Закон об обслуживании многоквартирных домов

Жители многоквартирного дома вносят плату ежемесячно не только за услуги, предоставленные по содержанию и обслуживанию жилого помещения (например, вода, свет, тепло), но и по иным пунктам, указанным в квитанции. Это могут быть расходы на обслуживание общедомового имущества, плата за текущий ремонт, доплата за превышение норматива по использованию ресурсов на содержание общего имущества МКД и т.д. С учетом того, что некоторые управляющие компании пользуются неграмотностью жильцов многоквартирного дома, безоговорочно доверять тому, что включает в себя квитанция (кварт. плата) не стоит.

С другой стороны, чтобы проверить правильность начисления платы необходимо знать:

• обязанности управляющей компании;
• тарифы, по которым начисляются те или иные платежи;
• перечень услуг, которые подлежат оплате;
• как учитываются расходы на текущий и капитальный ремонт;
• и т.д.

То есть необходимо знать и уметь применять на практике все нормативно-правовые акты, имеющие отношение к жилищно-коммунальной сфере в Российской Федерации. Ознакомиться с информацией вы можете в тематической статье на нашем сайте. Узнать о том, вы также можете на нашем сайте, перейдя по указанной выше ссылке. Об установлении тарифа, размере платежей, нормативах, расходах на текущий ремонт общего имущества можно получить информацию из данной статьи.

Если останутся вопросы, после прочтения данной статьи, у пользователей сайта ПравПотребитель имеется возможность получить бесплатную консультацию у опытных юристов.

Для этого не нужно никуда идти и ни за что платить. Просто оставьте сообщение с описанием сложившейся ситуации через форму обратной связи.

Работы, которые включают в общедомовые нужды, оплачивают собственники жилого помещения согласно тарифу и перечню, установленному положениями договора:

• из своих собственных средств;
• за счет предоставленных государством субсидий;
• за счет компенсаций расходов (в полном или частичном размере) платы за содержание имущества МКД;
• за счет предоставленных государством льгот.

Установленный тариф и размер оплаты, принятый на общедомовом собрании собственников помещений должен соответствовать фактически оказываемым услугам и их качественному показателю. Установленный норматив по оплате услуг УК или ТСЖ не может быть превышен. Если прийти к единому мнению о тарифе не удалось, то данный норматив будет принят местными властями. Стоит ли проводить какие-либо работы по капитальному ремонту многоквартирника также решают жильцы, изучив информацию от УК, ТСЖ ит.д. и оценив реальное положение дел.

Размер оплаты капитального ремонта определяется исходя из данных, представленных на рассмотрение жильцов представителем обслуживающей организации:

• о периоде времени, в течение которого данные работы будут начаты и закончены;
• об объеме работ, проведение которых необходимо в данной ситуации;
• о необходимых материалах, без использования которых не обойтись;
• об иных условиях, о которых необходимо знать жильцам.

Расходы, связанные с кап. ремонтом общедомового имущества также ложатся на плечи каждого собственника жилого помещения. Установка счетчиков общего пользования в целях реализации программы энергосбережения производится за счет жильцов. Есть исключение, когда данная плата в соответствии с договором уже включена в состав тарифа по графе содержание общедомового имущества. Вообще нюансов по содержанию общей собственности многоквартирника достаточно много. Большая часть моментов, учтенная законодательством, может быть изменена условиями договора.

Снижаем сумму выплат в пользу УК

Если услуги компаний (утверждается специальный перечень, где, все их обязанности перечислены) обязавшихся обслуживать многоквартирник, оказываются в ограниченном объеме или с нарушениями нормативов качества, плата за них согласно тарифу может быть пересчитана в пользу собственников. Правила перерасчета суммы, включенной в расходы собственников, действуют на следующем принципе – устанавливаются максимальный и минимальный период времени, в течение которого УК не выполняет свои обязанности или выполняет их некачественно. В договорах с УК и ТСЖ данный период времени различается.

Если обслуживающая компания нарушает положения заключенного с собственниками договора на управление МКД (а точнее пункты, в которых прописываются их обязанности), размер оплаты их услуг должен быть снижен.

В этом случае собственник жилого помещения должен в письменном порядке составить обращение к ответственному представителю обслуживающей его дом организации о том, что желает получить перерасчет за определенные услуги. Это позволит снизить расходы за «эфемерную» работу. Подать подобное заявление собственник жилого помещения может в течение полугода после установления факта проведения некачественных работ. Если выполнение работ по обслуживанию МКД было прервано из-за того, что сотрудники компании были заняты ликвидацией аварийной ситуации, угрожающей жизнью и здоровью людей (как жильцов многоквартирника, так и людей, не проживающих в этом доме), размер оплаты остается согласно тарифу.

