Право оставить предмет ипотеки за собой в случае если торги не состоялись. Судебная практика. Присвоение предмета залога Оставление предмета залога за собой последующий залог

Помимо предложенного широкого спектра юридических услуг, в штате Международной Юридической Компании присутствуют высококвалифицированные бухгалтеры и специалисты в области налогового права, помогающие безупречно проходить выездные и камеральные проверки. Мы предоставляем юридические консультации и качественную юридическую помощь по следующим вопросам:

регистрация и ликвидация юридических лиц;
офшоры;
ФАС и оценка бизнеса;
аудит, налоговый консалтинг, бухгалтерия;
представительство в судах;
юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, регистрация и оформление.

Юридические услуги в Москве от профессионалов

Не секрет, что основой успешной работы любого предприятия является качественная юридическая поддержка. Многим фирмам в повседневной деятельности постоянно приходится сталкиваться с решением сложных юридических задач. Обратиться за помощью к профессионалам – самый разумный вариант в таком случае. Квалифицированная помощь юристов поможет организации избежать рисков, которые могут возникнуть при самостоятельном решении вопросов, в том числе избежать значительных финансовых потерь. Оценить качественную работу профессионалов Вы можете, обратившись к специалистам нашей юридической компании по мере возникновения правовых вопросов или, заключив договор абонентского юридического обслуживания, предполагающий комплексное юридическое сопровождение деятельности фирмы. Компании, стоящие на нашем абонентском юридическом обслуживании, практически не подвержены рискам выездных и камеральных налоговых проверок. Абонентское юридическое обслуживание повышает экономическую эффективность фирмы не менее чем на 20%.

Наши основные преимущества:

Надежность. Мы являемся стабильной успешной юридической компанией: более 10 лет на рынке юридических услуг.

Грамотность. В нашем штате представлены высококвалифицированные юристы в различных областях права.

Умение применять противоречия и пробелы российского законодательства.

Работа во всех регионах РФ.

Индивидуальный подход к клиенту. Мы не предлагаем универсальных решений, каждая юридическая задача уникальна и требует персонального подхода.

Строгое соблюдение сроков. Наш огромный опыт в решении сложных юридических вопросов позволяет нам гарантировать клиенту минимальные сроки.

Здравствуйте, Сергей.

V. Порядок действий судебного пристава-исполнителя в случае признания торгов по продаже заложенного имущества несостоявшимися
5.1. В силу пункта 6 статьи 350 ГК РФ, пункта 2 статьи 58 Закона об ипотеке, пункта 2 статьи 28.3
Закона о залоге в течение десяти дней после объявления первых торгов
несостоявшимися залогодержатель по соглашению с залогодателем вправе
приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои
требования, обеспеченные залогом.
К такому соглашению применяются
правила договора купли-продажи.
5.1.1. В случае поступления к судебному
приставу-исполнителю подписанного залогодержателем и залогодателем
соглашения о приобретении заложенного движимого имущества в течение
месяца со дня объявления торгов несостоявшимися судебный
пристав-исполнитель отзывает данное заложенное имущество с торгов для
последующей передачи залогодержателю по акту приема-передачи. В случае
если цена приобретения указанного имущества залогодержателем равна или
превышает размер обеспеченных залогом требований, подписание
соответствующего акта является основанием для принятия судебным
приставом-исполнителем решения об окончании исполнительного производства
в связи с фактическим исполнением.
5.1.2. Поскольку соглашение залогодержателя и
залогодателя о приобретении заложенного недвижимого имущества будет
считаться заключенным только после его государственной регистрации, то
подтверждением намерения залогодержателя и залогодателя заключить такое
соглашение может являться представление в установленный срок судебному
приставу-исполнителю подписанного соглашения и заявления
взыскателя-залогодержателя об отложении исполнительных действий в
течение срока, необходимого для осуществления регистрации перехода права
на объект недвижимости.
В этом случае рекомендуем судебному
приставу-исполнителю обеспечить снятие ареста с заложенного недвижимого
имущества, а также с учетом положений статьи 38
Закона отложение исполнительных действий по его дальнейшей реализации
до поступления от залогодержателя зарегистрированного соглашения о
приобретении заложенного имущества. Одновременно со снятием ареста
целесообразно установить залогодержателю срок представления
(направления) зарегистрированного соглашения судебному
приставу-исполнителю.
Представляется, что решение об окончании
исполнительного производства в связи с фактическим исполнением
исполнительного документа в данном случае может быть принято судебным
приставом-исполнителем после поступления к нему указанного
зарегистрированного соглашения.
Если соглашение о приобретении недвижимого
имущества залогодержателем не заключено, после повторного наложения
ареста на имущество проводятся вторичные торги.
5.2. В случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет залогодержателю предложение оставить за собой нереализованное заложенное имущество:
в отношении движимого имущества - по цене до десяти процентов ниже, чем начальная продажная цена на повторных торгах, если более высокая оценка не установлена соглашением сторон (п. 3 ст. 28.3 Закона о залоге);
в отношении недвижимого имущества - по цене не более чем на 25 процентов ниже начальной продажной цены на первых публичных торгах (п. 4 ст. 58 Закона об ипотеке).
При наличии нескольких взыскателей-залогодержателей предложения об оставлении имущества за собой направляются в соответствии с очередностью возникновения права залога (сначала предшествующему взыскателю-залогодержателю, а затем - последующему взыскателю-залогодержателю).

