Как проще отменить решение осс. Решения собраний. Юридические услуги в курске

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Свердловский районный суд в составе

председательствующего судьи Морева Е.А.

при секретаре ФИО27,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО23 к ФИО24, ФИО25 о признании недействительным решения внеочередного общего собрания собственников помещений,

установил:

Истец обратилась с исковым заявлением к ФИО24, ФИО25, в котором просила признать недействительным решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном Б по, проведенного в форме заочного голосования с по и взыскать с ответчиков понесенные судебные расходы в виде уплаченной госпошлины при подаче искового заявления, в обоснование указала, что на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности от является собственником жилого помещения по адресу: Б, . В связи со вступлением в силу новой редакции ст. не позволяющей многоквартирному дому истца находится под непосредственным управлением по инициативе собственника ФИО28 было проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования. Собрание было проведено в период с 10 по. Большинство лиц участвующих в собрании положительно проголосовало по всем вопросам, указанным в повестке. решением внеочередного общего собрания собственников, проведенным по инициативе ответчиков, указанное решение было отменено. Считает, что решение от подлежит отмене как нарушающее права истца. В повестку дня собрания были внесены следующие вопросы: утверждение порядка проведения внеочередного общего собрания; отмена решения общего собрания собственников, проводившегося с 10 по; выбор способа управления многоквартирного дома; признание недействительным договора оказания услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома с ООО «УК «КФК-44» с; заключение договора управления многоквартирным домом с ООО «УК «КФК-44» с и утверждение полномочий совета дома вступать в переговоры с ООО «УК «КФК-44» относительно условий договора; утверждение размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома; выбор совета дома и председателя совета дома; утверждение полномочий совета и председателя совета дома; выбор непосредственного способа расчетов с ресурсоснабжающими организациями. Ссылаясь на ст. и ст. указывает, что возможен только один способ признания недействительным решения общего собрания через суд. Принятие данного решения на другом собрании собственников помещений в многоквартирном доме действующим законодательством не предусмотрено. Вопрос об отмене ранее принятого решения был обозначен в уведомлении от, тогда как само собрание, вопрос об отмене решения которого был включен в повестку, проведено с 10 по, что само по себе влечет признание недействительным оспариваемого решения по всем остальным пунктам. В нарушение требований ст.ст. , пунктом 5 оспариваемого решения предусмотрено, что собственники заключают с ООО «УК «КФК-44» договор управления, условия которого должны быть согласованы в будущем. Кроме того, из этого пункта следует, что согласовывать условия договора будут не собственники, а совет дома. Пунктом 7 решения собственников от в совет дома включены ФИО28, ФИО28, ФИО29, которые свои кандидатуры не выдвигали, и участвовать в работе совета дома отказались. Кроме того, ФИО29 не является собственником помещений в многоквартирном доме.

В судебное заседание истец ФИО23 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежаще, просила рассматривать дело в ее отсутствие.

Представители истца, действующие на основании доверенности ФИО29 и ФИО30 исковые требования поддержали, полагали, что при проведении внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном Б по, проведенного в форме заочного голосования отсутствовал кворум. При этом данным решением нарушены права истца как собственника помещения в многоквартирном доме.

Ответчик ФИО24 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований.

Ответчик ФИО25 о месте и времени проведения судебного заседания извещалась надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.

Представитель третьего лица ООО «УК «КФК-44» ФИО31 просила отказать в удовлетворении исковых требований указывая, что согласно представленным в материалы дела документам при проведении заочного собрания в голосовании приняло участие более 50% собственников помещений истца. При этом иные требования действующего жилищного законодательства также были соблюдены при его проведении.

Третье лицо ФИО32 просила отказать в удовлетворении исковых требований.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что Б по является многоквартирным жилым домом. Истцу в вышеуказанном многоквартирном жилом доме на праве собственности принадлежит, общей площадью 74 кв. м. Указанные обстоятельства подтверждаются сведениями Управления Росреестра по от (т.1 л.д. 22).

В период с по по инициативе ответчиков проводилось общее собрание собственников помещений указанного многоквартирного дома в форме заочного голосования.

Решение собрания оформлено протоколом от (т.1 л.д.227).

Согласно указанному протоколу, общая площадь МКД – 8 126,83 м2, в голосовании приняло участие – 102 собственника помещений в МКД, что составляет 4290,89 голосов, что составляет 52,8 %.

