когда подобные действия являются неправомерными, непорядочными и неоправданными с точки зрения норм и предполагаемых рисков).

Ущерб может проявляться в штрафах, денежных компенсациях и других финансовых выплатах. Это и есть материальная ответственность правления ТСЖ.

Ответственность ТСЖ перед собственниками

Статистика показывает, что наибольшим образом нарушения, допускаемые товариществом собственников жилья, приносят вред владельцам недвижимого имущества, которые состоят в его правлении.

Как правило, привлечение ТСЖ к ответственности происходит в указанных ниже случаях:

Ответственность по долгам ТСЖ

Согласно пункту 1 части 2 статьи 151 Жилищного кодекса Российской Федерации денежные средства ТСЖ являются неотъемлемыми взносами его участников. Однако данный кодекс не устанавливает, какие выплаты являются обязательными. Но стоит отметить, что, учитывая положения статей 153–158 Жилищного кодекса Российской Федерации, эти взносы состоят из расчета за обслуживание и проведение ремонтных работ и за поставки ресурсов (вода, свет, газ, отопление и так далее). Когда на баланс товарищества приходят материальные средства от владельцев недвижимого имущества, оно вносит платежи за коммунальные услуги соответствующим компаниям, то есть является организацией-посредником. Ответственность ТСЖ несет за сохранность и перевод денежных сумм. Учитывая, что данное объединение не выступает поставщиком комуслуг и представляет собой некоммерческое образование (на основании статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации), оно не имеет права быть участником публичной сделки.

Однако тот факт, что товарищество собственников жилья является посреднической организацией, влечет за собой случаи, когда поставщики коммунальных услуг относят долговые обязательства по платежам к обязанности ТСЖ (не владельцев недвижимого имущества многоквартирного дома), закрывая его банковские счета. За этим следует привлечение ТСЖ к материальной ответственности.

Ст. 151 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит положений о взносах владельцев недвижимого имущества в МКД, которые не участвуют в деятельности товарищества. Однако в соответствии с частью 6 статьи 155 данного кодекса они обязаны оплачивать комуслуги на базе контракта, подписанного с объединением.

Обычно большая часть бюджета ТСЖ – это материальные средства, которые (согласно статье 128 и пункту 2 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации) представляют собой имущественную ценность, а значит, они входят в расчет по непогашенным обязательствам. Таким образом, возникает ответственность ТСЖ за долги.

Члены ТСЖ должны участвовать в управлении, а именно:

• обсуждение насущных вопросов и оформление заключений;
• расчет за обслуживание МКД, проведение ремонтных работ общедомового имущества и за поставку коммунальных услуг (согласно части 2 статьи 154, части 1 статьи 158 и части 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации);
• расчет по налогам и другим взносам, а также оплата обслуживания и сохранности помещений общего пользования (согласно статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации);
• исполнение иных обязательств, указанных в соответствующей документации или же предписанных оформленными заключениями.

Эти взносы необходимо указывать в бухгалтерских документах либо в заключениях от правления товарищества собственников жилья.

Материальная ответственность ТСЖ перед поставщиками коммунальных услуг и подрядными организациями возникает в случаях, когда владельцы недвижимого имущества не уплачивают обязательных взносов. Подобные долговые обязательства растут с течением времени, так как облагаются процентом по неустойке и другими штрафами.

При неуплате долгов наступает материальная ответственность для юридических лиц, установленная Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях. Кроме того, меры наказания применяются и при неисполнении закона, связанном с налогами и другими видами взносов.

Задержка материальных поступлений от владельцев недвижимого имущества влечет за собой привлечение ТСЖ к ответственности за неисполнение своих обязанностей.

• В соответствии со статьей 236 Трудового кодекса Российской Федерации «при нарушении работодателем установленного срока соответственно выплаты заработной платы, оплаты отпуска, выплат при увольнении и (или) других выплат, причитающихся работнику, работодатель обязан выплатить их с уплатой процентов (денежной компенсации) в размере не ниже одной сто пятидесятой действующей в это время ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от не выплаченных в срок сумм за каждый день задержки, начиная со следующего дня после установленного срока выплаты по день фактического расчета включительно. При неполной выплате в установленный срок заработной платы и (или) других выплат, причитающихся работнику, размер процентов (денежной компенсации) исчисляется из фактически не выплаченных в срок сумм». Здесь имеет место материальная ответственность ТСЖ.
• В соответствии со статьей 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях «нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, – влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц – от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей». Еще один фактор материальной ответственности ТСЖ.
• В соответствии со статьей 7.23 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях «нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами – влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на юридических лиц – от пяти тысяч до десяти тысяч рублей». Здесь имеет место материальная ответственность членов правления ТСЖ.
• В соответствии со статьей 119 Налогового кодекса Российской Федерации «непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации (расчета по страховым взносам), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей».
• В соответствии со статьей 126 Налогового кодекса Российской Федерации отсутствие передачи данных, согласно которым ведется учет по налогам, влечет за собой материальную ответственность ТСЖ в виде штрафных санкций суммой от пятидесяти до пяти тысяч рублей.

Получается, что размер штрафных санкций в некоторых случаях совсем не маленький. Чтобы рассчитаться с долговыми обязательствами, товариществу нужны запасные денежные ресурсы. Однако обычно ТСЖ не располагает какими-либо средствами для платежей при непредвиденных ситуациях. Вот почему для возмещения долгов объединению необходимо организовать незапланированное собрание и сформировать запасной капитал на уплату долговых обязательств, которые являются ответственностью ТСЖ.

Если владельцы недвижимого имущества в МКД не намерены покрывать штрафные санкции, организация может обанкротиться.

