Памятка дольщику: ваш застройщик банкротится. Застройщик банкротится – что делать дольщику? Введена процедура наблюдения у застройщика

Банкротство застройщика – не приговор для дольщиков.

Фото: Depositphotos/araraadt

В 2011 году в закон о банкротстве был введен 7-ой параграф, определяющий особенности банкротства застройщиков. Им определен приоритетный порядок удовлетворения прав дольщиков, даже перед подрядчиками и кредиторами, объясняет министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган.

Более того, добавляет министр, в ряде случаев только банкротство позволяет оценить реальную экономику объекта. В рамках формирования реестра кредиторов становится ясно, сколько квартир продано, сколько свободно, каковы долговые обязательства застройщика. А без такой информации просто невозможно привлечь к достройке новую компанию.

"Слово "банкротство" вызывает у людей панический ужас, так как под ним, не вдаваясь в юридические детали, многие понимаю полный крах компании, отказ от исполнения обязательств, потерю вложенных денег", - говорит Ирина Ермакова, руководитель инициативной группы дольщиков объектов квартала Лукино в Балашихе.

"Банкротство само по себе не страшно, надо не паниковать, а самоорганизоваться и сотрудничать", - советует Ирина. Из-за банкротства застройщика ЗАО "МЭННИ" почти 500 дольщиков в Лукино ждали своих квартир на четыре года дольше положенного. Однако в конце прошлого года силами ФСК "Лидер" оба корпуса были введены в эксплуатацию.

За год работы Комитета Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью введено в эксплуатацию 15 проблемных объектов, застройщики которых находились в процедуре банкротства. В настоящее время на разных стадиях банкротства в Московской области находятся 26 застройщиков с общей суммой невыполненных обязательств более 28 миллиардов рублей.

Банкротство состоит из следующих этапов :

1. Наблюдение.

2.В случае если по итогам наблюдения выявлена возможность восстановления платежеспособности застройщика, то в отношении него возможно введение процедуры внешнего управления или финансового оздоровления.

3. Если восстановление платежеспособности невозможно, то в отношении застройщика вводится конкурсное производство для максимального удовлетворения требований кредиторов и ликвидации юридического лица.

Закон предусматривает три варианта возврата:

1.Путем передачи объекта незавершенного строительства.

2.Путем передачи жилых помещений.

3.Путем погашения денежных требований

Что делать

В случае возбуждения в отношении застройщика процедуры банкротства первое, что необходимо сделать участнику строительства (дольщику), - это заявить свои требования в деле о банкротстве. Чтобы предъявить свои требования, участнику строительства необходимо обратиться в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов застройщика.

Законом предусмотрено, что арбитражный управляющий обязан уведомить всех выявленных участников строительства о возбуждении в отношении застройщика процедуры банкротства. Однако полагаться на это не стоит, лучше взять инициативу в свои руки и, не дожидаясь уведомления, самостоятельно обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов застройщика, отмечают в по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью. С даты вынесения арбитражным судом определения о введении в отношении застройщика процедуры банкротства в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур участниками строительства могут быть заявлены требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования.

Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

Требования кредиторов, заявленные после закрытия реестра требований кредиторов, удовлетворяются за счет оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов, имущества должника.

В соответствии с Законом кредиторами организации банкрота являются лица, имеющие по отношению к нему права требования по денежным и иным обязательствам.

Указанные требования должны быть предъявлены в рамках возбужденной процедуры банкротства.

Закон не предусматривает какой-либо обязательной формы заявления о включении требований в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений.

В целях защиты нарушенных прав участников строительства законом предусмотрено преимущественное право удовлетворения их требований, включенных в реестр.

В первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации морального вреда.

В рамках процедур в деле о банкротстве (финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства) предусматривается возможность погашения требований кредиторов путем передачи им объекта незавершенного строительства.

Такая процедура предусматривает необходимость создания участниками строительства жилищностроительного кооператива (ЖСК) или иного специализированного потребительского кооператива.

В случае невозможности создания ЖСК либо вынесения арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства и земельного участка требования участников строительства преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований кредиторов, соответственно, третьей и четвертой очереди.