Данным протоколом признано, что кворум имеется, собрание считается состоявшимся.

Из протокола следует, что на голосование выносилось следующие вопросы: утверждение порядка проведения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования; отмена решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Б, принятого при проведении общего собрания, проведенного в форме заочного голосования в период с 10 по; выбор способа управления многоквартирным домом с – управление управляющей организацией; признание с договора оказания услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, заключенного с, недействительным в связи с изменением способа управления многоквартирным домом; заключение договора управления многоквартирным домом с ООО «УК «КФК-44» с и утверждение полномочий совета дома вступить в переговоры с ООО «УК «КФК-44» относительно условий договора; утверждение размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома согласно приложения № к договору управления многоквартирным жилым домом; выбор совета и председателя совета дома; утверждение полномочий совета и председателя совета многоквартирного дома в соответствии со ст. ; принятие решения о внесении платы за все коммунальные платежи напрямую ресурсоснабжающим организациям.

По всем указанным вопросам повестки дня приняты положительные решения.

Оценив представленные сторонами доказательства, суд находит, что вышеуказанное решение общего собрания собственников подлежит признанию недействительным.

решил:

Исковые требования ФИО23 удовлетворить.

Признать недействительным решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном, проведенного в форме заочного голосования с по с момента его принятия.

Взыскать с ответчиков ФИО24, ФИО25 в пользу ФИО23 расходы по уплате госпошлины в размере 300 рублей в равных долях по 150 рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд через Свердловский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий:

Суд:

Свердловский районный суд г. Костромы (Костромская область)

Вопрос о праве собственников отменить принятое ими ранее на ОСС решение, сложнее, чем кажется. Практика сложилась противоречивая. Проанализируем, как подобные дела разбирают суды в данной статье.

Собственники могут отменить принятое ранее решение

Вот одно из последних судебных дел: собственники помещений в многоквартирном доме приняли на общем собрании решение отказаться от услуг своей управляющей организации и выбрали новую. Через месяц они передумали, организовали новое собрание и отменили на нём решение предыдущего.

Старая управляющая организация получила решение и уведомила о нём действующую УО. Но тут группа собственников, которые выступали за смену управляющей организации, обратилась в ГЖИ с жалобой на то, что старая УО не передаёт действующей техническую документацию на дом.

Началась проверка, в результате которой ГЖИ выдала предписание старой УО передать техдокументацию. УО с предписанием не согласилась и обратилась в суд. Арбитражный суд поддержал управляющую организацию. Верховный суд РФ согласился с его доводами.

Общее собрание собственников по своей правовой природе - орган управления многоквартирным домом. У ОСС есть право принимать определённые решения, а потом их изменять или отменять.

Компетенцию общего собрания можно ограничить законом или соглашением собственников. Глава 9.1 ГК РФ компетенцию общего собрания не ограничивает, а статья 44 ЖК РФ, которая определяет компетенцию собрания, не запрещает отменять ранее состоявшиеся решения.

Изменять или расторгать договор управления домом можно в разрешённом гражданским законодательством порядке (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). допускает одностороннее изменение и расторжение договора.

К таким выводам пришла судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда , разбирая дело о смене управляющей организации в многоквартирном доме. Коллегия указала, что действующее законодательство не предусматривает возможности для ОСС принимать решения о (об):

подтверждении и признании действующим договора управления;
отмене принятых ранее решений ОСС о выборе способа управления многоквартирным домом и выборе управляющей организации.

Перечисленные вопросы не относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД. Одновременно с этим не предусмотрено включение таких вопросов в повестку дня общего собрания.

Отменить решение ОСС может только суд

Свердловский областной суд разбирал дело о признании недействительным решение одного собрания. В повестку дня собрания в том числе входил вопрос с такой формулировкой «отмена решения внеочередного общего собрания собственников <...> по выбору управляющей организации».

Суд первой инстанции указал , что вопрос об отмене предыдущего решения ОСС по выбору управляющей организации не входит в компетенцию собрания, поэтому спорное решение в этой части является незаконным (ст. ст. 44, 46 ЖК РФ , ч. 3 ст. 181.5 ГК РФ). Это важное уточнение - недействительным признаётся не всё решение полностью, а только его часть.