Система требования оплаты долговых обязательств товарищества собственников жилья содержится в статьях 235 и 237 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в статьях 67–69 ФЗ от 02 октября 2007 года № 229. Законодательство устанавливает, что заключение судебного разбирательства может быть отнесено к любым имущественным ценностям ТСЖ. Стоит учесть, что активы товарищества могут подвергаться аресту, продаже или же изъятию. Ответственность ТСЖ по долговым обязательствам исчисляется его материальными ресурсами, состоящими на банковских счетах и иных компаний-заемщиков, а также другим имуществом. Любая наличка, имеющаяся в ТСЖ, подлежит изъятию. Средства товарищества, состоящие на банковских счетах и других балансах, подвергаются описи. Если материальных активов для погашения долговых обязательств недостаточно, то в оборот вступают иные ценности ТСЖ, подлежащие изъятию или принудительной реализации.

Крупные долговые обязательства могут привести ТСЖ к финансовой несостоятельности. Согласно статье 2 ФЗ от 26 октября 2010 года № 127 «несостоятельность (банкротство) – это признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворять требования кредиторов по денежным обязательствам о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей». На основании статьи 3 данного Федерального закона «юридическое лицо считается не способным удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если соответствующие обязательства и (или) обязанность не исполнены им в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены». Стоит отметить, что этот закон применяется при привлечении ТСЖ к материальной ответственности. ФЗ № 127 утверждает и наименьший размер долга (сто тысяч рублей) для передачи вопроса о финансовой несостоятельности в судебные органы. Долговые обязательства бывают нескольких типов (все они учитываются при суммарном вычислении полного их объема):

• неоплаченные средства за реализуемую продукцию, проведение ремонтных работ и обслуживание многоквартирного дома;
• кредиты с начисленными процентными ставками;
• долговые обязательства, появившиеся в результате безосновательно полученных денежных средств;
• непогашенные суммы, возникшие в связи с невыданным вознаграждением сотрудникам или иными денежными средствами, указанными в трудовых договорах, а также с уплатой гонораров на основании положений об авторском праве;
• долговые обязательства, появившиеся в результате нанесения ущерба материальным ценностям заимодателя (кроме задолженностей по отношению к гражданам, когда ответственность ТСЖ возникает за нанесение телесных повреждений различной степени тяжести);
• долговые обязательства без принятия во внимание утвержденных законами РФ штрафных санкций или других денежных компенсаций.

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 вышеуказанного Федерального закона «подлежащие применению за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства неустойки (штрафы, пени), проценты за просрочку платежа, убытки, подлежащие возмещению за неисполнение обязательства, а также иные имущественные и (или) финансовые санкции, в том числе за неисполнение обязанности по уплате обязательных платежей, не учитываются при определении наличия признаков банкротства должника». А это значит, что материальная ответственность ТСЖ исчисляется без данных факторов.

Указанное положение предполагает два пути выявления финансовой несостоятельности ТСЖ.

1. Товарищество имеет право само подать запрос в АС о закреплении статуса банкрота в случаях, когда оно предполагает свою финансовую несостоятельность, а также при предъявлении доказательств, подтверждающих его невозможность покрыть долги перед кредиторами за указанный в договоре период времени (согласно статье 8 ФЗ № 127). Кроме того, ответственность ТСЖ состоит и в том, чтобы предпринять подобный шаг тогда, когда при прекращении своей деятельности оно не может полностью рассчитаться по всем имеющимся задолженностям (согласно статье 9 ФЗ № 127).
2. Заимодатель или иная компетентная структура (например, Федеральная налоговая служба Российской Федерации) подает в АС запрос о закреплении за товариществом собственников жилья статуса банкрота.

• Как назначается вознаграждение председателю ТСЖ и как его правильно оформить

Ответственность председателя ТСЖ

Это должностное лицо обязано вести деятельность на основании ГК РФ и ЖК РФ. Привлечь к ответственности председателя правления ТСЖ можно за малейшее нарушение и неисполнение норм, установленных данными кодексами. Мерой наказания является и снятие с поста, и более серьезные санкции, содержащиеся в законодательстве.

Закон не устанавливает, какую ответственность несет председатель ТСЖ за свои решения (либо уклонение от таковых), повлекшие безрезультативное управление данным органом. Но, чтобы избежать подобных ситуаций, следует отобразить систему привлечения главы ТСЖ к ответу за свои действия в своде правил (уставе). К примеру:

• какую ответственность несет председатель ТСЖ без подачи заявления в судебные органы, перед ОСС (в частности, штрафные санкции за необоснованные расходы денежных сумм товарищества);
• система компенсации вреда (к примеру, возмещение ущерба в полном объеме посредством подачи заявления в судебные органы или волеизъявления председателя);
• случаи, при которых следует подавать заявление в судебные органы;
• какую ответственность несет председатель ТСЖ за нарушения со стороны партнеров по договорам (к примеру, в случаях когда убытки возникают вследствие деятельности подрядной организации, важно отразить, кому конкретно члены товарищества предъявляют претензии);
• материальная ответственность председателя ТСЖ (за долги ТСЖ, например).

Так как деятельность данного должностного лица предполагает обращение с крупными материальными средствами и управление имуществом МКД, а также земельным участком, на него возлагается и финансовая ответственность за:

• поддержание порядка в помещениях общего пользования в многоквартирном доме;
• имущество, которое находится в помещении правления товарищества;
• материальные ресурсы на балансе организации;
• точность расчета платежей, перечисляемых подрядным и ресурсоснабжающим компаниям;
• грамотное распоряжение средствами для заработной платы;
• рациональную трату денег, предназначенных на непредвиденные обстоятельства или капремонт здания;
• надлежащее взыскание взносов за квартиры и аренду помещений.

Если неправомерные действия главы товарищества были обнаружены специальной комиссией, оформляется соответствующий протокол, в котором указывается мера ответственности председателя ТСЖ. После этого должностное лицо может или по собственному волеизъявлению, или посредством досудебной процедуры уладить ситуацию и возместить причиненный убыток.

Если председатель ТСЖ не готов нести ответственность за нарушения, на него оформляется заявление в судебные органы о компенсации убытков с подтверждением факта финансового ущерба. Должностное лицо имеет право подать встречный иск при несогласии с решением комиссии или членов товарищества. В таких случаях, как правило, на пост председателя избирают другое физическое лицо.