Также у участника строительства есть право самостоятельно отказаться от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения и обратиться в суд с денежными требованиями к застройщику.

Необходимо обратить внимание на тот факт, что денежные требования физических лиц по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, подлежат включению в третью очередь реестра требований кредиторов застройщика, а юридические лица и иные кредиторы - в четвертую.

Размер требований участника строительства складывается из суммы, уплаченной им по договору, предусматривающего передачу жилого помещения, и суммы реального ущерба. Такой ущерб определяется в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения) и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора.

Закон предусматривает возмещение участнику строительства не только суммы, уплаченной им по договору, но и возмещение реального убытка.

Удовлетворение таких требований производится за счет денежных средств, вырученных от продажи объекта незавершенного строительства. Причем большая часть этих средств идет на погашение требований участников строительства - физических лиц, включенных в третью очередь реестра требований кредиторов застройщика.

В случае реализации объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника.

Долевое строительство – распространенная форма сотрудничества застройщиков и людей, мечтающих о покупке жилья на первичном рынке. Однако может сложиться ситуация, когда строительная компания утрачивает финансовую устойчивость. В этом случае проводится процедура банкротства. Дольщики в ней выступают в качестве кредиторов.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Общие положения

Закон о несостоятельности в 2011 году был видоизменен — появился 7 параграф, который особым образом гарантирует права дольщиков в случае строительной компании.

Дольщики получили приоритетные права в плане расчетов с кредиторами.

Кроме того, с целью снижения рисков от банкротства застройщика при был принят закон о гражданской ответственности застройщика.

Если компания объявила себя банкротом до сдачи готового объекта в эксплуатацию, она понесет ответственность перед дольщиками в виде выплаты денежной компенсации.

Если застройщик стал банкротом, то ситуацию будет контролировать арбитражный суд. Процедура банкротства имеет несколько стадий.

По окончании процесса дольщики могут получить готовую квартиру, долю в недостроенном доме либо деньги.

Под банкротством понимается процедура юридического признания организации-застройщика финансово несостоятельным.

Компания не имеет возможности погасить накопившиеся долги перед контрагентами, кредиторами и собственными работниками. Нет средств и на то, чтобы компенсировать дольщикам понесенные ими расходы, то есть вернуть деньги.

Причины банкротства могут быть разным:

• некорректно составленный ;
• нарушение рабочего процесса;
• повышение стоимости стройматериалов и услуг, в том числе вследствие валютных скачков;
• другие обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор).

Важно, что банкротство может быть объективным и фиктивным. В последнем случае речь идет махинациях, для выявления которых нужно привлекать специалистов ФНС.

Если будет вскрыто фиктивное банкротство, то застройщику грозит уголовное преследование.

Что это такое

По сути банкротство застройщика – это установление его финансовой несостоятельности проведения судебного разбирательства с целью удовлетворения тем или иным способом требований кредиторов.

У компании-банкрота должны быть долги перед поставщиками, подрядчиками, государственными органами, муниципальными предприятиями, предоставляющими коммунальные услуги, и пр.

Суд проводит предварительную процедуру наблюдения, чтобы выявить возможность или невозможность финансового оздоровления компании-застройщика.

В определенных ситуациях санация помогает нормализовать работу, однако по факту проводится крайне редко.

При этом процедура проводится без участия прежнего руководства — все делает арбитражный управляющий.

Кто попадает под категорию

Согласно законодательству, кредитором застройщика может быть любое юридическое лицо, имеющее какие-то имущественные или денежные претензии к компании.

Кроме того, потребовать возврата денег или иной формы компенсации могут и физические лица.

Законность претензий со стороны кредиторов должна подтверждаться официальными документами (договор, квитанция об оплате, накладные и пр.). Предъявить требования к банкроту можно лишь в рамках проводимого судебного разбирательства.

Куда обращаться

Непосредственно дольщики не могут инициировать процедуру банкротства компании-застройщика.

Сделать это может руководство строительной компании, его представитель, муниципальный орган ФНС или кредитор-юрдицо, который не получает причитающихся ему денег длительное время.