Вопросы, относящиеся к компетенции ОСС, перечислены в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ . Толкование части 5 статьи позволяет утверждать, что общее собрание не может принимать решения, прямо не отнесённые ЖК РФ к его компетенции.

Свердловский областной суд согласился с выводами суда первой инстанции, потому по смыслу статьи 46 ЖК РФ недействительным решение общего собрания признаёт только суд, ОСС таким правом не наделено.

По материалам портала РосКвартал.

Вопрос о праве собственников отменить принятое ими ранее на ОСС решение, сложнее, чем кажется. Практика сложилась противоречивая. Проанализируем, как подобные дела разбирают суды.

Собственники могут отменить принятое ранее решение

Вот одно из последних судебных дел. Собственники помещений в многоквартирном доме приняли на общем собрании решение отказаться от услуг своей управляющей организации и выбрали новую. Через месяц они передумали, организовали новое собрание и отменили на нём решение предыдущего.

подтверждении и признании действующим договора управления;
отмене принятых ранее решений ОСС о выборе способа управления многоквартирным домом и выборе управляющей организации.

Отменить решение ОСС может только суд

Заключение

Могут ли собственники отменить ранее принятое ими на ОСС решение неоднозначно решается судами. Одни говорят, что ст. 44 ЖК РФ напрямую не запрещает собранию отменять ранее принятые решения.

Другие ссылаются на п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ и трактуют его буквально: ОСС не имеет права рассматривать вопросы, прямо не отнесённые Жилищным кодексом РФ к его компетенции. Поэтому признать недействительным решение ОСС может только суд.

А что думаете вы по этому поводу?

Нужна судебная практика по отмене решения общего собрания собственников МКД, которое хочет в одностороннем порядке расторгнуть договор с Управляющей Компанией (УК выполняет все условия и обязанности по договору, нарушений нет). К тому же, протокол общего собрания собственников МКД оформлен не в соответствии с приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ № 937 от 25.12.2015г

Ответ

Собственники помещений в доме вправе в любой момент расторгнуть договор управления. Для этого требуется принять решение о расторжении договора на общем собрании. Управляющая организация не может обжаловать решение общего собрания в порядке, предусмотренном ч. 6 ст. 46 ЖК РФ. Требовать отмены решения общего собрания организация также не может.

Управляющая организация может только обжаловать порядок расторжения договора, если такой порядок был нарушен. Общие требования к расторжению договора установлены ст. 450.1 ГК РФ. Из вопроса не следует, что порядок расторжения договора нарушен.

Как пример см. Решение Ленинского районного суда №2-2051/2016 .

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Управление МКД» .

Расторжение договора управления осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ), с учетом особенностей, установленных Жилищным кодексом РФ.

Порядок расторжения договора управления МКД зависит от того, кто является его сторонами. В рекомендации рассмотрены:

основания и инициаторы расторжения договора;
особенности расторжения договора, заключенного между УО и собственниками помещений в МКД, органами управления ТСЖ, ЖК, СПК, собственниками помещений в МКД по результатам открытого конкурса, застройщиком;
правила расторжения договора, если аннулирована лицензия УО.

Основания для расторжения договора управления МКД

Статья 450 Гражданского кодекса РФ предусматривает два основания для расторжения договора (общие правила).

Первое основание - соглашение сторон.

Пример расторжения договора управления МКД по соглашению сторон - ТСЖ и УО

Председателю ТСЖ «Приморский» поступило предложение от ООО «Жилфонд» расторгнуть договор. Причиной послужил отказ ТСЖ «Приморский» проиндексировать размер платы за содержание жилого помещения.

В соответствии с уставом ТСЖ «Приморский» решение о досрочном расторжении договора принимает правление товарищества. Председатель правления созвал внеочередное заседание правления ТСЖ. В повестку включили вопросы:

о расторжении договора управления МКД с ООО "Жилфонд" с "____" ___________ 2016 г.;
о заключении договора управления МКД с ООО "Мастер";
об утверждении условий договора управления МКД с ООО "Мастер".

В уставе указано, что такое решение принимается квалифицированным большинством (не менее двух третей голосов от общего числа голосов). Решение принято, так как "за" проголосовали 5 из 5 членов правления. Составлен протокол заседания правления ТСЖ "Приморский". Договор управления МКД расторгнут по соглашению сторон.