Мнение эксперта

Полномочия ТСЖ, председателя и членов постоянно меняются

Гаркуша А. Н.,

председатель ТСЖ

Конечно, сегодня идет много разговоров о правильном управлении многоквартирным домом, вносятся различные законопроекты, устанавливаются дополнительные условия для вступления на пост главы товарищества собственников жилья, а также меры ответственности председателя ТСЖ. Следует все-таки принять к сведению следующие рекомендации для управленцев, участвующих в деятельности этого объединения.

Изменения в законодательстве показали, что на управляющие компании теперь возлагается все больше обязательств, связанных с деятельностью ТСЖ, ЖК и ЖСК. Какую ответственность несет председатель ТСЖ? В каких вопросах он должен быть компетентен?

Очень важно остановиться на том времени, когда была введена приватизация жилой площади. Чтобы передать собственность в частные владения, необходимо было организовать в МКД ремонт, чего, к сожалению, не происходило. В п.3 ст. 30 ЖК РФ позже было утверждено: «собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором».

Важно учесть предыдущее положение: собственник недвижимости ответственен за ее содержание (если иное не предусмотрено федеральным законом или договором).

Сегодня ответственность ТСЖ и владельцев имущества значительно возрастает. Это главная разница между настоящим временем и периодом приватизации жилья, когда общедомовое имущество находилось на попечении государства. Вот почему законодательство в отношении ТСЖ, ЖК и ЖСК так часто претерпевает изменения.

Сегодня и руководители УК ведут свою работу на основании совершенно иных принципов, коммунальные услуги больше не являются комсредствами. Следовательно, должности остались неизменными, а вот меры и степень ответственности председателя ТСЖ (и иных сотрудников данной организации) меняется в зависимости от новых положений в законодательстве.

В новых многоквартирных домах устанавливаются приборы общедомового учета коммунальных услуг и оборудование для лифтов, оплата которых позже стала входить в счета за обслуживание помещений общего пользования МКД.

На сегодняшний день только 2 организации в РФ («Межрегионгаз», «Энергосбыт») подписали контракты с собственниками о поставке коммунальных услуг. Только заключение договоров позволило данным компаниям обойти конкурентов на рынке коммунальных услуг и стать лидерами в этой отрасли, ведь они смогли организовать спланированную деятельность, где нет таких острых проблем как непригодное к эксплуатации оборудование и выбор оптимальных способов поставки коммунальных услуг.

• Коммунальные платежи: структура, способы оплаты, ответственность за задолженность

Административная ответственность председателя правления ТСЖ

В случаях когда какое-либо нарушение возникло вследствие решений членов правления объединения, нужно рассматривать ответственность ТСЖ как юрлица, так как здесь принимает участие группа лиц. Вот почему специалисты советуют в процессе привлечения председателя ТСЖ к административной ответственности выявлять конкретно нарушения, к которым он имеет прямое отношение. Стоит также отметить, что данное должностное лицо не может не приводить в исполнение заключений, обсуждаемых на собрании управляющего штата. А это значит, что за эти решения несет ответственность не только глава, но и члены правления. Председатель ТСЖ привлекается к административной ответственности исключительно за нарушения, которые он допускал единолично.

В соответствии со статьей 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях «нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, – влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц – от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей». Данное положение устанавливает административную ответственность ТСЖ за неправомерные действия при ведении деятельности по обслуживанию и проведению ремонтных работ в многоквартирных домах.

Кроме того, статья 7.22 КоАП РФ определяет и тот факт, что субъектом неправомерных действий может являться и должностное лицо. Так есть ли основание для привлечения председателя к административной ответственности по долгам ТСЖ?

При условии что он возглавляет товарищество собственников жилья, следует считать, что назначение восстановительных работ и контроль за обслуживанием многоквартирного дома – это обязательство главы объединения. Но в соответствии со статьей 148 Жилищного кодекса Российской Федерации заключение контрактов с подрядными и обслуживающими организациями на содержание и ремонт помещений общего пользования в МКД – задача органов правления ТСЖ. Руководитель может подписывать от лица ТСЖ исключительно договоры, не относящиеся к компетенции управляющих членов данной организации. А это значит, что привлечение к ответственности председателя ТСЖ по статье 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях невозможно.

Та же проблема прослеживается и при рассмотрении статьи 5.27 КоАП РФ. Кто должен нести ответственность за неправомерные действия в трудовых вопросах? Чтобы выявить субъекта правонарушения, здесь необходимо учитывать один очень весомый нюанс. Прием сотрудников на работу по содержанию МКД, а также их отстранение от деятельности – это задача органов правления ТСЖ (согласно статье 148 Жилищного кодекса Российской Федерации). Иные распоряжения, касающиеся сотрудников (к примеру, порядок выдачи заработной платы, установление дополнительных часов работы и так далее), могут исходить только от главы товарищества собственников жилья. Вот почему при привлечении председателя ТСЖ к административной ответственности на основании статьи 5.27 КоАП РФ следует выявить, в чьи полномочия входят распоряжения по тем или иным вопросам. Кроме того, в случаях если неправомерное действие имело место более одного раза, данный факт необходимо определять в работе руководителя, не включая деятельность органов правления товарищества собственников жилья.

Ответственность председателя ТСЖ за неправомерные действия устанавливается в границах, обозначенных в законодательстве (то есть в Кодексе Российской Федерации об административных правонарушениях). В соответствии с пунктом 2 статьи 4.1 настоящего Кодекса «при назначении административного наказания физическому лицу учитываются характер совершенного им административного правонарушения, личность виновного, его имущественное положение, обстоятельства, смягчающие административную ответственность, и обстоятельства, отягчающие административную ответственность».

