Как расторгнуть или переоформить договор социального найма жилого помещения. Всё о перезаключении договора социального найма жилого помещения, в том числе после смерти нанимателя

Договор социального найма оформляется с некоторыми категориями лиц: малоимущие, военнослужащие, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, сироты и другие. Чаще всего пользование такими помещениями имеет длительный характер, отличающийся стабильностью. Однако всегда могут возникнуть моменты, приводящие к необходимости переоформления или расторжения договора: смерть нанимателя, переезд, невыплата коммунальных платежей и так далее.

Мы расскажем о том, чем отличается расторжение договора со стороны нанимателя от расторжения договора со стороны наймодателя, на каких основаниях можно обращаться в суд, есть ли возможность признать договор недействительным и, как производится процедура переоформления договора социального найма?

Что значит социальный найм жилья?

На социальный найм жилья претендуют следующие категории лиц:

малоимущие;
военнослужащие, нуждающиеся в жилье;
сотрудники государственных структур.

Квадратные метры муниципальных квартир, предоставляемых по договору соц. найма строго нормируются. Читайте о нормах жилой площади на человека .

Не забудьте прописаться в квартире после оформления договора социального найма. Если хотите узнать порядок постоянной и временной регистрации в муниципальной квартире, пройдите .

После оформления жилплощади, её жильцы получают . Если вы решили приватизировать своё жильё, но сами в процессе участвовать не желаете, то узнайте из нашей статьи.

Возможно ли прекращение договора социального найма жилого помещения? Да, расторгнуть можно это в любое время, если обе стороны согласны. Инициатива также может принадлежать и одной стороне. Но основания и порядок расторжения договора со стороны нанимателя и со стороны наймодателя различны.

Особенности расторжения договора по решению нанимателя и наймодателя

Как расторгнуть договор соц. найма, если вы наниматель? Это можно сделать в любое время без указания причин. От нанимателя требуется одно – сдача квартиры в надлежащем состоянии. Для осуществления расторжения со стороны нанимателя потребуется:

написать письменное заявление;
получить согласие на расторжение договора ото всех лиц, зарегистрированных в квартире;
в случае планирования расторжения договора, об этом факте нужно сообщить наймодателю за три месяца.

Выезд из жилья также считается непрямым изъявлением о расторжении. В этом случае наниматель может не писать заявлений.
Договор будет считаться расторгнутым с момента выезда из квартиры.

Договор расторгается также в следующих случаях:

произошла смерть нанимателя, если больше не было зарегистрированных лиц;
жильё разрушено.

Если расторжение договора соц. найма происходит по инициативе наймодателя, то процедура осуществляется с дополнительными условиями. Наймодатель может досрочно прекратить действие данного договора только в судебном порядке при наличии ряда оснований.

Наниматель не выполняет финансовые обязательства по договору. Не оплачивается жилое помещение или коммунальные услуги более полугода;
Имуществу принесён ущерб . Жильё повреждено или разрушено нанимателем;
Права соседей нарушаются , наймодатель постоянно получает жалобы от соседей по дому;
Жильё используется не в соответствии со своим назначением.
Договор недействителен , он заключён с различными нарушениями.

Расторжение договора в судебном порядке

Если расторгнуть договор желает наймодатель, он может сделать это только в суде.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма может выполняться только с условием предоставления равноценного жилья. Однако, в некоторых случаях, выселение производится без предоставления равноценной жилплощади. Эти случаи уже описаны выше: невыплата коммунальных платежей в течение года, разрушение жилья, нарушение интересов соседей. Выселению, в этом случае, подлежит не только наниматель, но и все граждане, зарегистрированные в квартире.

При рассмотрении дел о невнесении коммунальных платежей суд может учесть уважительные причины:

длительные задержки зарплат;
задержки пенсий;
безработица;
наличие в числе зарегистрированных детей, инвалидов;
тяжёлое материальное положение.

В каких случаях договор социального найма признаётся недействительным?

Договор соц. найма может быть признан недействительным полностью, или же в некоторых своих частях. Но следует учесть разные обоснования. Инициатором судебного разбирательства может быть, как наймодатель, так и наниматель.

Вот пример из судебной практики, касающийся признания договора социального найма недействительным в определённой части: в квартире был, обманным путём, зарегистрирован человек. В этой ситуации договор считается недействительным в части регистрации этого лица.

Недействительным договор социального найма может быть назван при следующих условиях:

Гражданин, заключивший договор , является недееспособным. Дееспособности гражданин может быть, как лишён, так и ограничен в этом в судебном порядке;
Договор заключён в то время, когда человек находился в кратковременном недееспособном состоянии. К примеру, договор или регистрация в квартире посторонних лиц заключались тогда, когда лицо находилось в состоянии опьянения;
Человек подписал договор будучи обманутым или введённым в заблуждение;
Договор оформлен при условиях , когда на лицо совершалось давление, осуществлялись угрозы;
Подпись на договоре была подделана (этот факт устанавливает судебная экспертиза).

Все это самостоятельные основания, каждое из которых позволяет признать договор недействительным.

При признании договора недействительным, все права нанимателя аннулируются.

Выписка человека из жилплощади, в отношении которого договор соц. найма признан недействительным, осуществляется автоматически, после чего человек теряет право на проживание в этой квартире.

Срок исковой данности касательно обращения в судебные органы по вопросу признания договора о найме недействительным составляет три года. Иногда этот срок сокращается до года. Не стоит тянуть с вопросом о выписке лица через судебные органы.