Чтобы подтвердить, что услуги были предоставлены в меньшем объеме, чем по договору или худшего качества, чем оговаривалось изначально, необходимо составить специальный акт.

Более подробную информацию по рассматриваемой теме вы можете получить у консультантов сайта.

Невозможно в одной статье учесть все возможные ситуации, так как каждый конфликт с обслуживающими многоквартирный дом организациями имеет свои индивидуальные особенности.

Общие сведения

На каждого владельца жилого пространства ложится обязанность нести расходы, направленные на поддержку общей собственности многоквартирника в соответствующем виде. Распределение платы за заботу о состоянии этого дома происходит в соответствии с долей владения. Если работы по сохранению имущества жилого дома по решению жильцов возлагаются на управляющую компанию, расходы, направленные на эти цели несут все владельцы квартир. Взаимодействие с УК на основании заключенного договора устанавливаются как минимум на двенадцать месяцев. Нормативы взимаемой платы за выполнение прописанных в соглашении услуг и работ в течение этого времени остаются неизменными. Плата распределяется на всех жильцов дома в равнозначной степени. То есть, размер платы за ремонтные работы не может измениться в течение этих двенадцати месяцев после принятия тарифа и установления размера ежемесячных платежей.

Если обязанности по обслуживанию и ремонту общедомового имущества возложены на ТСЖ или иной кооператив, плату за их услуги будут вносить члены товарищества (кооператива), являющиеся собственниками жилого фонда МКД. Люди, которые являются хозяевами жилого помещения в многоквартирном доме, но не ставшие членами ТСЖ, оплачивают поддержку общедомового имущества в надлежащем состоянии путем внесения платы на счет регионального оператора или на счет уполномоченного лица. При этом УК или ТСЖ должны ознакомить каждого владельца жилого помещения с объемом своих услуг. Для этого составляется перечень работ, которые будут входить в обязанности обслуживающей компании.

Размер платы за содержание общей собственности МКД в надлежащем порядке определяется договором с обслуживающим предприятием.

Если собранием собственников жилого фонда многоквартирника не было принято единого мнения по вопросу выбора обслуживающей компании, это сделает за них территориальный муниципальный орган путем проведения открытого конкурса.

Каждый месяц оплачивая квитанции, мало кто из жильцов задается вопросом, что на самом деле значит понятие “содержание и текущий ремонт многоквартирного дома”.

Работы должны выполнятся регулярно в течение всего эксплуатационного периода. Каждый жилец имеет полное право обладать информацией о том, за что он ежемесячно вносит плату, и требовать должного выполнения работ.

Технический надзор за текущим
состоянием имущества многоквартирного дома

Содержание имущества общего назначения может включать в себя следующие работы: Осмотр общего имущества. Выполняется собственниками помещений и ответственными лицами с целью своевременного обнаружения несоответствий состояния этого имущества. Обеспечение полной подготовки общедомовых электросетей и электрооборудования. Поддержание общих помещений в соответствии с нормами определенных показателей температуры и влажности в них. Уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений и мест общего пользования. Организация мест сбора и накопления вышедших из строя содержащих ртуть ламп, их дальнейшей передачи в спецорганизации. Принятие мер пожарной безопасности. Содержание и уход озелененных и благоустроенных территорий, а также других объектов дома, расположенных на общих земельных участках. Капитальный и текущий ремонт, сезонная подготовка к эксплуатации и содержанию общего имущества. Проведение мероприятий, касающихся повышения энергоэффективности и энергосбережения.

Устранение возникающих аварийный ситуаций,
поломок и восстановление жизнеобеспечения

Отдельное приложение № 4, относящееся к постановлению Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г. «Об утверждении » гласит, что список работ по содержанию дома должен включать в себя работы по проведению техосмотров и выполнению обхода помещений и элементов домов: Устранение незначительных поломок систем водопровода и канализации (замена прокладок кранов, ликвидация засоров, крепление сантехнических устройств, очистка от отложений известкового налета и др.). Устранение несущественных неполадок в системах горячего водоснабжения и отопления (регулировка кранов, набивка сальников, устранение протеков в трубопроводе и приборах; разборка, осмотр и прочистка воздухосборных грязевиков и др.). Устранение мелких поломок электротехнических устройств (ремонт и смена розеток и выключателей, замена выведенных из строя электрических лампочек и др.). Проверка годности вытяжек систем канализации, наличия рабочей тяги в дымовентканалах. Малый ремонт очагов и печей. Промазка элементов металлической кровли. Проверка годности заземления электрических кабелей. Осмотр средств для тушения огня и противопожарной системы. Укрепление колен и воронок, труб водостока. Расконсервирование и ремонт систем для полива. Ремонт оборудования, расположенного на спортивных и детских площадках.

