Ограничение прав собственника. Право собственности. ограничение права собственности. Классификация ограниченных вещных прав

/Добрый день! получил в наследсво в этом году 7/9 от квартиры по смерти отца(св-во не получил пог года не прошло, но у нотариуса дело завел), являюсь единственным наследником по закону первой очереди, завещания нет. 1/9 квартиры принадлежит родной сестре отца и 1/9 родному брату отца. Могу ли я и на каком основании ограничить их доступ в квартиру до получения мной наследства? могу ли я признать их не приобретшими право пользования жилым помещением т.к. они не были зарегистрированы в этой квартире с момента получения в собственность своих долей (2011 г.) оплатой жкх не были обременены и не проживали в ней. квартира двухкомнатная по получении в собственность собираюсь жить там прописаться и прописать свою несовершеннолетнюю дочь. Они хотят до момента получения собственности бесприпятсвенно посещать данную квартиру. На данный момент "охранять квартиру" я не могу, но переживаю за сохранность вещей внутри, а именно холодильника, телевизора и т.д. как быть?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Сергей!
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, даже, если он является собственником малой доли, он вправе осуществлять все права, принадлежащие собственнику в силу закона, поэтому вы не вправе ограничивать доступ в квартиру для других собственников, имеющих такие же права в отношении данного жилого помещения, как и вы. Ограничение права собственника жилого помещения является недопустимым.
Собственник свободен в своем праве вселяться в жилое помещение или нет, получать по данному месту регистрацию по месту жительства или нет, поэтому вы не можете ставить вопрос о признании собственника не приобретшим право пользования жилым помещением, т.к. данное право ему принадлежит в силу самого факта наличия у него права собственности на долю в жилом помещении. Не приобретшим право пользования можно признать лишь нанимателя, не вселявшегося в жилое помещение по договору социального найма, но не собственника.
После оформления вашего права собственности у нотариуса и государственной регистрации перехода права собственности к вам, вы праве вселиться в данное жилое помещение и зарегистрироваться в нем (или не делать этого). В случае конфликтов с другими собственниками, вы можете в судебном порядке определить порядок пользования жилым помещением, закрепив за собой комнату, максимально отвечающую размеру вашей доли в праве собственности. При передачи в пользование другим собственникам площади, превышающей размеры их долей, вы вправе рассчитывать на получение от них денежной компенсации, определяемой из расчета рыночной стоимости аренды 1 кв.м. площади.
После определения порядка пользования, вы можете вставить в свою комнату замок и перенести туда вещи, за сохранность которых вы переживаете.
Если ваши собственники потребности в данном жилом помещении не испытывают, вы можете в судебном порядке ставить вопрос о признании их долей незначительными с выплатой им денежной компенсации рыночной стоимости их долей. Однако данный процесс имеет множество нюансов, является крайне сложным, судебная практика противоречивой, поэтому рекомендую воспользоваться помощью адвоката.

ОГРАНИЧЕНИЕ И ОБРЕМЕНЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

Зайцев Сергей Юрьевич, старший преподаватель кафедры юридических дисциплин.

Место работы: филиал Российского государственного социального университета в г. Пятигорске.

Ключевые слова: ограничение, право собственности, обременение.

RESTRICTION AND ENCUMBRANCE THE PROPERTY RIGHTS

Zaicev Sergey Urevich, the Senior teacher of chair of legal disciplines.

Place of employment: branch of the Russian state social university Pyatigorsk.

Annotation In given article the author opens concepts restriction of the property right and encumbrance the property rights, distinctions between these concepts, results the points of view of various authors on the given problem.

Keywords: restriction, the property right, encumbrance.

Ограничения и обременения права собственности разграничиваются по их содержанию. Для раскрытия характера этих явлений необходимо исследовать механизм их действия, выяснить соотношение ограничений и обременении с запретами, границами, пределами права собственности, определить, что есть бремя собственности, налоговые обременения собственника, решить другие вопросы.

В общей теории права ограничение права - это такое сдерживание деяний лица, которое связано с неблагоприятными условиями (угроза или лишение ценностей) для осуществления собственных интересов, которое сообщает об уменьшении объема возможностей, свободы личности. В самом широком смысле слова под ограничением права в аспекте правового регулирования поведения субъектов понимается «сдерживающий фактор» Правовые ограничения, по выражению А.В. Малько, - это установленные в праве границы, в пределах которых субъекты должны действовать, это исключение определенных возможностей в деятельности лиц. Ограничения права собственности соответственно предполагают стеснения собственника, которые, по словам Д.И. Мейера, выражаются в лишении возможности совершить то или иное действие относительно вещи, которое он мог бы совершить по содержанию права собственности, или в наложении обязанности терпеть что-либо со стороны других, т.е. допустить определенные действия других лиц относительно вещи, хотя по содержанию права собственности он мог бы их и не допускать.