Основания и порядок переоформления договора

Переоформить договор соц. найма можно в следующих случаях:

смерть нанимателя;
переезд нанимателя;
выписка нанимателя из жилья;
признание недееспособным в суде;
отбывание наказания в колонии.

Споры, касающиеся переоформления договора, решаются в суде.

Как переоформить договор? Для этого потребуются следующие документы:

заявление на переоформление;
паспорта всех лиц, имеющих регистрацию квартире;
ксерокопии всех страниц паспорта лиц, зарегистрированных в жилье;
договор соц. найма;
выписка из домовой книги;
выписка с лицевого счёта;
нотариально заверенное разрешение на переоформление договора от каждого лица, зарегистрированного в квартире, если присутствие в учреждении лично невозможно;
бумаги, указывающие на основания для переоформления договора (свидетельство о смерти, документ, подтверждающий недееспособность нанимателя и так далее).

Если договор переоформляется в связи со смертью нанимателя, то перед подачей заявления на переоформление его необходимо выписать. Информация о том, как и где выписывают из квартиры после смерти .

Обращаться с заявлением о переоформлении договора требуется в департамент жилищной политики. В заявлении должны стоять подписи всех лиц, которые имеют регистрацию в квартире. Если собрать подписи всех зарегистрированных невозможно, требуется нотариальное согласие на проведение процедуры.

Для осуществления переоформления обязательно потребуются документы, обосновывающие эту процедуру. Для каждой ситуации требуется соответствующий пакет документов:

судебное постановление о признании недееспособности нанимателя;
судебное постановление о заключении ответственного лица в исправительное учреждение;
свидетельство о смерти;
справка с места жительства, свидетельствующая о том, что наниматель больше не относится к числу зарегистрированных в жилье лиц.

После того, как договор будет переоформлен, требуется обратиться в ЖЭУ для внесения соответствующих изменений в лицевой счёт. В квитанциях на оплату услуг и квартплату будут стоять ФИО нового нанимателя.

Что делать, если не все граждане, зарегистрированные в помещении, согласны на процедуру переоформления договора? В этом случае можно обратиться в арбитражный суд. Споры, касающиеся переоформления договора, решаются в суде.

Если переоформление требуется в связи с обменом жилья, в департамент жилищной политики требуется прийти и новым владельцам, и прежнему нанимателю. Заявления также должно быть два: от лица нанимателя и от лица новых владельцев.

Договор социального найма заключается с гражданами, которые приобретают право пользования жилым помещением, находящимся в собственности государства или муниципалитета. При этом договор может быть, как срочным, так и бессрочным. Квартиросъемщики обязаны платить за пользование плату и содержать имущество в должном состоянии. Подробно права и обязанности сторон расписаны в договоре.

Ответственный квартиросъёмщик

Изначально в договор вносятся все члены семьи. Один из них вносится в документ в качестве ответственного квартиросъемщика, который и становится второй стороной договора. Все члены семьи обладают равноценными правами на использование жилого помещения. Однако часто возникают ситуации, когда необходимо переоформить договор социального найма и вписать в него другое лицо в качестве ответственного квартиросъемщика.

Основания для переоформления договора

Несмотря на то, что ситуации, при которых может потребоваться переоформление договора социального найма различны, закон выделяет следующие основания, при которых это возможно:

Смерть ответственного квартиросъёмщика или признание его умершим;
Признание нанимателя пропавшим без вести;
Его переезд и выписка из квартиры:
Признание ответственного квартиросъемщика недееспособным в судебном порядке:
Наличие приговора суда и направление нанимателя в исправительное учреждение.

Кто имеет право

Договор социального найма можно переоформить только на совершеннолетнее лицо, зарегистрированное на данной жилплощади.

Собираем документы для переоформления договора социального найма

Если вы отвечаете указанным выше требованиям, то для переоформления договора социального найма вам необходимо собрать следующие документы:

Заявление;
Копии паспортов всех зарегистрированных в квартире лиц и их оригиналы;
Договор найма или ордер;
Актуальная выписка из домовой книги и из лицевого счета;
Разрешение (на переоформление) от каждого из зарегистрированных в квартире лиц, заверенное нотариально (допустимо их личное присутствие);
Другие документы, подтверждающие наличие причин для переоформления (перечень зависит от основания для переоформления договора, поэтому их необходимо уточнить в департаменте).

Куда обращаться?

С указанными документами необходимо обратиться в департамент жилищной политики. При этом под заявлением (о переоформлении) должны поставить свои подписи все совершеннолетние граждане, прописанные в квартире. Их подпись можно заменить на нотариальное согласие на переоформление. В зависимости от оснований, пакет документов может быть дополнен судебным постановлением или решением (например, «О недееспособности ответственного нанимателя»), свидетельством о смерти, справкой с места жительства, которая подтверждает, что наниматель снялся с регистрационного учета. Весь пакет документов подаётся в департамент жилищной политики.

Что следует после переоформления?

После того, как договор социального найма был переоформлен, нужно обратиться в ЖЭУ для внесения исправлений в лицевой счет (на имя нового ответственного нанимателя будут присылаться все счета)

Судебный порядок

Искать решение самому или доверить работу юристу?

Лучше доверьте работу по заключению договоров и сопровождению сделок юристу или адвокату. Поверьте, он знает тонкости и нюансы, которые помогут Вам не только сохранить время, но избежать критических ошибок. А найти опытных юристов из любого города России Вы сможете на ЮрПроводнике.

Бывают ситуации, когда не все прописанные в квартире согласны на переоформление договора. В этом случае переоформление возможно через суд, с помощью .