Подготовка всех технических устройств
и оборудования в доме к сезонной эксплуатации

Подготовительные работы в помещениях, связанные с их эксплуатацией в осенний и зимний периоды: Утепление проемов окон и балконов, входных дверей, перекрытий чердачных помещений, систем трубопроводов, бойлерных систем. Проверка работоспособности окон и жалюзи. Ремонт и регулирование отопительных систем. Утепление и прочистка дымовентканалов. Замена дверных и оконных стекол. Консервация системы полива. Проверка функционирования продухов в цокольной части дома. Ремонт и утепление колонок и кранов наружного размещения. Поставка дверных доводчиков. Утепление и ремонт дверей.

Уборка и вывоз различного мусора с территории дома

Ремонт общего имущества многоквартирного дома

Приблизительный перечень работ по текущему ремонту описан в приложении №7 постановления Госстроя Российской Федерации № 170 от 27.09.2003 г. «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилфонда ».

Объекты, подлежащие текущему ремонту: Фундамент дома. Это работы по исправлению незначительных деформаций, восстановлению и усилению фундаментных участков, где имеются повреждения. Стены и фасад здания. Сюда входит герметизация стыков, заделывание и восстановление элементов архитектуры, ремонт и покраска фасадных частей. Перекрытия. Работы по ремонту представляют собой частичную замену некоторых фрагментов, заделка образовавшихся швов и трещин, их покраска и скрепление. Кровля. Усиление элементов стропильных деревянных систем, устранение неполадок кровельных конструкций, замена труб водостока, ремонт гидроизоляции, вентиляции и утепление. Окна и двери. Работы по реконструкции и смене отдельных приборных частей и заполнений. Межквартирные перегородки. Включает в себя замену, заделку и усиление отдельных частей. Балконы с лестницами, козырьки у входов в подвальные помещения, подъезды. Работы по замене и восстановлению отдельных фрагментов. Пол. Проводятся общие работы с целью восстановления фрагментов. Отделка внутри. Главным образом восстановление отделки поверхностей полов, потолка, стен отдельными элементами в подъезде и техпомещениях, а также в общих вспомогательных помещениях. Отопление. Состоит из замены и восстановления работы отопительных систем, в том числе домовых котельных. Водопровод и канализация, горячее водоснабжение. Замена и ремонт канализационных и водопроводных систем дома, в том числе систем, обеспечивающих горячее водоснабжение и насосы. Системы электрообеспечения и электротехнических устройств. Замена, установка и восстановление работоспособности электрообеспечения дома, кроме устройств и приборов внутриквартирного пользования и электроплит. Система вентилирования. Восстановление функциональности вентиляционных сетей дома, включая вентиляторы и относящиеся к ним электроприводы. Мусоропроводы. Восстановление функционирования устройств для вентиляции и промывки, клапанных крышек и устройств. Технические устройства специальной общедомовой направленности (системы пожаротушения, общедомовые приборы учета, лифты, насосные установки для снабжения питьевой водой и т.д.). Замена и восстановление элементов специальных устройств. Выполняются по договору подряда с собственником либо с организацией, обслуживающей жилой фонд. Внешнее благоустройство. Это работы, которые носят ремонтный и восстанавливающий характер. К ним относится устранение поврежденных фрагментов тротуаров, дорожек, проезжих дорог, отмосток ограждений, навесов для мусоросборных контейнеров. Включает ремонт различного инвентаря, относящегося к хозяйственным и спортивным площадкам, местам для отдыха.

Если исполнителем услуг указанные работы, включаемые в содержание и ремонт, по дому не производятся, то каждый потребитель имеет право составить жалобу в государственную жилищную инспекцию.

Включение ОДН в содержание и текущий ремонт жилья

С 1 января 2017 года расходы на оплату коммунальных услуг на общедомовые нужды (ОДН) переносятся из разряда коммунальных услуг в жилищные.

Согласно изменениям, внесенным в Жилищный кодекс РФ, с 1 января 2017 года плата за содержание и текущий ремонт жилого помещения будет включать в себя оплату: горячей воды, холодной воды, отведения сточных вод, электроэнергии, потребляемой при содержании общего имущества многоквартирного дома.

Плата за объем коммунальных ресурсов будет ограничена нормативом коммунальных услуг на ОДН, который установлен для каждой категории жилых домов.

Можно ли запросить дополнительные услуги?