Установки данной статьи помогают определить для субъекта неправомерного деяния меру его ответственности. Однако законы Российской Федерации за конкретные нарушения утверждают совсем не маленькие суммы штрафных санкций. Да, это уместно по отношению к директорам коммерческих компаний. Но ведь заработная плата председателя товарищества собственников жилья в разы ниже. В случаях когда штрафные санкции превышают его полугодовую зарплату, создается ощущение неэффективности настоящего законодательства, которое не рассчитывает степень тяжести наказаний для должностных лиц разных организаций.

Уголовная ответственность председателя ТСЖ

УК РФ предусматривает целый ряд положений для привлечения председателя ТСЖ к уголовной ответственности за совершенные им правонарушения. Наиболее распространенными выступают деяния, связанные с хищением материальных ценностей организации (например, статьи 159 и 160 Уголовного кодекса Российской Федерации). Затем следуют положения, касающиеся превышения полномочий должностных лиц (например, статья 201 Уголовного кодекса Российской Федерации).

Теперь о каждой причине привлечения председателя ТСЖ к ответственности в отдельности.

Мошенничество

Данное преступление, совершаемое руководящим должностным лицом товарищества собственников жилья (товарищества собственников недвижимости), может иметь несколько проявлений. Но, как показывает опыт, председатели обычно не изощряются, пытаясь нажиться на своем положении. Как правило, они просто переводят материальные средства с банковских накоплений либо присваивают их посредством подписания контрактов с компаниями-однодневками.

Главным фактором для выявления подобного преступления выступает деяние, совершенное с целью наживы и кражи материальных ценностей посредством обманных операций. Вот почему так важно вовремя привлечь к уголовной ответственности председателя ТСЖ, недобросовестно исполняющего свои обязанности.

Присвоение или растрата

Руководящее товариществом собственников жилья должностное лицо в Орловской области признано виновным в хищении материальных средств и привлечено к ответственности по части 2 статьи 160 УК РФ. Наказанием за содеянное стала штрафная санкция суммой в 120 000 тысяч рублей.

Преступление заключалось в том, что председатель ТСЖ организовывал сбор денежных средств с владельцев недвижимого имущества якобы за комуслуги с оформлением соответствующих финансовых отчетов. Но деньги не передавались главбуху для их перевода на счета банковской организации. Потому и последовало привлечение председателя ТСЖ к уголовной ответственности.

Учитывая сумму присвоенных материальных средств, судебное разбирательство проходило на основании части 1 статьи 160 Уголовного кодекса Российской Федерации. Так как ко времени принятия судом окончательного решения истекли сроки давности, ответственности за преступление должностное лицо избежало (в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 24 Уголовного кодекса Российской Федерации).

Бывает и так, что преступления, связанные с присвоением и растратой денежных средств, основываются на покупке от лица товарищества собственников жилья (товарищества собственников недвижимости) имущественных ценностей, впоследствии списанных с активов организации и примененных с целью обогащения.

Если председатель ТСЖ привлекается к ответственности на основании вышеуказанных статей Уголовного кодекса:

• без компетентной адвокатской поддержки не нужно отвечать на вопросы следствия (на основании статьи 51 Конституции Российской Федерации);
• ведение дела может усложнить (либо вовсе остановить) факт непредоставления первичных финансовых отчетов, которые, например, были уничтожены вследствие возгорания.

Злоупотребление полномочиями

Нечасты случаи привлечения к ответственности председателя ТСЖ по данной статье Уголовного кодекса Российской Федерации, так как отделить данное преступление от вышеуказанных иногда очень нелегко. Стоит также отметить, что довольно трудно доказать факт наживы или умышленного злодеяния на основании нанесения вреда товариществу (это проступок или же обычная неосмотрительность).

Чтобы привлечь председателя ТСЖ к уголовной ответственности по статье 201 Уголовного кодекса Российской Федерации, правоохранительным органам необходимо предоставить суду подтверждения того, что преступление было умышленным и имело собой цель обогащения должностного лица либо причинение ущерба третьим лицам.

Существует два пути доказать факт умысла: посредством предоставления подтверждений (документации, неоспоримых фактов и так далее) или же добиться признания от председателя ТСЖ (ТСН).

Ответственность бухгалтера ТСЖ

Ответственность ТСЖ, возлагаемая на данную должность, бывает:

• в случаях нарушения должностных предписаний;
• при отсутствии оформленных финансовых отчетов (либо их исполнение с отклонениями от установленных законами Российской Федерации требований);
• в случаях передачи ложных расчетных сведений;
• при несвоевременном направлении должностным лицом в государственные структуры и иные организации отчетной документации;
• в случаях, когда должностное лицо не исполняет указания вышестоящих органов;
• при разглашении сведений, имеющих тайный характер;
• при нарушении сроков перевода платежей партнерам по подписанным контрактам;
• в случаях, когда должностное лицо не следует уставу товарищества, а также положениям по безопасности жизни и здоровья граждан.

Ответственность ТСЖ, возлагаемая на бухгалтера данной организации, может носить и административный, и дисциплинарный характер. Стоит отметить, что орган правления вправе снять должностное лицо с указанного поста. В случаях когда дело доходит до кражи материальных средств, бухгалтера можно привлечь и к уголовной ответственности по вышеуказанным статьям.

) . Но если смотреть внимательно, то в Жилищном кодексе не предусмотрена ответственность ТСЖ за нарушение обязательств, которые связаны с теми или иными факторами. То есть, если вы хотите привлечь товарищество собственников жилья к ответственности, обращения к жилищному законодательству недостаточно.

Вам придётся в первую очередь обратиться к уставу, чтобы ознакомиться с основными его положениями. ТСЖ является юридическим лицом. Поэтому, чтобы привлечь сотрудников ТСЖ к ответственности, необходимо искать соответствующие нормы в Административном, Уголовном и Гражданском законодательстве.