Приняв приведенные определения правовых ограничений и ограничений права собственности за исходные, необходимо установить, насколько применима

подобная трактовка сути ограничений в современных условиях, указаны ли все элементы содержания ограничений права вообще и ограничений права собственности в частности.

Существует точка зрения, в соответствии с которой предлагается отличать случаи ограничения самого права собственности от ограничения круга действий, которые может совершить собственник. По утверждению В.В. Чубарова, ограничения круга действий собственника предусмотрены п. 2 ст. 209 ГК РФ и, в частности, вытекают из противопожарных, санитарных, ветеринарных, эпидемиологических и прочих правил, а подлинно ограничения права собственности связаны со случаями ограничения круга субъектов права собственности требованиями особой квалификации физических лиц, специализации организаций и др. или случаями ограничений права собственности специального характера, обусловленными особым правовым режимом имущества. В этот же список можно по смыслу добавить ограничения по способам приобретения права собственности в отношении конкретных субъектов или объектов. В частности, к ограничениям права собственности причисляют невозможность государства и муниципальных образований получить имущество на праве собственности в силу приобретательной давности или на основании наследования по закону, а также ограничение способов приобретения права собственности физическими лицами, которые не могут получить имущество на указанном праве путем национализации, конфискации, реквизиции и т.п.; к ограничениям права собственности относят запрет государственным и муниципальным образованиям на некоторые виды распоряжения имуществом; выделяют также так называемые ограничения права собственности по субъектному составу, подразумевая случаи ограничения обо-ротоспособности некоторых объектов гражданских прав. Данное мнение поддерживают и другие авторы. Так, А.А. Манукян дополнительно аргументирует его тем, что ограничения права собственности допускаются только законами, а ограничения отдельных действий собственника могут быть установлены также иными правовыми актами, в частности указами Президента, постановлениями Правительства и т.п.

С подобной позицией трудно согласиться, поскольку происходит смешение ограничений права собственности и ограничений возможности обладать правом собственности на конкретный объект, т.е. с ограничением правоспособности. Об ограничении права собственности можно вести речь именно как об ограничении круга действий собственника по осуществлению или защите его права. Если лицо желает приобрести в собственность конкретный объект, но не может сделать этого в силу ограничения этого объекта в гражданском обороте, то такое положение должно рассматриваться как законное ограничение правоспособности лица, а если лицо, имея на праве собственности определенный объект, не может должным образом (по содержанию права собственности) распорядиться им, это будет ограничением права собственности. Например, если оружие, для обладания которым необходимо специальное разрешение государственных органов, оказалось у обладателя незаконно, то никаких вещноправовых последствий, тем более права собственности, это обстоятельство не порождает, следовательно, ограничение права собственности в данной ситуации отсутствует. Если такое оружие приобретено лицом на законном основании (например, в результате наследования), но сам собственник, не имея специального

Зайцев С.Ю.

ОГРАНИЧЕНИЕ И ОБРЕМЕНЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

разрешения, в силу закона лишен возможности им воспользоваться или вообще не может обладать оружием, налицо ограничение права собственности.

Необходимо решить вопрос о соотношении понятий границ, пределов осуществления права собственности и ограничений права собственности. В теории права существует точка зрения, что необходимо различать ограничения прав, в том числе права собственности, и правовые ограничения, которые по смыслу тождественны пределам осуществления прав. Правовые ограничения - это установление в праве границ, в пределах которых поведение субъектов считается законным, и ограничения права собственности в этом аспекте - это пределы осуществления права собственности, что тождественно его границам. Ограничение права собственности как ограничение права (а не правовое ограничение) является изменением (сужением) существующих границ его осуществления (например, в результате ареста имущества). Необходимо сразу оговорить, что термин «пределы права» используется здесь в объективном смысле и не включает биологические, физиологические и другие границы в осуществлении прав, обусловленные способностями и возможностями субъектов права. При этом ограничения прав рассматриваются учеными и как изъятие из круга правомочий, составляющих нормативное содержание права, и как уменьшение материального содержания прав.