Второе основание расторгнуть договор управления МКД - требование одной из сторон, которое поддержал суд. Требовать расторжения участник договора может:

при существенном нарушении договора другой стороной;
в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Суд сочтет нарушение существенным, если из-за него вторая сторона в значительной степени лишится того, что причиталось ей по договору.

Для обращения в суд нужно иметь доказательства.

Пример существенного нарушения договора управления МКД

В МКД проведено общее собрание. Собственники хотят расторгнуть договор управления с ООО "Уютный дом" МКД и заключить новый договор с МУП "Единый заказчик".

Причина расторжения договора управления - задолженность перед теплоснабжающей организацией и отключение горячего водоснабжения в МКД в период с 10 июля 2015 г. по 12 июля 2015 г.. По информации, имеющейся у собственников помещений в МКД, ООО "Уютный дом" собирает платежи за горячую воду на уровне не менее 87% от выставленных счетов, но не погашает долги перед снабжающей организацией.

Так как УО отказывается расторгнуть договор, собственники помещений обратились в суд для его расторжения в порядке, установленном п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ.

Инициаторы расторжения договора управления МКД

Инициировать досрочное расторжение договора управления МКД вправе:

УО в случаях, предусмотренных законом и/или договором;
собственники помещений в МКД;
органы управления ТСЖ, ЖК, СПК;
застройщик.

Если вторая сторона согласна с расторжением договора, то проблем возникнуть не должно.

Ситуация: как УО узнать, готовы ли собственники помещений расторгнуть договор управления МКД?

Узнать мнение собственников можно разными путями:

заранее провести опрос среди собственников помещений в МКД;
выяснить мнение собственников через представителей совета МКД;
инициировать проведение общего собрания по вопросу расторжения договора (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ). Такой способ, с одной стороны затратный, но с другой - при наличии положительного решения, позволяет сразу запустить процесс расторжения.

Расторжение договора управления МКД, заключенного между УО и собственниками помещений в МКД

Договор управления между УО и собственниками помещений в МКД заключается в соответствии с решением общего собрания таких собственников (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Расторгнуть договор по инициативе собственников помещений в МКД можно по общему правилу или на основании решения общего собрания. Согласования с УО не требуется. Единственный и достаточный повод для расторжения договора в одностороннем порядке - невыполнение УО условий договора. Это указано в части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ.

Односторонний отказ от исполнения договора собственники помещений должны оформить уведомлением УО (ч. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Договор прекращается с момента, когда УО получила данное уведомление, если иное не предусмотрено самим договором.

Инициировать общее собрание для расторжения договора управления МКД вправе любой из собственников помещений в таком доме.

Возможность одностороннего расторжения договора управления по инициативе УО зависит от времени, когда он был заключен.

Законом от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ в статью 310 Гражданского кодекса РФ внесены изменения. Они вступили в силу 1 июня 2015 года и относятся к договорам, в которых одна из сторон не осуществляет предпринимательскую деятельность. В такой договор запрещено включать возможность одностороннего расторжения стороной, которая осуществляет предпринимательскую деятельность. В договоре управления такой стороной является управляющая организация.

Если договор управления МКД заключен:

после 1 июня 2015 года, УО не вправе расторгнуть его в одностороннем порядке;
до этой даты, УО может в одностороннем порядке расторгнуть договор, если такая возможность предусмотрена договором. Это следует из части 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ и прежней редакции статьи 310 Гражданского кодекса РФ.

УО для расторжения договора управления МКД, заключенного с собственниками, вправе:

направить председателю совета МКД предложение о досрочном расторжении договора, указать причины;
инициировать проведение общего собрания собственников помещений в МКД по досрочному расторжению договора;
подготовить и подать исковое заявление для расторжения договора в судебном порядке (если общим собранием не принято нужное решение*).

Ситуация: как УО может возражать инициативе собственников помещений в МКД расторгнуть договор управления МКД в одностороннем порядке

Собственники вправе инициировать расторжение договора управления без согласия УО, если она не выполняет условия такого договора.

Мнения собственников, выраженного словами "УО ничего не делает", недостаточно. Запросите у собственников сведения о фактах неисполнения УО обязательств по договору. Подтвердите документально факты исполнения обязательств УО.

Такими документами могут быть акты, составленные по факту выполнения/невыполнения работ/услуг, предусмотренных договором управления МКД.

Ситуация: вправе ли УО оспорить в суде решение собственников помещений в МКД о расторжении договора управления

Да, вправе.