Заявление о финансовой несостоятельности подается в арбитражный суд того города, где расположен офис застройщика-банкрота.

При этом должны быть соблюдены такие условия:

Основанием для инициации банкротства является заявление кредиторов.

Однако сложность ситуации в том, что именно они получат выплаты в последнюю очередь, согласно существующей очереди. Поэтому многие кредиторы не спешат обращаться в суд.

Дольщики могут обратиться в арбитражный суд в рамках заведенного дела. Цель обращения – включение в реестр кредиторов.

Если кто-то из участников долевого строительства ранее подал заявление в мировой суд о передаче квартиры в недостроенном либо несданном в доме на основании либо долевого участия, то такие дела после инициации банкротства закрываются.

В процессе банкротства все имущество застройщика, включая недостроенный объект, войдет в конкурсную массу и будет продано с молотка.

Действовать будет арбитражный управляющий, а цена на имущество должника окажется очень низкой по сравнению с рыночными ценами.

Именно поэтому вряд ли удастся получить ту сумму, которую дольщик вложил в проект на этапе заключения договора.

Важно следующее. Если дом почти достроен, есть разрешение на его ввод в эксплуатацию, а процедура банкротства еще не начата, то дольщик имеет право обратиться в районный мировой суд с иском о передаче квартиры ему как собственнику этого имущества.

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Процедура банкротства полностью регламентирована законодательством. Она имеет несколько стадий, причем не все обязательно будут пройдены.

Дело может завершиться уже после первого этапа, если наблюдатель от арбитражного суда увидит возможности для восстановления платежеспособности застройщика.

Для дольщика банкротство застройщика не является фатальным. Дело может кончиться получением долгожданной квартиры. В этом случае будут затянуты сроки вступления в , но деньги сохранятся.

При худшем развитии ситуации можно вообще остаться ни с чем либо получить минимальную выплату после продажи имущества банкрота с молотка. Как именно решится вопрос, зависит от многих сопутствующих факторов.

Какие стадии

Процесс банкротства предполагает несколько стадий, которые строго регламентированы законодательством.

Процедура включает такие этапы:

1. Арбитражное наблюдение за деятельностью компании.
2. Санация, или финансовое оздоровление.
3. Назначение внешнего управления.
4. Инициация конкурсного производства.
5. Заключение мирового соглашения.

По факту дело ограничивается всего двумя стадиями. Сначала в обязательном порядке проводится наблюдение (арбитражный суд изучает реальное положение дело в компании, ищет вариант для оздоровления ситуации), затем назначается конкурсное производство.

Задача первого этапа наблюдения – подготовить основания для перехода к стадии конкурсного производства. Для этого арбитражный управляющий тщательно анализирует хозяйственную и финансовую деятельность застройщика.

Под санацией, или финансовым оздоровлением подразумеваются шаги, которые позволят потенциальному банкроту выправить ситуацию.

Это может быть следующая помощь:

На практике возможности для санации весьма ограничены. Что касается мирового соглашения, то оно возможно на любом этапе банкротства.

В данном случае претензии кредитора снимаются. Однако такое соглашение должно быть одобрено судом в рамках инициированного дела.

Что делать дольщику

У дольщика после в процессе начавшегося дела о банкротстве есть два основных варианта действий:

Дело в том, что после инициации банкротства арбитражный суд отрывает реестр кредиторов. Чтобы получить денежную выплату или жилье, дольщик должен попасть в этот реестр, подав соответствующее заявление.

Нельзя ждать, что ситуация разрешится сама собой. Если инициировано банкротство, нужно успеть с заявлением, чтобы остудить положенное. Другого варианта нет.

В какой реестр подать заявление, зависит от стадии строительства. Если дом построен и квартиры в нем уже существуют, в том числе квартира дольщика, то можно и нужно попытаться получить ее.

Это возможно, но лишь при условии вовремя поданного заявления.

Выбор в пользу получения квартиры – это самое правильное решение. Заявив о своем желании реализовать право собственности при долевом строительстве, дольщик выведет свое имущество из конкурсной массы.

В противном случае, если будет подано заявление на включение в общий реестр, дольщик получит лишь часть денег, уплаченных застройщику, да и то после продажи имущества банкрота.