Существуют и иные точки зрения на сущность ограничения права. Так, В.П. Камышанский, анализируя понятие ограничения права собственности, указывает, что в юридической литературе Х1Х-ХХ вв. устоявшегося мнения относительно соотношения понятий границ, пределов и ограничений права собственности не сложилось. По мнению одних авторов, границы, суживающие понятие права собственности, - это его ограничения, и вообще содержание права собственности определяется его границами. Так, с точки зрения В.И. Курдиновского, «где осуществление права собственности ведет к нарушению личных прав других или же вещных прав на другие вещи, там граница для права собственности». По его мнению, право собственности ограничено границами объекта права собственности. С точки зрения других ученых, ограничения права собственности заключаются в изъятии некоторых полномочий из его содержания. Некоторые указывают, что ограничения являются неотъемлемым элементом содержания права собственности. В.П. Камышанский считает, что «ограничения не исключают отдельные правомочия из содержания права собственности, а стесняют, сдерживают собственника в осуществлении субъективного права» Иначе говоря, сущностью пределов (границ) права собственности является определение круга правомочий, не входящих в содержание права собственности, в то время как содержанием ограничений права собственности является определение правомочий, входящих в содержание права собственности, но осуществление, которых в полной мере невозможно. На первый взгляд позиция В. П. Камы-шанского представляется верной, так как имеет бесспорное логическое обоснование - ограничить можно то, что находится в границах права собственности, нельзя ограничить то, что изъято, исключено из содержания права. Однако с приведенной позицией трудно согласиться. Во-первых, если речь идет о праве собственности в целом, то изъятие из него определенного правомочия, например владения, безусловно означает, что ограничить владение более невозможно,

однако право собственности будет ограничено. Во-вторых, исходя из того, что право собственности определяется в соответствии со ст. 209 ГК РФ как возможность собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, правило о том, что такие действия не должны противоречить закону и иным правовым актам и не должны нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, устанавливает одновременно и границу права собственности, так как указывает на те правомочия, которые у собственника отсутствуют, и ограничение права собственности, поскольку означает сужение, умаление возможностей собственника, которые изначально являются безграничными. В-третьих, В.П. Камышанский в подтверждение того, что ограниченное правомочие собственника не исключается из содержания права собственности, приводит, как видится, неудачный пример: «Существование сервитута как препятствия извне затрудняет собственнику осуществлять в полном объеме принадлежащее ему право на соответствующий земельный участок. С прекращением сервитута собственник освобождается от обязанности терпеть стеснения, вызванные необходимостью соблюдения прав владельца сервитута в отношении его имущества» В соответствии со ст. 274 ГК РФ сервитут является не ограничением, а обременением права собственности, и указанный пример подтверждает лишь то, что временное предоставление третьим лицам отдельных ограниченных полномочий в отношении имущества собственника не лишает самого собственника этих полномочий. Ярким контрпримером, подтверждающим возможность ограничения права собственности путем изъятия отдельного правомочия, может послужить арест, вследствие которого собственник лишается правомочия распоряжения имуществом. Нельзя согласиться также с позицией, согласно которой ограничение, полностью исключающее любое из правомочий, составляющих право собственности, ставит под сомнение существование права собственности. Противоположный вывод очевиден исходя из различения юридического правомочия и возможности его фактического осуществления. Собственник, оставаясь титульным владельцем вещи, может быть лишен фактического владения ею, например, в результате ареста вещи с передачей ее в секвестр.

Наконец, причисление пределов осуществления права собственности к ограничениям данного права позволяет минимизировать риск возможного судейского произвола и негативного собственного усмотрения представителей государственных органов при определении наличия или отсутствия злоупотребления правом. Поскольку в соответствии со ст. 1 ГК РФ ограничения гражданских прав устанавливаются только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства, установление факта злоупотребления правом, нарушения пределов его осуществления должно основываться на установлении нарушения управомоченным лицом данных защищаемых законом ценностей.

Уточняя выдвинутое выше положение о причислении пределов осуществления права собственности к его ограничениям, следует отметить, что само существование ст. 10 ГК РФ о пределах осуществления гражданских прав не противоречит этому положению и сделанный вывод не следует рассматривать как отри-

цание необходимости ее существования в тексте ГК РФ. В содержании этой статьи действительно напрямую не усматривается усечение триады правомочий собственника. Однако совершение собственником действий, не поощряемых законом (направленных на ограничение конкуренции, на причинение вреда третьим лицам, неразумных, недобросовестных), влечет согласно правилам данной статьи отказ в защите права. То есть происходит ограничение права собственности посредством ограничения возможности его принудительной защиты. Правила, которые содержатся в ст. 10 ГК РФ, необходимы, они являются продолжением общей нормы о возможности ограничения гражданских прав законом. Более того, представляется целесообразным объединить положения п. 2 ст. 1 и ст. 10 ГК РФ в одну статью и назвать эту статью «Ограничения гражданских прав»

РЕЦЕНЗИЯ

Статья Зайцева С.Ю. приобретает особое значение в связи с тем, что в области гражданско-правового регулирования, направленного на обеспечение баланса интересов обладателей субъективных прав и противостоящих им лиц, сложилась устойчивая практика применения двух терминов, обозначающих вмешательство в чужие права, - «ограничения» и «обременения» Проведенное исследование позволяет сделать ряд общих выводов относительно правовой природы и юридических свойств данных правовых явлений.