В зависимости от того, в какой сфере или области произошло превышение полномочий со стороны ТСЖ, правоведы подразделяют несколько видов ответственности:

• Перед участниками товарищества, то есть перед собственниками жилья в многоквартирной постройке и перед остальными сотрудниками.
• Перед другими собственниками квартиры (имеется в виду, что члены ТСЖ несут ответственность перед теми гражданами, которые также являются собственниками, однакою, в состав ТСЖ не входят).
• Перед поставщиками коммунальных услуг. Поставщики коммунальных услуг часто имеют дело с должниками, ввиду того, что жильцы не платят по счетам. Однако ответственность за такую неуплату и долги возлагается непосредственно на членов товарищества собственников жилья.
• Перед муниципальным образованием. Ответственность перед муниципальным образованием наступает в случае, если ТСЖ не выполняет требования, которые изложены местным законодательством или напрямую противоречат требованиям местной администрации.
• ТСЖ несет ответственность перед государством, если по каким-либо причинам не исполняет установленных законом требований. Например, не платит налоги, не регистрируется в налоговом органе и так далее.

Виды взысканий

Ответственность ТСЖ можно поделить на материальную и субсидиарную.

Каждый из этих видов ответственности заслуживает особого детального рассмотрения.

Материальная

В соответствии с законом, под материальной ответственностью понимают правовой термин, который в своем роде, обозначает обязанность лица по возмещению ущерба, который был причинять другому лицу. Материальная ответственность – это термин, который очень часто встречается в российском законодательстве.

Материальная ответственность в Жилищном праве раскрывается в обязанности товарищества собственников жилья возместить убытки, которые были причинены либо другим собственником ТСЖ, либо третьим лицом, которое является физическими или юридическим. Возмещение происходит из средств бюджета ТСЖ.

Необходимость взыскать с ТСЖ материальный ущерб также может быть прописана на уровне устава.

Субсидиарная

Понятие субсидиарной ответственности встречается, в основном, в Гражданском законодательстве. Например, познакомиться с проявлением такого понятия можно в статье 363 Гражданского кодекса . Субсидиарная ответственность может быть рассмотрена в соответствии с разными точками зрения правоведов.

1. В первую очередь – это взыскание долга, который не был получен с лица, который нёс обязанность по его возмещению. При этом первое лицо не может внести денежные средства.
2. Второе описание субсидиарной ответственности сводится к термину дополнительная ответственность, которая возлагается на членов товарищества в ситуации, когда один из них не может оплатить возникшие у него долги.

Субсидиарная ответственность прописывается на уровне устава, но никак не является обязательной в соответствии с законом.

Это значит, что члены правления совместно с председателем самостоятельно решают, будет ли нести товарищество субсидиарную ответственность в отношении конкретной ситуации или же нет.

Какие незаконные действия возможны?

В соответствии с практикой существования товарищества собственников жилья, существует перечень, который устанавливает, какие действия можно отнести к незаконным со стороны товарищества, а какие не могут повлечь за собой меры ответственности:

• невыполнение установленных законом требований;
• несоблюдение прав и интересов жильцов;
• невыполнение обязанностей по обеспечению санитарного и технического состояния постройки;
• невыполнение обязательств, которые были приняты на общем собрании или же предусмотрены договорами.

В зависимости от того, кто нарушает права третьих лиц или установленные локальными актами требования, выделяют несколько видов ответственности:

• перед участниками товарищества;
• перед поставщиками услуг;
• перед собственниками недвижимости;
• перед государством или муниципальным образованием.

Кто несет ответственность? Она может возникнуть как у председателя, так и у правления, а также иных членов товарищества.

У председателя

В соответствии с уставом, председатель является органом управления товарищества в полном смысле этого слова. Он имеет множество полномочий, основным из которых является ведение хозяйственной деятельности от имени юридического лица. А также председатель принимает важнейшие решения.

На действия председателя распространяется . Она же предусматривает ущерб, который может быть причинен ТСЖ в соответствии с деятельностью председателя. Жилищный кодекс не предусматривает ответственности для данного лица. Однако, меры ответственности могут быть предусмотрены в уставе.

Персональная ответственность такого гражданина, как председатель рассматривается за такие нарушения как убытки, которые возникли у товарищества в результате его деятельности и необоснованных решений, а также за искажение информации или сокрытие информации о деятельности товарищества.

У членов правления

Помимо председателя нести ответственность могут и члены правления товарищества собственников жилья.

Ведь именно эти лица, которые были избраны из общей массы собственников, обеспечивают полное исполнение обязательств организации перед всеми контрагентами и собственниками.
В общем и целом, правление является исполнительным органом товарищества, который берет на себя ответственность по реализации решений, которые были приняты председателем, правлением или общим собранием. В соответствии со статьей 53.1 Гражданского кодекса правление отвечает и за вред, который был причинён юридическому лицу в результате осуществления действий.

Вред может выражаться в виде штрафа, а также в выплате нанесённого ущерба. В такой ситуации члены правления также подлежат ответственности, а возможно и переизбранию.

У членов товарищества

Если члены ТСЖ подлежат уголовной или административной ответственности, это значит, что они нарушили правила, которые были установлены государством в соответствующих санкциях и нормах. Ответственность ТСЖ, а точнее его членов, наступает в случаях, которые перечислены в главе 7 Кодекса об административных правонарушениях . Данная глава рассказывает об области охраны собственности.

Конкретные составы, которые могут применяться в данной ситуации названы в статьях 7.22 – 7.23.3 . Что касается уголовной ответственности товарищества, то применяется она уже в отношении конкретно взятых лиц, но не в отношении юридического лица.

Часто встречаются составы, касающиеся растраты (), мошенничество (), злоупотребление полномочиями ().

Статья 7.22 КоАП РФ. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, — влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

Как выявляются нарушения в работе?

Нарушения могут быть выявлены путем обращения в офис товарищества с жалобой, подача инициативной группой судебного искового заявления в инстанцию на товарищество.

Правонарушения могут быть выявлены в ходе проведенных проверок или аудита.

Можно ли и как пожаловаться собственнику?

Если в отношении собственника было допущено нарушение его прав, существует несколько сценариев развития событий.