Поскольку продаваться все будет по очень низким ценам, рассчитывать хотя бы на возврат своих денег вряд ли придется. Скорее всего, сумма будет меньше.

Вместе с заявлением о включении в реестр дольщик должен предоставить в распоряжение суда подтверждающие документы:

Проверив правильность сведений, суд внесет сведения о кредиторе в реестр на возврат денег или передачу квартиры в собственность. Останется ждать решения суда.

Какие имеет права

Законодательство относит дольщиков к особой категории кредиторов, наделенной особыми правами.

Имеется ввиду преимущественное погашение требований по сравнению с прочими кредиторами. Дольщики получат деньги в третью очередь, тогда как другие кредиторы только в четвертую.

Что касается первых двух очередей, то к ним относятся:

Права дольщиков, таким образом, изначально находятся в приоритете. Если в ситуации банкротства все сделать правильно и в срок, то выйти из сложной ситуации можно с минимальными потерями.

Какие права имеет дольщик при разрешении ситуации с банкротством в целом:

Получить квартиру можно не только в случае, если она расположена в уже готовом доме. Безусловно, завершенное строительство позволяет рассчитывать на благополучное завершение дела.

Но даже если дом заморожен на стадии начала строительных работ, у дольщиков есть шансы получить удовлетворение по договорам долевого участия.

Если недостроенный дом будет передан другому застройщику, то право собственности на квартиру сохранится.

Другой вариант получения жилья – организоваться в ЖСК и достроить дом своими силами. Этот вариант возможен в том случае, если арбитражный суд одобрит такое ходатайство, поданное дольщиками.

Право получить квартиру или полную денежную выплату появится только в том случае, если заключен правильный договор долевого участия.

Недобросовестные застройщики могут заменить его инвестиционными договорами или договорами предварительно купли-продажи квартиры.

В этом случае важно доказать, что несмотря на формулировку речь шла именно о финансировании проекта, то есть о долевом участии в строительстве.

В любом случае дольщикам как особой категории кредиторов предоставляется право включение в оба кредиторских реестра, а также возможность получить неустойку за просроченные сроки передачи квартиры в собственность.

Каковы последствия

Если дольщик выиграл судебный процесс, то еще до инициации процедуры банкротства он может получить свои средства обратно. В этом случае не в интересах застройщика тянуть.

Чтобы не было неприятностей с банкротством, строительная компания просто возвращает деньги пострадавшему лицу.

Если дом уже построен и сдан в эксплуатацию, то дольщик может получить неустойку за каждый день просрочки по срокам, указанным в договоре. В этом случае также требуется решение суда с соответствующим постановлением.

Последствия банкротства для дольщиков могут быть разными. Все зависит от того, на какой стадии было заморожено строительство и как поведут себя дольщики в конкретной ситуации.

Какие варианты существуют:

Сколько денег получит дольщик? Ему по закону положена вся сумма, вложенная в строительство, плюс сумма ущерба (это разница между стоимостью квартиры и той суммой, которая уже была за нее выплачена).

На практике дольщик получит столько, сколько на его долю останется после продажи имущества банкрота, погашения задолженности по первым двум очередям и раздела оставшейся суммы между кредиторами.

Видео: как выбрать надежного застройщика

Особые нюансы

Судебная практика относительно банкротства застройщика при долевом строительстве имеет свои особенности.

Дело в том, что не до конца урегулированы законодательством вопросы достраивания и введения в эксплуатацию дома после передачи новому застройщику.

В действующих законах нет четких рекомендаций, что делать обманутым дольщикам при банкротстве застройщика. Человек, который оказался в сложной ситуации, часто теряет драгоценное время на поиски необходимой информации, из-за чего не успевает выполнить необходимые процедуры для возврата денег. Ниже рассмотрим, как действовать дольщику при наличии финансовых проблем у строительной компании, куда необходимо обращаться, и стоит ли доводить дело до суда. Приведенные рекомендации помогают быстро сориентироваться в ситуации, и повысить шансы на возврат инвестированных средств.