УО вправе в судебном порядке отстаивать свои интересы как любое другое юридическое, физическое лицо, индивидуальный предприниматель.

Важно обратить внимание на:

наличие у собственников помещений в МКД документов, подтверждающих невыполнение УО обязанностей;
порядок принятия общим собранием собственников решения о досрочном расторжении договора управления МКД (порядок созыва общего собрания, повестка дня, количество проголосовавших и т.п.).

Ситуация: в каком порядке УО вправе расторгнуть договор управления МКД, ссылаясь на существенное нарушение со стороны собственников - они не платят за ЖКУ

УО не наделена правом расторжения договора в одностороннем порядке, если он заключен после 1 июня 2015 года.

Независимо от причин расторжение договора управления происходит по соглашению сторон.

УО вправе расторгнуть договор в судебном порядке при его существенном нарушении. К примеру, если суд сочтет наличие долга существенным нарушением - договор может быть расторгнут по решению суда (п. 1 ч. 2 ст. 450ГК РФ).

Ситуация: решение общего собрания о досрочном расторжении договора управления МКД можно признать ничтожным?

Да, законодательством предусмотрено признание решения общего собрания собственников помещений в МКД ничтожным.

Соберите доказательства того, что решение общего собрания ничтожно, и обратитесь в суд.

Какими должны быть действия УО, если собственник нежилого помещения МКД заявляет об одностороннем отказе от исполнения договора управления

Объясните собственнику, что его действия не имеют правовых оснований.

Собственники помещений в МКД (в том числе собственники нежилых помещений) не вправе самостоятельно, без решения общего собрания, заключать или расторгать договор управления МКД (ч.ч. 1, 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Если собственник в подтверждение своих намерений не платит за ЖКУ, проведите работу по истребованию образовавшейся задолженности.

Расторжение договора управления МКД, заключенного между УО и органами управления ТСЖ, ЖК, СПК

Договор управления МКД между УО и органами управления ТСЖ, ЖК, СПК заключается в соответствии с решением, принимаемым ТСЖ, ЖК, СПК в порядке, утвержденном уставом ТСЖ, ЖК, СПК (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Расторгнуть такой договор можно по общему правилу.

Односторонний отказ от исполнения договора управления МКД, заключенного между УО и ТСЖ, ЖК, СПК жилищным законодательством не предусмотрен. Стороны вправе включить в договор положения о порядке его досрочного расторжения.

Пример включения в договор управления МКД условий о порядке досрочного расторжения

ООО "Обслуживающая компания" и ТСЖ "Холмы" согласовывают условия договора управления МКД. Правление ТСЖ настаивает на праве инициировать досрочное расторжение договора.

После обсуждений, в договор управления включили следующее условие:

"ТСЖ вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае, если УО не выполняет взятые на себя обязательства. Под невыполнением обязательств понимается трехкратное нарушение условий договора, подтвержденное соответствующими актами, а также методами фото- и видеофиксации".

Ситуация: как УО отстоять свои интересы, если вновь избранный председатель ТСЖ направил уведомление о досрочном расторжении договора управления МКД в одностороннем порядке?

Председатель ТСЖ при желании расторгнуть договор должен руководствоваться положениями самого договора.

Изучите условия расторжения договора. Примите решение, какую позицию занять:

согласиться с расторжением;
требовать исполнения до окончания срока его действия.

Известите председателя и правление ТСЖ о принятом решении, проведите совместную встречу. Если органы управления ТСЖ, настаивают на досрочном расторжении договора и прекращают оплату выполненных работ и/или оказанных услуг, вы вправе отстаивать свои интересы в судебном порядке.

Расторжение договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса

Договор управления МКД, заключенный по результатам открытого конкурса, расторгается по общему правилу на условиях, предусмотренных самим договором.

Такой порядок предусмотрен ч. 8 ст. 162 ЖК РФ.

Собственники также вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. Для этого необходимо провести общее собрание, принять решение о выборе или об изменении способа управления МКД. Такое решение можно принять по истечении каждого последующего года со дня заключения договора. Указанный порядок предусмотрен ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ.

Ситуация: как узнать, каким будет порядок расторжения договора управления МКД? УО планирует участвовать в открытом конкурсе по отбору УО

Обратитесь к официальному сайту организатора открытого конкурса по отбору УО.