Недопустимо упрощенное и неконструктивное отождествление обременений и ограничений права собственности в процессе законотворчества и научных исследований.

Понятия ограничений и обременении, употребляемые во многих нормативных актах и четко не определенные ни в одном из них, должны формулироваться на основе исследованных характерных признаков, раскрывающих правовую природу, особенности установления и механизм действия ограничений и обременении.

Пределы осуществления права собственности тождественны общим ограничениям данного права, поскольку право собственности предполагает максимально свободное усмотрение собственника при выборе способов осуществления права. При этом под общими (установленными в законе и едиными для всех) ограничениями права собственности (пределами) правомерно понимать фиксацию границ поведения собственника, наряду с которыми существуют ограничения адресного характера, влекущие сужение общих границ.

Необходимо включать в содержание ограничений права собственности возложение законом на собственника обязанностей по совершению действий, направленных на обслуживание имущества, или недопущение нарушений прав других лиц (бремя собственника), исходя из того, что собственник по существу права собственности может не осуществлять вообще никаких действий по отношению к его имуществу.

Ограничения права собственности могут быть выражены не только в запретах собственнику совершать определенные активные действия, в приостановлении деятельности собственника, в строго определенных условиях его поведения или в наложении обязанностей по совершению каких-либо положительных действий, но и в установлении обязанности терпеть какие-либо посягательства третьих лиц на имущество собст-

венника, не представляющие собой реализацию гражданских правомочий в отношении чужого имущества.

Правомерно считать ограничениями права собственности требования «разумности» и «добросовестности» к действиям собственника, так как они являются своеобразными пределами его усмотрения. Закрепление в законе обязанности собственника не злоупотреблять правом является общим ограничением (границей, пределом) этого права.

Д.ю.н., профессор, Данильченко И.В.

Зайцева Наталья Владимировна, доцент кафедры гражданского права и процесса НОУ "Волгоградский институт экономики, социологии и права", кандидат юридических наук.

Настоящая статья раскрывает тему ограничения права собственника жилого помещения на свободный выбор его в качестве места постоянного жительства, рассматривает практическую реализацию прав собственника, судебную практику.

Ключевые слова: жилищное право, совместное владение и пользование жилым помещением, ограничение прав.

The present article reveals the topic of limitation of right of owner of living accommodation to a free choice of it as a place of permanent residence, considers practice realization of rights of owner, judicial practice.

Key words: housing law, joint possession and use of living accommodation, limitation of rights.

Как любое гражданское право, право собственности на жилое помещение может быть ограничено законодателем. Ограничения следует рассматривать в качестве системы сдержек и противовесов, позволяющей определить возможную меру вмешательства государства в частные интересы и меру должного поведения частного лица, необходимую для достижения общего блага. Именно идея "ограничения абсолютного права каждого во имя блага всех является краеугольным камнем современной судебной защиты собственности" <1>.

<1> Нешатаева Т.Н. Защита собственности в Европейском суде по правам человека и в арбитражных судах Российской Федерации // Российское правосудие. 2006. N 1.

Цели ограничения установлены в ст. 55 Конституции РФ <2>, в ст. 1 ГК РФ <3> и п. 1 ст. 3 ЖК РФ <4>. На основании вышеуказанных норм право собственности на жилые помещения может быть только ограничено в следующих целях - защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Это правило заимствовано из п. 2 ст. 29 Всеобщей декларации прав человека, где говорится о том, что "при осуществлении своих прав и свобод каждый человек должен подвергаться только таким ограничениям, какие установлены законом исключительно с целью обеспечения должного признания и уважения прав и свобод других и удовлетворения справедливых требований морали, общественного порядка и общего благосостояния в демократическом обществе".

<2> Конституция Российской Федерации (изм. от 25.03.2004) // Российская газета. 1993. 25 декабря.
<3> Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая) (с изм. и доп. от 26.06.2007) // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301 (часть первая).
<4> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть первая). Ст. 14.

Данные ограничения являются общими ориентирами, общими пределами ограничения гражданских прав <5>. В целях ограничений определенную правовую неопределенность вызывает "законный интерес гражданина", который не должен нарушаться в результате реализации собственником своего права собственности. На наш взгляд, законный интерес входит составной частью в субъективное гражданское право. Так, именно он вызывает субъективное право к реализации, следовательно, в федеральном законе должны предусматриваться конкретные обязывающие или запрещающие нормы, устанавливающие поведение собственника исходя из данных целей, - "частные пределы". Ограничения не порождают самостоятельных прав, а представляют собой меру должного поведения обязанного субъекта обладателя определенных прав в интересах общества в целом, в отдельных случаях (предусмотренных действующим федеральным законодательством) и в пользу отдельных субъектов гражданских правоотношений.