Банкротство компании представляет собой особую процедуру, которая проводится Арбитражным судом. Целью процесса является подтверждение неспособности застройщика выполнять возложенные на него обязательства, а также удовлетворение исковых требований дольщиков и прочих кредиторов.

После инициирования процедуры финансовой несостоятельности инвесторы, подписавшие договор долевого участия, получают уведомление. В документе указано право дольщиков требовать передачи в собственность квартиры или возврата переданных ранее денег.

Последующие события зависят от того, на каком из этапов находятся строительные работы. Так, если дом уже возведен, вопрос решается Арбитражным судом. После этого дольщик получает документы, подтверждающие передачу денег строительной компании. Кроме того, формируется специальный реестр кредиторов, согласно которого оформляется право собственности на недвижимость.

Сложнее обстоит ситуация, если здание еще не сдано в эксплуатацию. В этом случае организуется конкурсное производство, после чего дольщики могут рассчитывать на компенсацию. Но стоит учесть, что требования обычных участников ДДУ выполняются не в первую очередь. Сначала выплаты производятся лицам, у которых из-за банкротства строительной компании пострадало здоровье. После погашаются долги по зарплате сотрудникам, а уже на последнем этапе выполняются расчеты с дольщиками.

По законодательству покупатели квартиры по ДДУ наиболее защищены, ведь они вправе требовать не только неустойку от обанкротившегося застройщика, но и другие выплаты - моральную компенсацию, покрытие расходов на аренду жилья, выплату взносов, банковских процентов и так далее.

Также в ФЗ №214 прописана необходимость обязательного страхования, что позволяет рассчитывать на покрытие убытков дольщика в случае финансовой несостоятельности застройщика или просрочки в сдаче объекта. Но и здесь не все гладко, ведь строительная компания не всегда может справиться с возложенными на нее обязательствами.

Что делать с ипотекой или кредитом?

Сложнее обстоит дело, если дольщик приобрел квартиру по ДДУ в ипотеку (кредит), а строительная компания обанкротилась. Если возведение здания еще не завершено, и имеются подозрение на длительное «замораживание» этого процесса, покупатель остается без квартиры, но с долгами перед банковским учреждением.

Что делать? Многие дольщики принимают ошибочное решение не платить деньги в банк из-за невозможности получить квартиру. Люди объясняют решение тем, что в качестве залога выступает имущество, то есть недостроенное жилье обанкротившейся строительной компании. Мол, банк обязан сам разбираться с застройщиком.

На самом деле, это не так. Перед кредитором отвечает не застройщик, а непосредственно дольщик. В случае запуска процедуры принудительного взыскания кредитополучателю придется нести дополнительные расходы, а полученных средств будет недостаточно для полного погашения имеющейся задолженности. Оставшуюся часть придется выплачивать именно заемщику.

Если дольщик, оформивший ипотеку или кредит, отказывается платить, последствия для него будут такими же, как и для обычного должника. В случае просрочки начисляются штрафы. Даже при получении компенсации инвестор вынужден ждать немало времени пока пройдет конкурсное производство.

Все мероприятия по возврату средств занимают немало времени. Если в этот период отказаться от погашения задолженности, банк начисляет крупный штраф, что только усложняет ситуацию для дольщика.

Следующий негативный момент - испорченная кредитная история. Задержки выплат незамедлительно находят отражение в бюро кредитных историй без объяснения причин. Даже при решении вопроса с кредитором оформить следующий заем будет сложно из-за испорченной репутации. Вот почему отказываться от выплаты задолженности - плохое решение.

Лучший путь - продолжать платить проценты, но делать все возможное для возврата средств от застройщика. После необходимо компенсировать задолженность перед банком. Если юридический процесс банкротства еще не запущен, но для этого имеются все предпосылки («замораживание» строительства, нарушение сроков), лучше в одностороннем порядке расторгнуть договор. Такое право дольщика отражено в ФЗ №214.

В ситуации, когда дом уже достроен, пайщику лучше объединиться с остальными инвесторам и найти источник инвестирования для завершения проекта. В этом случае помните, что у вас имеется право требовать оформления права собственности на жилье

Куда нужно обратиться?