Если у собственников есть дополнительные пожелания по осуществлению работ по текущему содержанию и ремонту общего имущества, например, озеленение подъездов и дальнейший уход за растениями или установка видеонаблюдения, жилищная компания вправе отказать собственникам в этой просьбе. Действия, которые не входят в список работ по ремонту и содержанию жилья, обслуживающая организация не обязана выполнять. Однако жильцы могут провести собрание, где предложат представителям управляющей компании взять на себя обязательство за определенные действия и выполнять их в штатном режиме, что потребует отдельной платы.

Если большинство жильцов поддержит данную идею, то они могут предложить управляющей организации оформить дополнительное соглашение, указав специальные условия сотрудничества и сумму оплаты. Если у собственников с момента заселения дома появились дополнительные пожелания, которые они обсудили на общем собрании при выборе способа управления домом , в договоре между собственниками и жилищной компанией эти условия могут быть утверждены изначально.

Тариф на содержание и ремонт

Размер платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и утверждается на срок не менее чем 1 год.

При подготовке предложений по списку работ и услуг для конкретного многоквартирного дома жилищная организация должна рассчитать сметную стоимость работ, которая позволит определить величину платы за ремонт и содержание жилого помещения для этого дома. Это подтверждается пунктом 35 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491. В связи с принятием этого постановления также было выпущено письмо Минрегионразвития РФ от 12 октября 2006 года, с которым вы можете ознакомиться .

С 2017 года сумма на содержание и ремонт в квитанции рассчитывается:

где Тариф - тариф на содержание и ремонт жилья, утвержденный местной администрацией; Sкв - площадь квартиры; N - нормативное потребление ресурса, установленное местным органом власти; Sмоп - площадь мест общего пользования; Sобщ - общая площадь жилых и нежилых помещений; (N*Sмоп* Sкв/Sобщ) - ОДН.

Рассмотрим на примере

Квартира общей площадью 51 кв.м. находится на втором этаже девятиэтажного жилого дома со всеми удобствами с лифтом и мусоропроводом в Московской области. Тариф на содержание и ремонт жилья 23,60 руб; Установлены нормативы для общедомовых нужд на: - горячую воду 0,0124 куб.м.;
- холодную воду 0,0220 куб.м.;
- электричество 1,54 кВт/ч. Площадь мест общего пользования 6000 м.кв. Общая площадь дома 18000 м.кв.

Получим:
Содержание и ремонт = (23,60 * 51) + (0,0124*6000*51/18000) +(0,0220*6000*51/18000) +(1,54*6000*51/18000) = 1230,36 рублей сумма к оплате.

Расчет услуг за содержание и ремонт в квитанциях, как правило, ведется с помощью программного обеспечения , которое учитывает все действующие нормативные акты отрасли ЖКХ.

Можно ли не платить за содержание и ремонт

Согласно статье 158 ЖК РФ собственники помещений обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Есть возможность отказаться от некоторых услуг. В этом случае отказ необходимо согласовывать с представителями УК или ТСЖ, что делается путем принятия решения на общедомовом собрании. Проще всего отказаться от услуг, связанных с отдельным подъездом. Например, уборка лестничной площадки может выполняться своими силами, если жильцы подъезда с этим согласятся и перестанут оплачивать данные услуги. Принять участие в коллективном голосовании по данному вопросу жильцы могут с помощью личных кабинетов Сайта ЖКХ (). В случаях выполнения работ и оказания услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления УК обязаны снизить величину платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Дата публикации материала: март 2017.

Вам также может быть интересно:

Текущий ремонт жилищного фонда

Жилищный фонд, согласно определению, содержащемуся в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее – ЖК РФ), представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Наряду с регулированием отношений, касающихся учета жилищного фонда, управления многоквартирными домами и предоставления коммунальных услуг, пользования общим имуществом собственников помещений, жилищное законодательство регулирует отношения, связанные с содержанием и ремонтом жилых помещений.

В статье мы поведем речь о текущем ремонте жилищного фонда, кратко рассмотрим правила и требования, которые должны соблюдаться при проведении текущего ремонта, а также остановимся на вопросах налогообложения доходов и расходов, связанных с текущим ремонтом жилищного фонда.

Общие положения

Обратимся к Правилам и нормам эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года № 170 (далее – Правила № 170). Согласно разделу II названных правил текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.

Организация и планирование текущего ремонта регулируется пунктом 2.3 Правил № 170, согласно которому текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию жилищного фонда подрядными организациями. Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий, а именно, системы отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения, находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, осуществляется силами этих предприятий.

Продолжительность ремонта определяется по нормам на каждый вид ремонтных работ конструкций и оборудования. Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах трех – пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.

Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в Приложении № 7 к Правилам № 170.

Следует отметить, что на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, разрабатывается опись ремонтных работ, которая согласовывается с собственником жилищного фонда, уполномоченным или руководителем организации по обслуживанию жилищного фонда. Текущий ремонт должен производиться без прекращения обслуживания здания, в том числе тепло-, водо-, энергообеспечения.

Говоря о текущем ремонте жилищного фонда, нельзя не обратить внимание на постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 "Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее – Правила № 491).

Согласно пункту 1 Правил № 491 состав общего имущества определяется, в частности, собственниками помещений в многоквартирном доме – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, включает в себя, в том числе, текущий ремонт имущества, указанного в подпунктах "а" – "д" пункта 2 Правил № 491, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества (пункт 11 Правил № 491).

На основании названных выше подпунктов пункта 2 Правил № 491 в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).

Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом (пункт 12 Правил № 491).

Пунктом 17 Правил № 491 определено, что собственники помещения обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Обратите внимание!

В состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений, что установлено пунктом 19 Правил № 491.

Попутно отметим, что согласно Приказу Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 года № 312 "Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" текущий ремонт жилых и подсобных помещений квартир должен выполняться нанимателями этих помещений за свой счет. Перечень работ по ремонту квартир, выполняемых нанимателями за свой счет, приведен в приложении № 8 к названному документу. Эти работы должны выполняться за счет средств эксплуатирующей организации, если они вызваны неисправностью элементов здания (кровли, инженерных систем и др.), техническое обслуживание и ремонт которых входят в ее обязанности.

Налогообложение

Прежде чем перейти к рассмотрению вопросов налогообложения операций по текущему ремонту жилищного фонда, обратимся к ЖК РФ.

Как установлено пунктом 1 статьи 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге и Севастополе – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) (пункт 4 статьи 158 ЖК РФ).

Как определено пунктом 2 статьи 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

– непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать;

– управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

– управление управляющей организацией.

Способ управления выбирается собственниками помещений в этом доме на общем собрании, что установлено пунктом 3 статьи 161 ЖК РФ. В постановлении ФАС Дальневосточного округа от 8 февраля 2010 года по делу № Ф03-191-2010 указано, что избрание способа управления многоквартирным домом является исключительным правом и обязанностью собственников жилья.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества, несут ответственность перед собственниками за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами (пункт 2.1 статьи 161 ЖК РФ).

При управлении многоквартирным домом ТСЖ либо жилищными или иным специализированным потребительским кооперативом, указанные ТСЖ или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности (пункт 2.2 статьи 161 ЖК РФ).

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме (пункт 2.3 статьи 161 ЖК РФ).

Лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества (пункт 16 статьи 161 ЖК РФ).

Напомним, что к существенным условиям договора управления в соответствии с подпунктом 3 пункта 3 статьи 162 ЖК РФ относится порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, порядок внесения такой платы.

Согласно пункту 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 – 48 ЖК РФ. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Поскольку Налоговый кодекс Российской Федерации (далее – НК РФ) не дает определение понятия "ремонт", то налогоплательщик для целей налогового учета должен руководствоваться понятиями и терминами гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемыми в НК РФ, применяющимися в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства. Такое право предоставлено пунктом 1 статьи 11 НК РФ, об этом еще раз напомнили налогоплательщиками специалисты Минфина Российской Федерации в письме от 23 марта 2012 года № 03-03-06/1/152. Кроме того, для более детальной конкретизации вышеуказанного понятия Минфин рекомендует обращаться в Министерство регионального развития Российской Федерации.

В отношении налога на добавленную стоимость (далее – НДС) необходимо обратить внимание на следующее. В соответствии с подпунктом 30 пункта 3 статьи 149 НК РФ от налогообложения НДС реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) управляющими организациями, ТСЖ, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, при условии приобретения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме указанными налогоплательщиками у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги),

Таким образом, от налогообложения НДС освобождаются операции по реализации работ (услуг) по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляемые управляющими организациями, ТСЖ по стоимости, соответствующей стоимости приобретения этих работ (услуг) у организаций и предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги).

При этом работы (услуги) по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, реализуемые управляющим организациям, ТСЖ организациями и предпринимателями, непосредственно выполняющими (оказывающими) данные работы (услуги), от налогообложения НДС не освобождены, на что обращено внимание в письмах Минфина Российской Федерации от 23 декабря 2009 года № 03-07-15/169, от 21 ноября 2011 года № 03-07-14/112, от 5 марта 2013 года № 03-07-14/6462.