<5> Гришаев С.П. Проблема осуществления права общей долевой собственности на недвижимое имущество // СПС "КонсультантПлюс". 2005.

Осуществлением гражданами по своему усмотрению и в своих интересах жилищных прав является, в частности, возможность свободно (согласно своей воле и в своем интересе) выбирать жилое помещение для проживания в качестве собственников (ч. 4 ст. 1 ЖК РФ). Содержание данного права включает в себя две составляющие: свободно выбирать жилое помещение для проживания в пределах РФ и свободно проживать в жилом помещении. Ограничение этого права допускается только на основании ЖК РФ, другого федерального закона (ч. 5). Данная норма базируется на ст. 27 Конституции, и следовательно, ограничение данного права собственника возможно только в рамках общих пределов ограничения гражданских прав.

В соответствии с Законом РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" <6> право граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации может быть ограничено: в пограничной полосе; в закрытых военных городках; в закрытых административно-территориальных образованиях; в зонах экологического бедствия; на отдельных территориях и в населенных пунктах, где в случае опасности распространения инфекционных и массовых неинфекционных заболеваний и отравлений людей введены особые условия и режимы проживания населения и хозяйственной деятельности; на территориях, где введено чрезвычайное или военное положение. Данные ограничения соответствуют общим пределам, установленным в Конституции, ГК РФ, ЖК РФ.

<6> Закон РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-1 "О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" // Российская газета. 1993. 10 августа.

ГК РФ предусматривает еще одно основание ограничения права собственника на проживание в собственном жилом помещении: если жилое помещение находится в собственности нескольких лиц (т.е. возникает общая собственность). Конечно, при осуществлении права собственности собственник (в том числе участник общей долевой собственности) не должен выходить за пределы своих прав. Следует отметить, что в отношении долевой собственности число таких ограничений весьма значительно. Отношения общей долевой собственности на жилое помещение (индивидуальный жилой дом, квартиру, комнату) регулируются общими положениями гражданского законодательства без учета специфики и социального назначения жилых помещений. ЖК РФ содержит правовое регулирование только общей долевой собственности собственников общего имущества многоквартирного дома.

Вопросы совместного владения и пользования регулируются ст. 247 и 252 ГК РФ. Сособственник жилого помещения, для того чтобы осуществить свое право на проживание, должен достигнуть соглашения с остальными сособственниками по вопросам владения и пользования. При недостижении соглашения сособственники обращаются в суд. Из содержания ст. 247 ГК РФ следует, что участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение, а следовательно, и на пользование общим имуществом. При определенных условиях ему может быть в этом отказано, в частности, если ему не может быть выделена для проживания часть общего имущества соразмерно его доле. Определение порядка пользования объективно невозможно, если строение или квартира состоит из одной жилой комнаты. Наличие нескольких комнат - одно из условий для определения порядка пользования жилым помещением. Причем их число не может быть менее числа сособственников, иначе суд будет вынужден выделить одно из жилых помещений в общее пользование нескольким сособственникам, что равнозначно отказу в иске об установлении порядка пользования жилым помещением.

Судебная практика считает наиболее оптимальным и основанным на законе при рассмотрении дел данной категории такой подход, когда каждому из участников общей собственности выделяется жилая комната соразмерно его доле в праве общей собственности.

В суд могут обращаться сособственники, как проживающие совместно в этом жилом помещении, так и те, в отношении которых остальными сособственниками чинятся препятствия в пользовании принадлежащим имуществом. В последнем случае они заявляют требование о вселении, которое не обязательно сопровождается требованием об определении порядка пользования жилым помещением. При этом удовлетворение (отказ) требования о вселении должно происходить на основании виндикационного иска, так как лицо истребует свое имущество из чужого пользования. И условиями удовлетворения виндикационного иска не является условие о размере доли и другие условия, перечисленные в ст. 247, 252 ГК РФ.

Так, при разрешении спора между сособственниками дома суд одного из них - Д. - вселил в спорное строение, занимаемое ответчиком, а в иске об определении порядка пользования домом отказал, так как дом состоял из одной жилой комнаты.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила все судебные постановления по этому делу, признав ошибочным решение суда в части вселения истицы в спорный дом, а также доводы суда о том, что Д. имеет право владения и пользования домом наравне с другими участниками общей собственности. В Определении Судебной коллегии обращено внимание на то, что суд предоставил в пользование истице Д. весь дом, находившийся до этого в пользовании только ответчика - инвалида второй группы, нуждающегося в проживании в отдельном помещении. Из материалов дела видно, что истица Д. обеспечена жильем, никогда не проживала в спорном доме, который из-за незначительных размеров признан судом первой инстанции неделимым имуществом <7>.