В случае запуска процедуры банкротства дольщику стоит заявить о своих претензиях к строительной компании в рамках соответствующего дела. Только так можно рассчитывать на получение жилья или вернуть потраченные средства. В ином случае высок риск остаться у «разбитого корыта». Предъявление прав производится в пределах открытого дела о банкротстве. При этом заявление должно подаваться в Арбитражный суд. Именно этот орган рассматривает подобные ситуации.

Дольщику необходимо идти в судебный орган и предъявить одно из 2-х требований:

• Возврат инвестированных в строительство средств.
• Получение недвижимости в собственность.

Стоит помнить, что многие застройщики используют банкротство в качестве ширмы для личной наживы за счет клиентов. Такое возможно в случае, когда строительная фирма в течение нескольких месяцев не производит выплаты и формирует фиктивные долги. Здесь важно вовремя сориентироваться и подать иск в суд на махинации застройщика. Кроме того, важно изучить строительную компанию на факт намерения провести процедуру банкротства.

Как дольщику отстоять свои права?

Как отмечалось выше, дольщику для возврата инвестированных денег необходимо попасть в реестр кредиторов. Для этого оформляется заявление с требованием передачи жилья в собственность или возврата денег. К заявлению прикладывается договор, оформленный со строительной компанией, а также документы, подтверждающие передачу средств. На базе оформленного заявления и подтверждающих бумаг Арбитражный суд рассматривает обращение и решает - включать заявителя в реестр кредиторов или нет.

Банкротство застройщика - не повод отчаиваться. Если дом почти завершен или полностью построен, но бумаги ввода в эксплуатацию не оформлены, вероятность получения квартиры по ДДУ очень велика. Если же дом находится на этапе строительства важно правильно составить заявление и передать его в срок судебному органу.

В ситуации, когда возведение объекта было «заморожено» на начальной стадии, и квартиры дольщика еще нет, можно обращаться с заявлением о передаче прав о собственности. Такое решение будет принято лишь в том случае, если дом возьмется достраивать другой застройщик.

При защите своих прав важно обратить внимание, как оформлен договор ДДУ со строительной компанией. Здесь имеется два варианта:

• Инвестор имеет на руках договор купли-продажи квартиры.
• В распоряжении дольщика только предварительный договор.

Для последнего варианта характерна ситуация, когда суд принимает решение о завершении действия документа и выносит решение о выплате компенсации. Если дольщиком оформлен ДДУ на недостроенный объект, судебный орган может признать его недействительным из-за отсутствия номера регистрации у квартиры. Дольщику придется доказывать факт оформления договора, что впоследствии позволяет получить не только недвижимость, но и неустойку за несвоевременную сдачу объекта.

Вернуть деньги или получить право собственности?

При выборе между возвратом денег за квартиру и получением права собственности на недостроенный объект стоит учесть одну особенность. В случае соответствующего решения суда компания-банкрот вынуждена выплатить деньги большому числу кредиторов - собственным сотрудникам, коммунальным организациям, суду и так далее. Возможна ситуация, когда у застройщика не останется денег на погашение задолженности перед дольщиками.

Если оформить заявление на признание права собственности на жилье и получить одобрение судебного органа, квартира выводится из конкурсной массы. Это значит, что она не может быть реализована вместе с имуществом финансово несостоятельной строительной компании.

Как только назначен конкурсный управляющий, активы компании-банкрота реализуются с торгов, а полученные деньги отдаются кредитором с учетом озвученной выше очереди.

При получении решения суда о признании права владения квартирой в недостроенном здании или доли в общем имуществе, можно пойти двумя путями:

• Стать частью кооператива дольщиков.
• Продать жилье своими силами.

Дольщику должен понимать, что для защиты своих прав он должен уложиться в определенные законом сроки. В частности, первые 30 дней ведется наблюдение и формирование реестра кредиторов с привлечением Арбитражного суда. После старта конкурсного производства можно еще в течение 2-х месяцев оформлять и передавать заявление с требованием передачи денег или получения права на жилье. Отсчет начинается с периода, когда соответствующая информация была отражена в газете «Коммерсантъ» или после того, как дольщиков проинформировали об открытии реестра.