Таким образом, если вы будете согласны приобрести указанный участок со скидкой 25% то вы заключаете сделку с судебными приставами, действующими от имени должника и перечисляете всю сумму за вычетом долга, причитающегося вам на счет приставов и оформляете участок на себя в Росреестре.

Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 года № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге».

В этой заметке будут рассмотрены некоторые выводы, которые сделал ВАС РФ в разделах об обращении взыскания на предмет залога и реализации предмета залога.

1. Обращение взыскания на предмет залога

Защита прав залогодателя усиливается

В случае если залогодержатель обратил взыскание во внесудебном порядке на предмет залога с нарушением законодательства, залогодатель вправе предъявить иск к залогодержателю о пресечении действий по реализации заложенного имущества (пункт 20). Данное положение усиливает положение залогодателя, который помимо возможности применения после нарушения права виндикационного иска и иска о взыскании убытков (пункт 5), получает возможность защитить свои интересы уже на этапе нарушения.

Внесудебное обращение взыскания становится труднее

Как известно, залогодержатель, не получивший исполнение залогодателем во внесудебном порядке, вправе обратиться к нотариусу для совершения на договоре залога исполнительной надписи. При этом одним из условий совершения исполнительной надписи является вытекающая из представленных документов «бесспорность задолженности» (статья 91 Основ законодательства о нотариате).

На практике возникла проблема: как можно подтвердить бесспорность требований? Может ли должник представить очевидно необоснованные возражения, тем самым заблокировав внесудебную реализацию заложенного имущества, или нотариус может оценить, насколько возражения весомы с точки зрения имеющихся документов?

ВАС РФ пошел по пути, который предоставляет должнику неограниченные возможности по блокированию внесудебной процедуры (пункт 21). В Постановлении говорится, что сам факт поступления возражений от должника свидетельствует о наличии спора.

В дополнение к этому довольно действенному средству ВАС РФ напомнил о наличии у залогодателей и иных заинтересованных лиц права потребовать пресечения действий по реализации заложенного имущества на основании статьи 12 ГК РФ.

Можно предположить, что с таким широким арсеналом средств защиты только мертвый залогодатель может допустить обращение взыскания на его имущество во внесудебном порядке.

Распоряжение заложенным имуществом упрощается

ВАС РФ ответил на еще одну практическую (и во многом теоретическую) проблему: каковы последствия отчуждения заложенного имущества без согласия залогодержателя, когда такое согласие требуется. В случае с залогом недвижимости этот вопрос более-менее урегулирован законом. Зато в отношении движимости определенности не было.

В Постановлении разъяснено: сделку по распоряжению предметом залога залогодатель оспорить не может, но может в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ предъявить требование о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога (пункт 23).

Однако, как будет показано ниже, возможность обращения взыскания зависит от добросовестности приобретателя.

Вводится защита добросовестного приобретателя заложенного имущества

Приобретатель заложенного движимого имущества может не знать о залоге. Может ли залогодержатель обратить взыскание на такое имущество?

ВАС РФ применил аналогию права и, дополнив ее авторитетом ссылок на требования добросовестности, разумности и справедливости, указал: не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога (пункт 25). Аналогия с защитой добросовестного приобретателя от виндикационного иска очевидна.

Продолжая аналогию, ВАС РФ в том же пункте лишает добросовестного приобретателя защиты от взыскания, если заложенное имущество находилось во владении залогодержателя, но выбыло из владения последнего помимо его воли.