<7> Ефимов А.Ф. Настольная книга судьи по гражданским делам. 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. Н.К. Толчеева. М.: ТК "Велби", Издательство "Проспект", 2008.

На наш взгляд, является недопустимой самостоятельная замена судом оснований иска, если истец заявляет требование о вселении, то судом не должны исследоваться обстоятельства, не относящиеся к предмету доказывания по данной категории дел.

Таким образом, если невозможно определить порядок пользования строением в судебном порядке, должно быть отказано в иске, но сособственник не должен быть ущемлен в своих правах собственника проживать в жилом помещении. В противном случае налицо ограничения права собственника на пользование собственным жилым помещением, и оно не соответствует общим пределам ограничении гражданских прав. Так как в данном случае целью является защита прав сособственников с большим размером доли. Как верно заметил Д.И. Мейер, "история законодательства действительно знакомит нас с такими привилегиями, которые приносят пользу лишь отдельному лицу во вред целому обществу" <8>. Социальная значимость жилого помещения и трудности в возможности граждан приобрести жилье для проживания предполагают невозможность лишения жилья по данному основанию.

<8> Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч. 2. М.: Статут (в серии "Классика российской цивилистики"), 1997.

Сособственник же, оставшийся проживать в жилом помещении, получает право пользоваться единолично данным жилым помещением. Законодатель предусматривает, что при невозможности определения порядка пользования (а применительно к нашему случаю в случае отказа во вселении) вправе требовать выдела доли или раздела жилого помещения. Но реализация данных правомочий очень затруднительна. В частности, при рассмотрении требования о выделе доли из приватизированной квартиры суды учитывают техническую возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и нежилых, подсобных помещений (кухни, коридоры, санузлы), а также возможность оборудования отдельного выхода. При отсутствии такой возможности выдел части квартиры одному из сособственников исключен. Выделяющийся собственник вправе рассчитывать лишь на компенсацию стоимости его доли в квартире либо на определение порядка пользования квартирой по соглашению с другими собственниками, а при недостижении соглашения - по решению суда (Постановление Пленума ВС РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"). Но очень часто остающийся проживать собственник не в состоянии выплатить денежную компенсацию.

Справедливости ради надо заметить, что бывает обратная ситуация, когда собственник готов выплатить компенсацию сособственнику, имеющему незначительную долю, не заинтересованному в проживании в данном жилом помещении, но не может это сделать, потому что сособственник не обращается к нему ни с требованием выдела или раздела, ни с требованием о выплате компенсации, не соглашается с предложением о выкупе, т.е. злоупотребляет своими права в рамках ст. 10 ГК РФ.

Именно социальная ценность жилого помещения и особая роль данного объекта в гражданском обороте обусловливает, на наш взгляд, необходимость отдельного правового регулирования права общей собственности на жилое помещение. В частности, необходимо предусмотреть, что размер доли участника долевой собственности на жилое помещение должен соответствовать определенному размеру (как правило, размеру комнаты). В случае возникновения права общей собственности помимо воли собственника (наследование по закону и т.п.) данное ограничение не должно распространяться. Но в случае образования незначительной доли сособственники должны иметь право выплатить собственникам соответствующую компенсацию без их согласия и независимо от их желания прекратить отношения долевой собственности при наличии у данного сособственника другого жилья. Не должно быть законодательных ограничений (и особенно судейского усмотрения) по возможности использовать жилое помещение для проживания. И только в случае установления в судебном порядке злоупотребления своим правом лицу может быть отказано в защите своего права на владение и пользование жилым помещением.

Ограничения собственности может устанавливать только законодатель. Частные лица не вправе вмешиваться в чужое право собственности.

Еще в древние времена римское право устанавливало границы власти отдельных собственников с тем, чтобы не мешать другим таким же собственникам и дать возможность им сосуществовать, тем самым обеспечивая общественные интересы.

Законы XII Таблиц устанавливали конкретные ограничения прав собственника земельных участков в отношении соседей. Классическое право решает проблему уже приниципиально, запретив какое-то ни было злоупотребление правом (Гай, 1.5.3).

По Законам XII Таблиц собственник участка обязан был допускать на свой участок через день соседа для собирания плодов, упавших с соседнего участка, мог срезать ветви, свисающие от соседа до 15 футов, или срубить дерево, пустившее корни на его участок; не обязан терпеть надстройку соседа над границей своего участка, выпячивание стены более чем на полфута; обязан допускать за определенное вознаграждение проход через свой участок к оказавшимся на нем местам погребения и др.