Организатором открытого конкурса по отбору УО утверждается конкурсная документация. В нее входит договор управления.

Конкурсная документация размещается на официальном сайте организатора конкурса и доступна для ознакомления всеми желающими без взимания платы.

Состав конкурсной документации и порядок ее опубликования определен п.п. 41 и 44 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75.

Пример досрочного расторжения договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса

В отношении дома-новостройки проведен открытый конкур:

отобрана УО "Прибой";
заключен договор управления.

Через полтора года после начала действия договора (21 октября 2015 г.) собственники помещений провели общее собрание и приняли решение о создании ТСЖ. Собственники уведомили УО "Прибой" о досрочном расторжении договора управления МКД с 17 апреля 2016 г. на основании ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ.

Расторжение договора управления МКД, заключенного между УО и застройщиком

Договор управления МКД, заключенный между УО и застройщиком, расторгается по общему правилу на условиях, предусмотренных самим договором.

Ситуация: как быть УО, если орган местного самоуправления требует расторгнуть договор управления МКД с застройщиком? Причина - ОМС провел открытый конкурс в отношении МКД и отобрал другую УО

ОМС не вправе требовать расторжения договора управления МКД, заключенного между УО и застройщиком. Такой договор заключается на срок не более чем три месяца, что предусмотрено п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ. По истечении срока действия договора управления МКД, заключенного застройщиком, управление МКД переходит к УО, отобранной по результатам открытого конкурса.

Пример расторжения договора управления МКД между УО и застройщиком

Между ООО "Эксплуатация и ремонт" и застройщиком после сдачи МКД в эксплуатацию заключен договор управления МКД сроком на три месяца, до 20 января 2016 г.. Застройщик 19 января 2016 г. направил ООО "Эксплуатация и ремонт" соглашение о расторжении договора управления МКД, подписанное со своей стороны. 20 января 2016 г. УО подписано соглашение о расторжении договора, один экземпляр направлен застройщику.

Расторжение договора управления МКД в случае аннулирования лицензии УО

Лицензия на управление МКД аннулируется на основании решения суда. Это предусмотрено ч. 1 ст. 199 ЖК РФ.

Договор управления МКД не расторгается сразу после аннулирования лицензии УО и прекращения действия ее. УО продолжает осуществлять деятельность по управлению МКД до наступления обстоятельств, перечисленных в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.

Дата расторжения договора управления МКД после аннулирования лицензии УО определяется в каждом конкретном случае. Законодатель не допускает ситуации, когда МКД остается "без управления".

Пример расторжения договора управления МКД после прекращения действия лицензии УО

Между УО и собственниками помещений в МКД заключен договор управления МКД, действие которого еще не прекращено. В период действия договора лицензия УО аннулирована судом и ее действие прекращено.

Органом местного самоуправления совершены действия, предусмотренные законодательством, в результате проведен открытый конкурс и заключен договор управления МКД с другой УО.

Датой расторжения договора с УО, лицензия которой аннулирована, считается дата заключения договора управления МКД с УО, отобранной по результатам конкурса.»

Учитывая возросшее в последнее время количество исков по обжалованию решений общего собрания собственников многоквартирных домов и аналогичных решений членов ТСЖ, а также многократные отказы судов удовлетворять исковые требования по данным категориям дел, попробуем разобраться в основных ошибках истцов, обжалующих такие решения.
В силу ч.6 ст.46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Что касается порядка обжалования решения общего собрания членов ТСЖ, то согласно ч.1.1 ст.146 ЖК РФ положения статей 45 - 48 настоящего Кодекса распространяются на порядок проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья, если иное не установлено настоящим разделом.
Таким образом, положения ч.6 ст.46 ЖК РФ, регулирующей порядок обжалования решения общего собрания собственников многоквартирного дома, распространяются и на порядок обжалования решения общего собрания членов ТСЖ.
Поскольку, указанные в ч.6 ст.46 ЖК РФ, положения являются основаниями для отмены как решения общего собрания собственников многоквартирного дома (МКД), так и решения общего собрания членов товарищества собственников жилья (ТСЖ), рассмотренное далее будет касаться обжалования обоих решений.
Исходя из положений ч.6 ст.46 ЖК РФ можно выделить следующие группы, являющиеся основаниями для отмены решения общего собрания собственников многоквартирного дома (решения общего собрания членов ТСЖ):
- решение принято с нарушением порядка, установленного Жилищным кодексом РФ;
- собственник не принимал участия в голосовании или голосовал против принятия такого решения;
- решением нарушены права и законные интересы собственника.
Что касается, порядка проведения общего собрания, то здесь можно выделить несколько подгрупп:
- компетенция общего собрания (ст.44 ЖК РФ),
- порядок проведения и голосование на общем собрании (ст.ст.45, 47, 48 ЖК РФ),
- принятие решения общим собранием (ст.46 ЖК РФ),