Если инвестор не подал заявление в срок, за ним остается право истребования положенных средств. Минус в том, что его претензии будут удовлетворяться в последнюю очередь. Если денег для выплаты не останется, дольщик остается без инвестиций и недвижимости.

Стоит ли доводить дело до судебного разбирательства?

В случае банкротства строительной компании первое, с чего стоит начать дольщикам - предъявить к нему требования о передаче недвижимости в пользование или возврате денег. Оно должно быть направлено в течение 30 дней. При этом избежать обращения в судебный орган не выйдет, ведь на основании его решения производится включение дольщика в реестр кредиторов с указанием суммы задолженности или стоимости объекта недвижимости. В ином случае можно оказаться без денег и квартиры.

Публикация от 12.08.2015

Банкротство застройщика – ситуация, которая всё чаще возникает в условиях экономической нестабильности. Зачастую она идентифицируется с потерей многолетних накоплений и чувством правовой незащищенности интересов. Всегда следует помнить, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и жесткая правовая регламентация действий застройщика, сами по себе не гарантируют дольщику благополучного завершения строительства в виде передачи в собственность возводимого жилья, а участие в долевом строительстве по-прежнему предполагает наличие серьезных финансовых рисков. Практика показывает, что в случае финансовой несостоятельности, когда застройщик не может завершить строительство объекта, он прибегает к двум путям разрешения ситуации: затягиванию насколько возможно строительства в поисках нового инвестора или инициированию процедуры банкротства...

В первом случае при нарушении сроков сдачи объекта долевого строительства дольщики зачастую предпочитают расторгнуть договор (ДДУ), потребовав возврата инвестированных денежных средств, а также оплаты неустойки. Однако так поступать целесообразно только в том случае, если у застройщика есть имущество или денежные средства, на которые возможно обратить взыскание, то есть исполнить соответствующее решение суда. Альтернативный вариант защиты интересов — обратиться в суд общей юрисдикции с иском о в объекте незавершенного строительства в виде квартиры (иного объекта долевого строительства).

Оценить положительные перспективы принятия подобного решения, безусловно, помогут квалифицированные юристы. В первую очередь ими должны быть учтены такие обстоятельства, как: степень готовности объекта долевого строительства, финансовые взаимоотношения сторон, содержание прав и обязанностей в заключенном договоре участия в долевом строительстве, имеющаяся судебная практика по аналогичным делам, как в целом, так и в суде в котором будет рассматриваться предполагаемый спор.

Во втором случае , когда организация-застройщик находится в процедуре банкротства, у дольщика есть выбор:

• в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (то есть ) и ожидать выплаты суммы внесенных в строительство жилья инвестиций, которые при наличии средств будут ему выплачены как кредитору третьей очереди;
• сохранить действие заключенного договора, с целью получения возводимого объекта недвижимости (жилья).

В этих случаях, правоотношения между дольщиком и застройщиком будут регулироваться уже не только законодательством об участии в долевом строительстве, но Законом «О несостоятельности (банкротстве)» .

Практика Бюро : .

Важно отметить, что при отказе дольщика от исполнения договора (одностороннее расторжение договора) требование о включении его в реестр требований кредиторов с возмещением финансовых претензий не гарантирует полного возврата ранее внесенных застройщику денежных средств . Процедура банкротства юридического лица при наличии значительного количества кредиторов порой может затянуться на годы. Зачастую по итогам процедуры арбитражный суд выносит решение о завершении процедуры банкротства и погашении неисполненных финансовых требований кредиторов в неполном объеме, то есть частично. Даже при обнаружении средств, за счет которых арбитражный управляющий сможет оплатить часть финансовых претензий дольщиков, такие выплаты осуществляются только после полного погашения требований кредиторов первой и второй очереди, как этого требует положение статьи 201.9 Закона о банкротстве.

Если дольщик после введения в отношении застройщика процедуры наблюдения или конкурсного производства делает выбор в пользу получения объекта недвижимости в свою собственность, он должен предпринять меры, направленные на его включение в реестр требований о передаче жилых помещений. Такой выбор объективно целесообразен, например, если объект долевого строительства построен, но в силу каких-то причин не введен в эксплуатацию.