1. Собственник может попытаться решить проблему процедурой медиации. Для этого он должен написать жалобу и отправить ее в офис ТСЖ. Жалоба должна рассматриваться в течение двух недель. По прошествии этого времени товарищество собственников жилья должно отреагировать на обращение.

   В случае, если реакции не поступило, это значит, что товарищество не собирается осуществлять исправительные меры в сторону собственника.

2. В таком случае гражданин может подать жалобу вместе с обращением в виде заявления в Жилищную инспекцию, Прокуратуру или судебную инстанцию.

Жилищная инспекция может запустить процедуру проверки в случае, если действительно установлен факт правонарушения.

То же самое касается Прокуратуры Российской Федерации. Данный правоохранительные органы проведет проверку по факту нарушения, если данный факт будет выявлен, то тоже будет подлежать штрафной или иным санкциям.

Обращаясь судебную инстанцию, собственник должен подготовить пакет документов, а также доказательственную базу. В ходе рассмотрения дела, суд выяснит, кто же прав в данной ситуации, и в случае, если товарищество действительно допустило правонарушение в отношении гражданина, суд может обязать организацию удовлетворить все требования жильца.

Прежде, чем стать основателем товарищества собственников жилья, необходимо ознакомиться с правилами его функционирования. В случае, если вы не предусмотрите, какие меры ответственности наступают за то или иное действие, вполне вероятно, что в будущем подобные открытия станут для вас неприятным сюрпризом.

Все многоквартирные дома согласно действующему законодательству РФ должны находиться под управлением таких организаций, как УК или ТСЖ. Товарищество собственников жилья – это созданная жильцами дома на основании общего решения, которое было принято на собрании собственников квартир, выполняющая управленческие и контролирующие функции.

После организации товарищества необходимо выбрать председателя ТСЖ, ведь именно через него будут проходить все платежи и зачисления средств, поступивших от жильцов. Он управляет многоквартирным домом на основании принятого Устава . Действия как самого товарищества, так и главы, строго регламентированы ст. 149 ЖК РФ .

Обязанности председателя

В обязанности председателя ТСЖ согласно жилищного кодекса многоквартирного дома входит множество важных задач. Он должен:

• контролировать своевременную оплату жильцами квитанцией за коммунальные услуги и за их перерасчётом по изменившимся тарифам;
• обязанности правления - знать правовые акты и законодательство РФ, быть в курсе нововведений и поправок к жилищному кодексу;
• следить за работой финансовых органов и должностных единиц товарищества;
• реализовывать принятые на общем собрании решения;
• отслеживать работу органа управления ТСЖ по выполнению пунктов Устава и прочих регулирующих деятельность документов;
• сохранять порядок в доме, отслеживать поддержание;
• управлять сотрудниками ТСЖ, обслуживающим МКД: управляющий ТСЖ должен составлять расписание, следить за выполнением персоналом ТСЖ обязанностей, пояснять принципы начисления заработной платы сотрудникам и так далее;
• отслеживать выполнение всех заключенных договоров по обслуживанию, поставке ресурсов, ремонту дома;
• отстаивать интересы собственников, входящих в состав организации;
• заключать договоры с подрядчиками, обеспечивающими состояние дома в должном состоянии и сохраняющие в нем порядок, а также с теми, кто занимается ремонтными работами;
• предотвращать возникновение конфликтных ситуаций или прекращать их при наличии таковых;
• следить за сохранностью ;
• работать с документами;
• составлять и предоставлять по требованию членов товарищества отчеты о проделанной работе.

В обязательства членов правления, а не только главы, входит обязательное знание или последующее ознакомление с нормами и последними правками к жилищному кодексу , так как именно он регламентирует их работу.

Все функции и перечень того, что конкретно входит в обязанности, прописаны в специальной инструкции. Она должна быть утверждена членами товарищества, в ней прописывается также и ответственность. Деятельность председателя ТСЖ регламентируется подписанным им документом, а также контролируется ЖК РФ .

Обязанности главы ТСЖ перед жильцами выполняются по договору управления, подписанному им после вступления в должность, где оговорены условия работы. Также в нем указываются меры воздействия на председателя правления ТСЖ в случае невыполнения возложенных функций или использовании положения в личных интересах.

ВНИМАНИЕ! При несоответствии действий главы товарищества, описанных в документе, может подняться вопрос о снятии и последующей замене. В любом случае , он должен действовать в интересах жителей многоквартирного дома , при этом не преследуя какой-либо личной выгодны в финансовом эквиваленте.

Выдвигая кандидатуру на этот пост, следует понимать, что в работе председателя ТСЖ очень много нюансов, и придется решать много проблем как с самими жильцами, так и с государством. А потому если человек не обладает соответствующим характером и готовностью отстаивать права на разных уровнях, а также базовыми знаниями законодательства, то вряд ли он подойдет на такую должность.

Полномочия

Если говорить о полномочиях председателя ТСЖ, то они определены главным документом товарищества, и им является Устав. Он утверждается на общем собрании жильцов и должен быть одобрен большинством. Председатель правления ТСЖ действует на основании этого документа и статьи 149 ЖК .

Если проводить сравнение должностных полномочий главы товарищества и любого другого управляющего компанией, то управляющий в ТСЖ имеет существенно больше ограничений в сравнении со стандартными главами организаций, причем члены товарищества могут наделять или убирать часть из них.

Согласно этим двум документам, в полномочия правления входит:

• первоочередная подпись финансовых документов;
• самостоятельное заключение сделок, которые могут быть на законных основаниях совершены без согласия других членов правления;
• вести бухгалтерскую отчетность ;
• подписывать обязательные для выполнения указы;
• определять время проведения собраний членов товарищества и правления;
• выполнять поручения товарищества без доверенности;
• принимать на работу новых сотрудников, увольнять, начислять пени и штрафы;
• распоряжаться жилым и нежилым фондом;
• с жильцами;
• страховать собственность товарищества.