К компетенции общего собрания относятся вопросы, указанные в а также иные, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания. К иным вопросам компетенции общего собрания Кодекс относит следующие:
- утверждение сроков и порядка проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядка уведомления о принятых им решениях (ч.1 ст.45 ЖК РФ);
- преобразование ТСЖ в жилищный или жилищно-строительный кооператив и реорганизация ТСЖ (ч.2 и ч.3 ст.140 ЖК РФ);
- ликвидация ТСЖ (ч.2 ст.141 ЖК РФ);
- принятие решения о внесении платы за коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям (ч.7.1 ст.155 ЖК РФ);
- определение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (ч.7 ст.156 ЖК РФ);
- решение о дополнительном взносе для оплаты работ по капитальному ремонту и порядке его уплаты (ч.1.1. ст.158 ЖК РФ);
- утверждение условий договора управления многоквартирным домом (ч.1 ст.162 ЖК РФ);
- выбор иной управляющей организации или изменение способа управления данным домом, если управляющая организация не выполняет условий договора управления многоквартирным домом (ч.8.2 ст.162 ЖК РФ);
- выбор лица, действующего от имени собственников в отношениях с третьими лицами (ч.3 ст.164 ЖК РФ).

Исходя из изложенного, следует, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (общее собрание членов ТСЖ) вправе принимать решения только по тем вопросам, которые указаны в вышеперечисленных статьях.
Следовательно, если решение общего собрания собственников многоквартирного дома (решение общего собрания членов ТСЖ) будет принято по вопросам, не относящимся к компетенции общего собрания, то есть по иным вопросам, чем те, которые указаны в вышеперечисленных статьях, это будет являться основание для отмены данного решения.

Непосредственно порядок проведения общего собрания собственников установлен статьями 45 и 47 ЖК РФ.
Собрания собственников бывают очередными и внеочередными. Очередное собрание собственников многоквартирного дома (очередное собрание челнов ТСЖ) проводится ежегодно в сроки и в порядке, установленные общим собранием. Внеочередное собрание может быть созвано по инициативе любого собственника данного многоквартирного дома (члена ТСЖ).
Из ч.4 и ч.5 ст.45 ЖК РФ следует, что собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Собрание может проводиться как путем очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование), так и путем заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).
Причем, в соответствии с ч.1 ст.47 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования может быть проведено только в том случае, если собрание собственников в форме очного голосования не имело кворума, указанного в ч.3 ст. 45 Кодекса.

Правом голоса на общем собрании обладают только собственники помещений в данном доме. Количество же голосов, которым обладает каждый собственник пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ст.48 ЖК РФ).
Исходя из изложенного следует, что количество голосов не пропорционально количеству собственников, то есть когда один собственник имеет один голос, а пропорционально количеству площади, находящегося у него в собственности помещения (квартиры).
Например, если один собственник владеет трехкомнатной квартирой площадью 70 кв.м., то количество голосов у него будет в два раза больше, чем у другого собственника, владеющего однокомнатной квартирой площадью 35 кв.м.

Согласно ч.3 ст.45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
В соответствии с ч.1 ст.46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Таким образом, общее собрание собственников считается состоявшимся, если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.
Решение на данном собрании считается принятым, если за него проголосовало большинство, то есть более пятидесяти процентов, от общего числа голосов, принявших участие в голосовании.
Однако решения по вопросам указанным в пунктах 1-3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ считаются принятыми, если за них проголосовало не менее двух третей голосов, но не от общего числа голосов, принявших участие в голосовании, а от общего числа голосов всех собственников помещений в данном доме.
Кроме того, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания (ч.2 ст.46 ЖК РФ).