Также в письмах отмечено, что НК РФ не предусмотрено освобождение от налогообложения работ (услуг) по ремонту общего имущества в доме, выполняемых (оказываемых) собственными силами управляющих организаций и ТСЖ.

Таким образом, у управляющих компаний и ТСЖ, применяющих вышеуказанное освобождение от налогообложения НДС, при оказании услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, не имеется оснований для исключения сумм этого налога из тарифов на данные услуги, о чем сказано в письме Минфина Российской Федерации от 2 сентября 2011 года № 03-07-14/89.

Следует помнить о том, что налогоплательщики, осуществляющие операции по реализации товаров (работ, услуг), не подлежащие налогообложению НДС, вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения. Такое право налогоплательщикам предоставлено пунктом 5 статьи 149 НК РФ и для его реализации необходимо представить соответствующее заявление в налоговый орган по месту учета не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование. В этом случае налогообложение и налоговые вычеты по товарам (работам, услугам), приобретаемым для осуществления операций, следует производить в общеустановленном порядке.

Согласно пункту 3 статьи 162 НК РФ в налоговую базу по НДС не включаются, в частности, денежные средства, полученные управляющими организациями, ТСЖ, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, на формирование резерва на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в том числе на формирование фондов капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. При этом освобождение от налогообложения НДС стоимости ремонтных работ, оплачиваемых за счет средств данного резерва, НК РФ не предусмотрено, на что обращено внимание в письме Минфина Российской Федерации от 4 октября 2012 года № 03-07-11/399. Аналогичные разъяснения содержаться в письме ФНС Российской Федерации от 12 мая 2014 года № ГД-4-3/8909@.

Управляющие организации, а также некоммерческие организации, такие как ТСЖ, согласно статье 246 НК РФ, являются плательщиками налога на прибыль организаций и определяют налоговую базу в порядке, установленном главой 25 НК РФ.

Объектом налогообложения налогом на прибыль для российских организаций, не являющихся участниками консолидированной группы налогоплательщиков, на основании пункта 1 статьи 247 НК РФ признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, определенных в порядке, установленном главой 25 НК РФ.

Исчерпывающий перечень доходов, не учитываемых при определении налоговой базы, предусмотрен статьей 251 НК РФ.

На основании подпункта 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ не учитываются в целях налогообложения доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. К средствам целевого финансирования относится, в частности, имущество в виде средств собственников помещений в многоквартирных домах, поступающих на счета осуществляющих управление многоквартирными домами ТСЖ, жилищных, жилищно-строительных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов, управляющих организаций на финансирование проведения ремонта, капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.

Таким образом, средства, полученные от собственников помещений на ремонт общего имущества многоквартирных домов на счета осуществляющих управление многоквартирными домами ТСЖ, жилищных, жилищно-строительных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов, управляющих организаций, включены в перечень средств, относящихся к целевому финансированию. Следовательно, они не признаются доходом организации при условии ведения раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования.

Однако, если собственники жилья выбрали способ управления – непосредственное управление и заключают с организацией договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, то управляющая организация учитывает доходы от соответствующего оказания услуг и (или) выполнения работ для целей налогообложения прибыли в общем порядке, о чем сказано в письме Минфина Российской Федерации от 10 августа 2012 года № 03-03-07/38. По вопросам, связанным с порядком установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, рекомендовано обращаться в Минрегион Российской Федерации.

При определении налоговой базы не учитываются также и целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров), что установлено пунктом 2 статьи 251 НК РФ. К целевым поступлениям на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности относятся, в частности, отчисления на формирование в установленном статьей 324 НК РФ порядке резерва на проведение ремонта общего имущества, которые производятся ТСЖ, жилищному кооперативу, садоводческому, садово-огородному, гаражно-строительному, жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу их членами.

Таким образом, ТСЖ (ЖК, ЖСК), являющиеся налогоплательщиками налога на прибыль организаций, при определении налоговой базы не учитывают отчисления на формирования резерва на проведение ремонта, которые производятся ТСЖ его членами. Аналогичное мнение высказано в письме Минфина Российской Федерации от 3 июня 2013 года № 03-03-06/4/200113.

В начале статьи мы отмечали, что текущий ремонт жилья должен проводиться с определенной периодичностью. В постановлении ФАС Дальневосточного округа от 14 ноября 2007 года по делу № Ф03-А73/07-1/4806 сказано, что в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы, обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений. Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491.

Любое здание со временем приходит в негодность. Выходят из строя коммуникации, ветшает отделка стен, кровля начинает пропускать влагу. Чтобы дом не утрачивал своих изначальных характеристик, его необходимо регулярно обслуживать и ремонтировать.