Кроме того, его право - сказать решающее слово при голосовании вничью, повлияв на итоговый вариант решения. Помимо перечисленных, может быть ряд дополнительных полномочий, которыми наделят другие члены правления.

Любые вверенные главе товарищества полномочия ТСЖ закрепляются в Уставе. Все действия управляющего должны строго соответствовать нормативным актам РФ. В законное право председателя ТСЖ также входит требование оплаты труда.

Касательно широты полномочий, у жильцов часто возникает вопрос о том, имеет ли он право входить в квартиру во время их отсутствия? Такое действие может быть совершено лишь в том случае, если возникла серьезная аварийная, экстренная ситуация, которая угрожает целостности имущества остальных членов товарищества и самому дому. В его компетенции войти в квартиру без жильцов, но при помощи соответствующих служб коммунального хозяйства , чтобы устранить все неполадки.

Ответственность

Законодательством РФ не предусмотрено конкретных мер воздействия, если председатель ТСЖ не выполняет свои обязанности или причиняет вред товариществу неэффективными способами управления. Но это не означает, что управляющий не несет ответственности за собственные действия или их отсутствие в ряде случаев.

В Уставе четко написано о правах и обязанностях председателя ТСЖ, он является основным законодательным актом товарищества, который следует неукоснительно соблюдать. А значит, необходимо ввести пункты об ответственности, в том числе юридических нормах наказания с указанием условий их применения:

• какова ответственность при совершении им определенных действий, которые следует четко прописать: штраф за сокрытие данных бухгалтерской отчетности , нецелевое использование средств, задержанное по времени предоставление данных о наличии и движении средств на счете товарищества и так далее;
• председатель правления ТСЖ должен нести материальную ответственность за принесенный действиями ущерб имуществу многоквартирного дома , например, нанятые им без согласования подрядчики для выполнения ремонтных работ сделали некачественно, в результате понадобилось все делать заново, что повлекло за собой дополнительные траты;
• председатель обязан взыскать стоимость недоделок с исполнителей работ;
• установить порядок взыскания убытков, определив суд, в котором в случае необходимости будет рассматриваться иск, предусмотреть порядок претензий по делу и возможностей урегулирования ситуации мирным путем .

Если нанятый председателем персонал плохо справляется с работой, ответственность за это лежит на нем .

Избрание председателя

Правление ТСЖ выбирается на общем собрании собственников – владельцев квартир МКД согласно статье 145 ЖК . Его результаты должны быть отражены , который ведется на протяжении всего мероприятия.

Определяется тот из собственников, кто может быть членом правления ТСЖ, и кандидатуру выносят на голосование. После этого собирается заседание членов избранного правления, на котором происходят выборы председателя ТСЖ. Решением принимается большинством положительных голосов, при этом на заседании помимо членов правления обязаны присутствовать более 50% членов товарищества, тогда выборы можно считать состоявшимися.

Кто может стать главой правления? Любой член товарищества, собственник квартиры в доме, управление хозяйством которым занимается данное товарищество. Это должен быть организованный кандидат, которого знает большинство жильцов, и у которых он вызывает высокий уровень доверия.

Каким требованиям должен отвечать кандидат

Список требований к председателю в каждом товариществе индивидуален, но есть и общий перечень того, какими чертами и навыками он должен обладать. Перед тем, как стать председателем созданного ТСЖ, убедитесь в наличии следующих качеств:

• стрессоустойчивость;
• умение договариваться с людьми, заключать сделки;
• знание законодательства, в частности правовых норм в сфере ЖКХ, нормативных документов;
• понимание прав и обязанностей согласно кодексу и Уставу;
• предпочтительно техническое или экономическое образование;
• наличие достаточного свободного времени для ведения дел товарищества.

Также зачастую необходимо проходить по возрастному признаку, который оговаривается на собрании. Это должен быть компетентный, ответственный человек, так как на него ляжет большой объем обязанностей, в том числе финансовых. Помимо прочего, это должен быть хороший управленец и человек, знающий технические особенности дома и то, как с ними справиться самостоятельно или нанять компетентного человека или организацию для устранения неполадок.

Избранный председатель должен быть готов к тому, что постоянно придется пребывать в состоянии готовности к решению проблем на разных уровнях, в том числе и сражению с государственной системой о и по другим вопросам. Кроме того, ему придется привлечь должников к оплате коммунальных услуг, а значит уметь быть нейтральным, но при этом требовательным.

Далее заключается договор с председателем ТСЖ, в котором указаны права, полномочия, функции и обязанности, а также на какой именно срок выбирается председатель ТСЖ. По заключенному с выбранным членом правления контракту он обязуется выполнять возложенные обязательства, следуя Уставу организации.

Заключение договора

Договор найма управляющего должен быть заключен согласно правилам и требованиям трудового кодекса РФ , он может быть двух разновидностей:

• стандартной;
• гражданско-правовой (акт о предоставлении услуги на определенный временной отрезок),

При любом виде на председателя налагается материальная и нормативная ответственность.

Как правило, председателя избираются на срок не более двух лет, после чего проходят перевыборы или смена. В течение этого времени он будет работать по трудовому договору, в котором определена дисциплинарная и материальная ответственность, что позволит в случае причинения ущерба действиями главы возместить их на законных основаниях.

Пример бланка трудового договора с председателем ТСЖ можно , за подготовку отвечает секретарь товарищества, он же обязан знать правила оформления. В двустороннем соглашении в обязательном порядке должна быть отражена следующая информация:

• срок, на который избран председатель;
• общие положения трудового договора;
• наличие или отсутствие испытательного срока;
• дата, от которой отсчитывается вступление кандидата в должность;
• рабочий распорядок;
• права, обязанности и ответственность сторон: председателя, членов правления и самого товарищества;
• определение суммы выплаты гонорара и периодичности;
• условия соцстрахования ;
• гарантийные обязательства;
• дополнительные положения;
• реквизиты сторон-участников соглашения.

ВАЖНО! Срок действия определяется ТК РФ , согласно статье 275 которого он может быть только срочным, действительным не более двух лет.