В классическом праве ограничения древнего права в основном сохраняются, но вводятся и новые, обусловленные развитием общественных отношений. Нобелем запрещалось иметь корабли вместимостью сверх 300 амфор; свободные средства предписывалось вкладывать в землю; ограничивались права рабовладельцев на рабов и т.д.

В постклассическом праве запрещалось разрушать дом ради продажи строительных материалов; горнякам разрешалось открывать рудник на любом участке, где обнаруживалась руда; владельцы необработанных сельскохозяйственных участков теряли их в пользу тех, кто их обрабатывал, и т.д.

Еще по теме § 2. Ограничения права собственности:

1. § 2. Купля-продажа права собственности на земельный участок
2. Ю.В. Нарыкова Ассистент (Северо-Кавказский государственный технический университет) К ВОПРОСУ ОБ ОГРАНИЧЕНИЯХ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ
3. В.П. Камышанскнй доктор юридических наук, профессор Кубанского государственного аграрного университета (Краснодар) ОГРАНИЧЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ В МЕХАНИЗМЕ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТНОШЕНИЙ СОБСТВЕННОСТИ
4. И.А. Кудрявцев ОГРАНИЧЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И БЕЗОПАСНОСТЬ ГОСУДАРСТВА (ИСТОРИКО-ПРАВОВОЙ АСПЕКТ)
5. Л.В. Пуляевская кандидат юридических наук, ст. преподаватель СГАП ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЕ И ПРОИЗВОДНЫЕ СПОСОБЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ: ПРОБЛЕМЫ РАЗГРАНИЧЕНИЯ
6. 25. Понятие права собственности, содержание субъективного права собственности. Ограничения права собственности,

(Возможность совершения сделок с недвижимостью, находящейся в ипотеке, аренде, доверительном управлении, под арестом, полученной по ренте или в опекунстве)

Под обременением недвижимости понимается такая ситуация, при которой ее хозяин вынужден действовать или наоборот отказаться от совершения ряда действий под влиянием определенных условий и требований. Обременение в целом накладывает на возможность распоряжения объектом недвижимости некоторые ограничения. Иными словами, если над недвижимостью установлено какое-либо обременение, то собственник такого объекта уже не может реализовывать свои права относительно него в полном объеме. Одновременно с этим, в результате обременения ряд прав на недвижимый объект могут возникнуть и у лиц, которые его собственниками не выступают.

Законодательство выделяет несколько видов обременения недвижимости , в частности это:

• ипотека, при которой приобретенная недвижимость находится в залоге кредитора до погашения её стоимости;
• аренда, при которой имущество фактически арендатору не принадлежит, но используется для получения прибыли;
• арест, как ограничение права пользования принадлежащего имущества;
• рента, предусматривающая пожизненное содержание взамен предоставления права собственности;
• опека и попечительство, ограничивающие право распоряжения имуществом некоторых категорий граждан;
• сервитут, предоставляющий право ограниченного пользования чужой недвижимостью;
• включение объекта в перечень культурных памятников, обязывающее поддерживать недвижимость в исправном состоянии;
• доверительное управление недвижимостью, при которой предоставляется право совершения сделок с недвижимостью в интересах собственника.

Ипотека . На сегодняшний день, пожалуй, самым распространенным видом обременения выступает ипотека. Её суть, как обременения, обусловлена тем, что пока полностью не будет погашен кредит, выданный на приобретение жилья, объект считается фактически принадлежащим банку. Он находится у него в залоге. Однако право собственности у заемщика возникает на жилой объект сразу после оформления по всем правилам сделки купли-продажи. Распоряжаться объектом собственник может. Но его полномочия по распоряжению ограничиваются лишь возможностью регистрироваться в этом объекте, регистрировать по своему усмотрению в нем любых других лиц. Такие сделки с объектом, как сдача его в наем, передача в безвозмездное пользование и, конечно, купля-продажа могут совершаться исключительно с согласия банка. Банк сам определяет порядок, по которому должно происходить согласование таких сделок. Права собственника жилища, приобретенного в ипотеку, регулируются Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" № 102-ФЗ от 16.02.1998 г.

Рента . На рынке жилой недвижимости получил распространение такой вид прав на объект, как рента, дающая возможность пожизненного содержания. Заключив сделку такой ренты, приобретатель жилого помещения или дома обретает статус его собственника, но при этом за прежним собственником сохраняется право проживания в нем. Вместо денег за покупку объекта новый собственник должен регулярно в силу этого договора платить ренту, представляющую собой оплату лекарств, продуктов, иных платежей, в которых заинтересован прежний владелец. Необходимость уплачивать ренту, ежемесячный размер которой не устанавливается меньше МРОТа, сохраняется до того из моментов, пока получатель ренты не умрет. Только после этого объект может считаться перешедшим в полное распоряжение нового владельца. Чтобы сдать внаем, продать объект или заложить его в качестве залога в банк, необходимо от получателя ренты получить нотариально оформленное согласие. Обременение с объекта может быть снято лишь тогда, когда новый собственник сможет в регистрационную службу предоставить свидетельство о смерти того, кому он выплачивал ренту. Законодательные основы пожизненного содержания с иждивением на основании передачи права собственности на жилье определены Главой 33 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