Для включения в реестр требований как о включении его в реестр требований кредиторов (с возмещением финансовых претензий), так и о передаче жилых помещений дольщик должен согласно положениям Закона «О несостоятельности (банкротстве)» подготовить и направить застройщику, арбитражному управляющему и в арбитражный суд, который принял решение о введении в отношении должника процедуры наблюдения, заявление о включении в реестр требований. Несмотря на отсутствие строго определенной формы, заявление должно в обязательном порядке содержать предусмотренные законом сведения, и, желательно, включать наиболее полную информацию о предъявляемых к застройщику требованиях.

Консультации Бюро : .

Публикация Бюро : .

Публикация Бюро: .

Полное раскрытие информации рекомендуется нами как практическая гарантия быстрого принятия судом решения об удовлетворении заявленного требования. Подать заявление следует в течение 30 дней с момента опубликования в газете «КоммерсантЪ » сведений о введении процедуры наблюдения в отношении застройщика. Своевременное включение в реестр на этом этапе позволит дольщику стать полноправным участником дела о банкротстве застройщика, участвовать уже в первом собрании кредиторов, активно защищая и отстаивания свои финансовые интересы. При подаче заявления за пределами 30-тидневного срока его рассмотрение отодвигается как минимум на шесть календарных месяцев (до введения следующей процедуры банкротства).

При подаче заявления о включении в реестр требований о передаче жилых помещений необходимо обратить внимание на обязательное наличие оригиналов документов: договора долевого участия (ДДУ) с отметкой регистрирующего органа и платежных документов об исполнении договора.

Отметим, что рассмотрение заявления дольщика осуществляется Арбитражным судом по всем правилам судопроизводства, в том числе и по правилу о том, что каждая сторона доказывает то, на что ссылается. Отсутствие у дольщика доказательств заключения договора, его оплаты согласно условиям договора может привести к фатальному для дольщика решению суда — об отсутствии у него права на объект долевого строительства. Не следует надеяться , что застройщик и арбитражный управляющий автоматически признают требование дольщика и подтвердят исполнение им своих обязательств по оплате договора.

Практика показывает, что некоторые участники долевого строительства, получив информацию об официальном признании застройщика проблемным, спешат включиться в реестр обманутых дольщиков и на этом успокаиваются, ошибочно полагая, что отныне их право на объект долевого строительства юридически подтверждено. Кроме того, бытует ошибочное мнение, что факт регистрации договора в установленном законом порядке подтверждает право дольщика на долю в возводимом объекте недвижимости. Так называемый « обманутых дольщиков» вообще не имеет какого-либо правового значения при банкротстве застройщика и не имеет ничего общего с реестром требований о передаче жилых помещений, формируемым при осуществлении процедуры банкротства застройщика.

Также обратим внимание, что в соответствии со статьей 201.4 Закона о банкротстве арбитражный управляющий обязан уведомлять всех известных им участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства. Он информирует дольщиков о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора. Подобное информирование осуществляется арбитражным управляющим на основании переданных ему сведений о месте нахождения дольщика.

Учитывая данный факт, мы настоятельно рекомендуем своевременно извещать застройщика о всяком смене места жительства или адреса регулярного получения корреспонденции , даже если они производятся на незначительный срок (с сохранением доказательств такого уведомления).

Вам также следует помнить, что ни застройщик, ни арбитражный управляющий не вправе самостоятельно включать в реестр требований кредиторов-дольщиков. На это уполномочен только Арбитражный суд и только при наличии соответствующего волеизъявления от дольщика. Подача заявления может быть осуществлена как дольщиком лично, так и с помощью юридического представителя, в частности, адвоката, специализирующего на вопросах долевого строительства.

Только определение суда о включении дольщика в реестр требований о передаче жилого помещения является основанием для включения его в этот реестр и дает ему права полноценного участника дела о банкротстве. Заблуждения граждан относительно их прав и обязанностей в этом вопросе не имеют значения, поскольку по общему правилу незнание положений закона не освобождает от последствий его неприменения.

За правовыми консультациями и юридической помощью по вопросам связанным с банкротством застройщика жилья, Вы можете обратиться к адвокатам