Исходя из приведенных норм, решение будет считаться принятым с нарушением порядка, установленного Жилищным кодексом, если будут нарушены перечисленные условия его проведения, а именно:
- собственники не были уведомлены о проведении общего собрания либо им не были предоставлены сведения, являющиеся обязательными в соответствии с Жилищным кодексом РФ,
- нарушена форма проведения собрания, когда решение принимается в форме заочного голосования без предварительного проведения очного. Однако данное нарушение может служить основанием для отмены, если это могло повлиять на результаты принятия решения. В частности, при выборе управляющей компании, когда до собственников могла быть доведена информация о недобросовестности данной компании по исполнению своих обязательств при управлении другими домами. Аналогичная ситуация может быть и при выборе совета многоквартирного дома или членов правления ТСЖ;
- отсутствовал кворум общего собрания, необходимый для принятия решения;
- нарушен порядок подсчета голосов;
- принято решение по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, или измененным в ходе проведения собрания;
- отсутствует протокол общего собрания, либо протокол не соответствует требованиям, установленным Жилищным кодексом РФ.

Другим условием, необходимым для отмены решения общего собрания, является то, что собственник, обжалующий решение, не принимал участия в голосовании или голосовал против принятия данного решения. Но только этого условия недостаточно для отмены решения, поскольку таким решением еще должны быть нарушены права и законные интересы данного собственника. Например, на собственника возложена обязанность по внесению каких-либо дополнительных взносов.

Кроме перечисленных оснований для отмены решения законодатель предусмотрел и условия, при которых данное решение может быть оставлено в силе. Так, в соответствии с ч.6 ст.46 ЖК РФ суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Данное положение предусмотрено для защиты интересов собственников, принимавших участие в голосовании и голосовавших за принятие данного решения, то есть для необходимости учета баланса интересов всех сособственников.
Это связано с тем, что отмена решения только по формальным основаниям приведет к нарушению прав других собственников, выразивших свою волю в данном решении. В связи с чем будут нарушены основные начала жилищного законодательства, закрепленные в ст.1 ЖК РФ, и устанавливающие равенство всех участников жилищных правоотношений, а также не допускающие нарушения прав, свобод и законных интересов одних граждан при осуществлении своих жилищных прав другими гражданами.

Следует отметить, что надлежащим ответчиком по иску о признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного дома (решения общего собрания членов ТСЖ) всегда является лицо, по инициативе которого было проведено данное собрание. Так, отменяя решение Ленинского районного суда по иску прокурора, где в качестве ответчика была указана управляющая организация (дело №33-3499-2011), Курский областной суд указал:
Применение норм жилищного законодательства (ст.44-48 ЖК РФ) в их взаимной связи, позволяет сделать вывод о том, что собственник помещения вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений, при этом ответчиком по такому спору является инициатор проведения собрания, а не управляющая компания. Иное толкование вышеуказанных норм противоречит смысловому содержанию ЖК РФ.
Исходя из фактических обстоятельств дела, имеющихся доказательств, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, поскольку в судебном заседании на основании исследованных доказательств установлено, что инициатором проведения собрания собственников помещений ответчик не был.
Отменяя аналогичное решение суда (дело №33-579-2013), Курский областной суд также указал:
Согласно статья 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы (ч.6).
Применение норм вышеуказанного Закона в их взаимной связи, позволяет сделать вывод о том, что собственник помещений многоквартирного дома вправе обжаловать решение общего собрания собственников помещений, обратившись в суд с иском к инициатору проведения собрания.
Обращаясь в суд с иском, истица указала ответчиком Зиновьева Н.Д., ссылаясь на то, что он избран председателем ТСЖ-30 и его действиями нарушены её права и законные интересы.
Однако, из материалов дела усматривается, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в форме заочного голосования проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома <адрес>. Инициатором собрания было правление ТСЖ-30. Решением собрания в качестве управляющей организации выбрано ТСЖ-30, а также рассмотрены иные вопросы, касающиеся функционирования многоквартирного дома (л.д.11).
При таких обстоятельствах, при обжаловании решения общего собрания собственников помещений, ответчиком не может быть Зиновьев Н.Д.. Иное толкование вышеуказанных норм противоречит смысловому содержанию Жилищного кодекса Российской Федерации.

В заключении необходимо отметить и то, что исковое заявление об оспаривании решения общего собрания собственников многоквартирного дома (решения общего собрания членов товарищества собственников жилья (ТСЖ)) подается в районный суд по месту нахождения данного дома.