Обслуживание и текущий ремонт дома: что это такое и когда проводится

Поэтому текущий ремонт дома можно в общем виде охарактеризовать как проведение работ по восстановлению исходных характеристик элементов здания, предупреждению неисправностей, восстановлению исходного ресурса всего сооружения и отдельных его частей.

Чтобы детально выяснить, что входит в содержание жилого помещения, следует ознакомиться с постановлением Правительства № 491 от 13.08.2006 г. В документе прописаны основные правила определения имущества, которое относится к общей собственности жильцов дома, и требования к его обслуживанию.

В соответствии с данным актом в содержание и текущий ремонт входит:

• уборка лестниц, вестибюля, чердаков и подвалов, мусоропроводов, мусорных камер и других вспомогательных помещений;
• обслуживание системы центрального отопления – промывка, консервация на лето;
• вывоз ТБО, отвод жидких отходов;
• обеспечение пожарной безопасности;
• поддержание работоспособности системы электроснабжения;
• обслуживание элементов озеленения и благоустройства земельного участка;
• мероприятия по энергосбережению и повышению энергоэффективности дома;
• обслуживание канализации, систем водоснабжения;
• обследование и ремонт кровли здания;
• иные операции.

Как можно заметить, за состоянием многоквартирных домов осуществляется государственный контроль.

Собственники не могут по своему желанию исключить какие-либо услуги из установленного перечня. Такие действия могут привести к тому, что здание не будет соответствовать обычным требованиям безопасности.

Пункт 18 Постановления № 491 указывает, что ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится по решению владельцев. Однако не всегда есть возможность проводить общие собрания для того, чтобы одобрить проведение определённых работ.

Поэтому все операции делятся на несколько категорий:

1. Плановые. Проводимые по заранее установленному графику. Например, подготовка коммуникаций к отопительному сезону.
2. Внеплановые. Например, в ходе регулярного обследования были выявлены трещины на фасаде дома. Для их ликвидации необходимо разработать план мероприятий и утвердить бюджет.
3. Экстренные. Выполнение которых не может ждать до созыва общего собрания. К категории безотлагательного ремонта обычно относят ликвидацию последствий прорыва труб водоснабжения.

Все вопросы проведения текущего ремонта решаются ТСЖ, общим собранием или при заключении договора с управляющей компанией.

Что относится к текущему ремонту многоквартирного дома, что входит в перечень работ

Вам требуется помощь? Проконсультируйтесь с нашем юристом бесплатно!

Законы в нашей стране меняются очень часто! Получите самую актуальную информацию по телефону!

Просто позвоните по телефону из любого региона России:

Или обратитесь к нашему онлайн-консультанту!

1. Обслуживание фундаментов:

• исследование арматуры на появление коррозии;
• поиск неравномерной осадки конструкции;
• проверка наличия трещин, вспучивания и иных повреждений бетонной конструкции;
• проверка состояния гидроизоляционных материалов;
• устранение выявленных неисправностей.

1. Содержание подвалов многоквартирных домов:

• проверка соблюдения должного уровня температуры и влажности;
• предотвращение затопления подвала;
• контроль за состоянием помещения и входов в него для исключения захламления и загрязнения;

1. Поддержание стен дома в надлежащем состоянии: выявление трещин и повреждений и своевременная ликвидация их.
2. Обслуживание водопровода, канализации, центрального отопления. Сюда входит:

• чистка труб;
• замена отдельных частей;
• установка новых коммуникаций.

1. Замена и ремонт дверных коробок, оконных рам, перегородок, находящихся в местах общего пользования.
2. Замена и восстановление кровли, укрепление перекрытий.
3. Устранение неисправностей печного оборудования.
4. Восстановление тяги в вентиляции.
5. Замена или восстановление отдельных участков напольного покрытия.
6. Внешнее благоустройство:

• ремонт тротуаров и пешеходных дорожек;
• озеленение;
• восстановление клумб;
• ремонт спортивных и детских площадок.

Конкретный перечень устанавливается подрядчиками. Он зависит от возраста и оснащения дома, а также от желания владельцев квартир нести дополнительные расходы.

Отличия от капитального ремонта

Текущий и капитальный ремонт МКД схожи по своей сути. Это определённый перечень мероприятий, направленных на поддержание здания в том виде, в котором оно было задумано при проектировании.