Договор подписывают с проставлением даты, когда был заключен . Дата и подписи – обязательное условие для того, чтобы он был признан действительным. В документе не должно оставаться пустых, незаполненных граф. Далее его следует зафиксировать в книге регистрации договоров жилконторы .

После вступления в должность председатель обязан внимательно изучить документы товарищества, а именно информацию о количестве собственников и нанимателей жилья, квадратуре квартир, знать .

Как сменить председателя

Снять с должности главу товарищества можно либо на основании решения после голосования, принятого на общем собрании, либо согласно Уставу по окончании срока работы, оговоренном в соглашении. После этого выставить кандидатуру на освободившийся пост может любой человек, отвечающий описанным выше требованиям.

Если председатель ТСЖ не выполняет свои прямые обязанности, жильцы дома недовольны работой, члены правления могут снять с должности досрочно.

Как переизбрать председателя ТСЖ:

• переизбрать ввиду окончания срока;
• поменять по итогам голосования.

Последовательность и порядок действий при смене председателя таковы: на общем собрании жильцов принимается решение о том, что действующий глава товарищества не исполняет вверенных ему обязанностей. Собственники квартир недовольны, а потому предлагают сместить с должности ранее, чем окончится период, на который с ним был заключен трудовой договор.

Порядок смены председателя ТСЖ таков, что раньше срока сместить можно в нескольких случаях:

• неисполнение обязанностей, прописанных в Уставе товарищества;
• нарушение законодательных норм;
• растрата, воровство, присвоение чужого имущества;
• низкое качество работы.

Далее проводится голосование, решение принимают большинством голосов. После чего на заседании членов правление принимают решение о том, что действующий глава должен оставить пост. После чего любой может выдвинуть кандидатуру на должность нового председателя. Порядок прекращения полномочий действующего председателя должен быть прописан в Уставе.

После перевыборов сменившему на посту новому главе необходимо также заключить трудовой договор. Кроме того, порядок смены должностного лица в юридической организации, которой и является ТСЖ, требует замены приказа о назначении с последующей регистрации нового работника, о чем следует сообщить в налоговую. Фискальная служба внесет нужные правки в ЕРГЮЛ .

Если председатель не является собственником жилья

Порой среди собственников и членов ТСЖ не находится человека, подходящего на роль председателя. Или никто не захотел выдвинуть кандидатуру, потому что нет нужного образования, навыков, времени, не сможет справиться с функциями главы товарищества. И тогда встает резонный вопрос: а может ли кандидат в председатели ТСЖ не быть собственником, хотя по всем параметрам – лучший претендент на должность.

Согласно Уставу, занимать этот ответственный пост может лишь владелец квартиры многоэтажного дома, подконтрольного товариществу. Но есть два выхода из ситуации:

• собственник жилья в ТСЖ, который является родственником кандидата или супругом, дарят ему долю жилой площади;
• товарищество заключает с ним договор и подписывает ряд сопутствующих документов, нанимая в качестве управляющего с определенными полномочиями.

В последнем случае очень важно, чтобы управляющий мог действовать свободно и независимо, без давления и существенных ограничений. Так как по факту он исполняет обязанности председателя, а значит имеет не только обязанности, но и права.

Вознаграждение

Человек, занимающий эту должность, не может получать заработную плату, так как она является фиксированной ежемесячной величиной. Заключаемый с председателем договор не является основанием для ее выплаты, так как регулируется он нормами Жилищного права .

Функции и полномочия, а также права председателя устанавливаются именно им, а не соглашением с собственниками квартир. Никаких законных обоснований для установления фиксированной величины оплаты труда нет. Потому в качестве оплаты труда выступает вознаграждение председателю совета ТСЖ многоквартирного дома.

Вознаграждение председателю ТСЖ устанавливается согласно трудовому договору. То, сколько получает человек на этой должности, зависит от нескольких факторов:

• размеры дома;
• количество обслуживаемых жилых зданий.

В зависимости от этих двух условий общее собрание и члены правления устанавливают и согласовывают суму оплаты труда председателя. Вознаграждение руководителя товарищества происходит на средства из добровольных взносов граждан.

Прежде всего, следует отметить, какими способами нельзя производить оплату председателю ТСЖ:

• вознаграждение не может быть включено в размер оплаты собственников жилья за содержание и ремонт общедомового имущества, нельзя вносить подобный пункт в договор управления МКД;
• освобождение от регулярных взносов на содержание и ремонт или коммунальных услуг, такое решение также не может быть принято собственниками квартир на общем собрании.

Оба способа противоречат правилам управления жилым имуществом, которые перечислены в ЖК РФ и которыми регламентируется деятельность как самого ТСЖ, так и председателя. Конечно, как и любой другой человек, выполняющий определенную работу, председатель также должен получать плату за труд.

В этом случае она осуществляется путем внесения добровольных взносов владельцами квартир, являющимися членами товарищества, для финансирования работы правления. Из этих средств будет выплачиваться вознаграждение председателю, размер которого заранее определяется решением большинства. Деньги могут быть перечислены на специальный счет в банке или же в кассу товарищества.

Налоги

После определения необходимости оплаты труда главе товарищества встает закономерный вопрос: какими налогами облагается вознаграждение председателя ТСЖ? Деньги идут из благотворительных взносов граждан, физических лиц, в итоге оплата труда производится непосредственно самим ТСЖ, который является лицом юридическим.

Человек, занимающий этот пост, получает вознаграждение в финансовом эквиваленте. Налогообложение согласно НК РФ предусматривает, что доходы председателя облагаются налогом на доходы физических лиц: НДФЛ в 13% .

При смене председателя ТСЖ необходима регистрация в налоговой инспекции, так как товарищество - юридическое лицо. Каждый раз при замене председателя фискальный орган должен быть уведомлен: необходимо представить соответствующие документы, подтверждающие смену главы ТСЖ для внесения соответствующих правок в ЕГРЮЛ.