Опека и попечительство , как виды обременения, актуальны тогда, когда права на недвижимый объект имеются у малолетних, несовершеннолетних или лишенных дееспособности граждан. Любую сделку с объектом можно совершить в таком случае лишь при согласии, полученном от органа опеки. Такая процедура направлена на обеспечение сохранности интересов указанной категории граждан. Особенности обращения с недвижимым имуществом подопечного определены Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" 48-ФЗ от 24.04.2008 г.

Доверительное управление может осуществляться в отношении объекта недвижимости, в случае заключения соответствующего договора доверительного управления таким имуществом. Такой договор направлен на передачу объекта во владение и управление другому лицу на определенный срок. Получившее в управление недвижимость лицо именуется доверительным управляющим. У него при заключении такого договора возникает обязанность управлять недвижимостью строго в интересах учредителя, то есть того, кто недвижимость предоставил. Иногда по договору доверительного управления выгодоприобретателем становится иное лицо, которое к переданной недвижимости какого-либо отношения не имеет. Доверительное управление подлежит государственной регистрации как вид обременения. Данная регистрация накладывает определенные трудности в плане возможности расторжения этого договора. Ограничения в правах появляются у собственника недвижимости, а не у доверительного управляющего. У последнего, наоборот, в связи с заключенным договором появляются новые возможности. Доверительное управление недвижимым имуществом осуществляется в соответствии с Главой 53 ГК РФ.

Аренда . К обременению недвижимости относится и договор аренды. Аренда, в соответствии с Главой 34 ГК РФ определена как договор, по которому собственник недвижимого объекта (арендодатель) передает его другому лицу (арендатору) за плату в пользование и распоряжение на определенных условиях. Договор аренды подлежит государственной регистрации при сроке аренды более года. У арендатора появляется возможность при согласии арендодателя передать объект в субаренду, что делается почти всегда с целью извлечения прибыли. Собственник же имущества теряет возможность использовать объект в своих собственных интересах и целях. В этом, собственно, и заключается смысл аренды, как обременения.

Сервитут . Часто обременным объект недвижимости, например, участок земли оказывается под влиянием чужого права. Законодательные основы такого обременения определены в статье 274 ГК РФ, а соответствующее право называется "сервитут". Другими словами сервитут дает другому лицу или лицам право ограниченного пользования участком, у которого имеется собственник. Чаще всего сервитут над участками устанавливается для обеспечения возможности прохода либо проезда. Обременение в виде сервитута может накладываться, когда появляется необходимость прокладки коммуникаций, водопроводных и прочих систем, если при этом они пролегают через чью-то частную собственность. Сервитутом обременяются и здания. Различают публичный сервитут, а также частный его вид. И любой из собственников недвижимости при необходимости вправе требовать от соседей установления сервитута для объективных нужд. Сервитут подлежит обязательной регистрации. Практически всегда сервитут является нежелательной для собственника мерой и поэтому, как правило, такой и обременение устанавливается соответствующим решением судебного органа.

Арест . Обременение на имущество в виде ареста налагает не его собственник, а государственный орган (суд). Арест одновременно выступает мерой обеспечения иска. Возможность ареста недвижимого имущества в качестве меры обеспечения иска определена в статье 140 Гражданского процессуального кодекса РФ. Если арест на недвижимость должника наложен на стадии судебного разбирательства, то продать или заложить этот объект у должника уже не получится. Арест, как обеспечительная мера, может негативно повлиять на исход сделки купли-продажи. Ведь с момента подачи документов на регистрацию и до завершения этой процедуры может пройти месяц. За месяц человек может задолжать крупные суммы денег, в результате чего по иску его кредиторов его имущество, в том числе и продаваемая недвижимость, может оказаться под арестом. С находящимся под арестом объектом нельзя совершать вообще никаких сделок. Именно по этой из причин важно соблюдать правило о том, что все расчеты за купленную недвижимость нужно производить исключительно после регистрации перехода прав на нее. Если сделка с арестованным имуществом и будет проведена, ее суд признает недействительной. И покупатель будет вынужден тратить собственное время, силы и деньги на долгие судебные разбирательства. Наложение ареста на объект лишает его собственника возможности им распоряжаться по своему желанию. Снимается арест при устранении причин его наложения также судебным решением (определением), которое своевременно должно поступить в регистрирующий орган.