Различаются эти работы по нескольким критериям:

1. По периодичности. Капитальный ремонт проводится один раз в несколько десятков лет, в соответствии с нормативами эксплуатации. Некоторые операции по текущему ремонту проводятся каждый год.
2. Задачи. Капитальный ремонт направлен на восстановление целостности несущих конструкций, замену морально устаревших коммуникаций. Целью текущего ремонта является устранение мелких неисправностей, предупреждение сверхнормативного износа.
3. Бюджет. Жильцы дома постоянно отчисляют определённую сумму на проведения капитального ремонта. И после накопления необходимой суммы работы могут быть проведены.
4. Основания для проведения. Капитальный ремонт проводится в соответствии с установленными нормативами для каждой модели многоквартирного дома. Текущий ремонт делается по результатам актуальных наблюдений специалистов. Капитальный ремонт больше направлен на плановую замену элементов. Так в рамках этого мероприятия будут замены трубы водоснабжения, так как истёк их срок эксплуатации. Даже если они находятся в удовлетворительном состоянии.

Перечень работ, которые могут быть включены дополнительно

Владельцы общего имущества, то есть, собственники квартир, на общем собрании могут согласовать проведение любого дополнительного ремонта. Управляющая компания справится с любыми работами, если будет одобрен бюджет. Так, если жильцы желают обновить фасад или восстановить тротуары, то найти подрядчика не составит труда.

Перечень работ обновляется путём подписания дополнительного соглашения с обслуживающей компанией. В такой ситуации оплата текущего ремонта сообразно вырастет.

Виды работ, которые никогда не проводятся в рамках текущего ремонта

Непосредственный ремонт жилого помещения проводит его собственник.

В перечень работ по текущему ремонту не входят:

1. Ремонт окон, балконов, входных дверей, утепление указанных элементов, если они являются частью квартир.
2. Ремонт и замена счётчиков, электрораспорядительных щитов.
3. Установка и дооснащение пожарных щитов, установка датчиков дыма и пожарных извещателей.
4. Косметический ремонт мест общего пользования: покраска стен и побелка потолков
5. Замена или модернизация лифтов.
6. Утепление наружных стен, косметический ремонт фасадов.
7. Замена частей здания: перекрытий, лестниц и т.д.

Установить расширенный перечень работ можно на общем собрании владельцев квартир.

Кто проводит текущий ремонт

1. Застройщик до момента передачи имущества владельцам квартир. После возведения здания оно может длительное время находится на балансе строительной организации.
2. ТСЖ, ЖСК или иным кооперативом, который был создан, чтобы управлять общим имуществом. При этом ремонт может проводиться как силами специально нанятых работников, так и подрядной организацией.
3. Управляющая компания. Обслуживание многоквартирного дома чаще всего ведётся специальной организацией , которая имеет необходимый опыт и штат сотрудников с соответствующей квалификацией.

Застройщик или ТСЖ могут проводить работы своими силами. Но обычно текущий ремонт поручается определённой обслуживающей организации, например, управляющей компании.

В некоторых случаях управляющая компания привлекает сторонние организации. Например, если в штате нет работников с нужной квалификацией. Заключается договор на проведение работ, подрядчик на возмездной основе выполняет обслуживание или текущий ремонт.

Оплата текущего ремонта многоквартирного дома

Любые работы, направленные на текущее содержание жилья, производятся за счёт его собственников.

Жилищный кодекс РФ в статье 154 содержит перечень расходов, которые покрываются за счёт ежемесячных платежей собственников и нанимателей квартир. Среди прочего, там указаны траты на обслуживание общего имущества и текущий ремонт.

Если владельцы квартир образовали ТСЖ, то плата за выполнение работ может быть частью регулярных членских взносов.

Не выполняются или некачественно выполняются работы по текущему ремонту, куда обращаться

Главной проблемой текущего обслуживания и ремонта многоквартирных домов остаётся отсутствие должного контроля за действиями подрядчиков.

Все результаты операций, проводимых в рамках обслуживания и текущего ремонта, подлежат сдаче собственникам общего имущества. Владельцы должны оценить качество проведённых работ.

Если управляющая компания нарушает установленный порядок проведения текущего ремонта, или производит работы некачественно, то следует обратиться к ней с письменной претензией. Представителю собственников жилья следует указать свои замечания в акте приёмки работ. И потребовать бесплатного устранения недостатков.

Если метод переговоров не помогает, то следует обращаться в муниципальную жилищную инспекцию с жалобой. В случае обнаружения нарушений представители государства привлекут управляющую компанию к ответственности и вынесут предписание об устранении недостатков ремонта.

Чтобы получить хороший результат обслуживания и текущего ремонта дома, следует знакомиться с документацией, оформляемой управляющей компанией. Например, планом работ и сметой. Лучше всего создать ТСЖ и выбрать лицо, работа которого будет заключаться в контроле за проведением текущего ремонта.