Усложняется взыскание при общей оценке заложенного имущества

Если в договоре о залоге дана общая оценка нескольких предметов залога (движимых или недвижимых), взыскание и реализация предмета залога осуществляется только в целом (пункт 27).

Интересно, что этот вывод суд делает со ссылкой на пункт 2 статьи 340 ГК РФ, в котором говорится о том, что по общему правилу залог распространяется на все имущество, входящее в имущественный комплекс. Такое токование выходит явно за пределы буквального и больше похоже на аналогию закона, использованную судом ранее в отношении добросовестных приобретателей.

Оговорюсь, что ВАС РФ допускает возможность обращения взыскания на часть предмета залога, однако доказывать такую возможность должен залогодатель.

2. Реализация предмета залога

Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания: существенные условия

Способ реализации заложенного недвижимого имущества является существенным условием соглашения залогодержателя с залогодателем.

ВАС РФ дал неоднозначное толкование данного положения Закона об ипотеке применительно к случаю, когда договор содержит несколько способов внесудебной реализации имущества. Тогда указанное соглашение не может считаться заключённым (пункт 28).

Не понятно, что послужило основой для данного толкования, учитывая, что уже в следующем пункте Постановление допускает указание на несколько способов внесудебной реализации в соглашении, относящемся к движимому имуществу. В таком случае выбор конкретного принадлежит по общему правилу залогодателю. Кажется логичным, чтобы то же правило применялось и к недвижимости.

Внесудебная реализация усложнена

ВАС РФ ограничительно истолковал положения о внесудебной реализации заложенного имущества.

Пункт 2 статьи 28.1 Закона о залоге устанавливает, что внесудебная реализация движимого имущества может осуществляться посредством торгов либо по договору комиссии. По мнению ВАС РФ, в последнем случае комиссионер также должен выступать организатором торгов. Последнее не относится к реализации имущества, заложенного в связи с предпринимательской деятельностью, — его комиссионер может продать без торгов.

Очевидно, что ВАС РФ хотел в первом случае защитить интересы залогодателей-граждан, не искушенных в тонкостях оборота. Однако принесет ли это пользу, если в арбитражные суды такие споры все равно не попадут?

Следующее ограничение, введенное Постановлением, касается уже предпринимательских залогов (пункт 33). Реализация предмета залога (движимого имущества) путем его поступления в собственность залогодателя или продажи по договору комиссии без торгов возможна, только если залогодержатель владеет заложенной вещью.

Это означает, что если залогодержатель хочет оставить предмет залога за собой, он приобретает право собственности при условии приобретения владения данным имуществом. Если предмет продается, то право собственности к покупателю переходит с момента передачи вещи во владение.

Подчеркивая важность владения, ВАС РФ исходит из практических соображений: установление ориентиров, позволяющих залогодателю и третьим лицам легко определить, что обращение взыскания совершено и завершено. С другой стороны, это означает возведение принципа традиции в императивное правило, хотя статья 223 ГК РФ видит его в качестве диспозитивного правила, допуская передачу собственности в силу соглашения.

Уточнены правила оставления недвижимости у залогодержателя

Закон довольно скупо регулирует порядок оставления недвижимого имущества у залогодержателя, в связи с чем данные ВАС РФ разъяснения следует поприветствовать. Из них следует:

Отсутствие необходимости заключать договор купли-продажи при оставлении имущества у залогодержателя или реализации его третьим лицам;

Заявления залогодателя о регистрации перехода права собственности не требуется;

Для регистрации права собственности залогодержатель должен представить доказательства уведомления залогодателя о предстоящем обращении взыскания.

Реализация предмета залога во внесудебном порядке с нарушением правил об оценке

В Постановлении установлено, что если при реализации предмета залога во внесудебном порядке без проведения торгов были нарушены правила об оценке предмета залога, сделка по реализации заложенного имущества может быть оспорена заинтересованным лицом. При этом ВАС РФ указывает, что сделка является оспоримой и подлежит признанию судом недействительной, если будет доказано, что приобретатель заложенного имущества знал или должен был знать о том, что приобретаемое им имущество реализуется в качестве предмета залога с нарушением правил его оценки. Однако независимо от оспаривания сделки по реализации заложенного имущества залогодатель вправе предъявить залогодержателю требование о возмещении убытков, вызванных реализацией предмета залога с нарушением правил его оценки (пункт 38).

Данное положение Постановления оставляет двоякое впечатление. Во-первых, считается, что если с требованием о признании сделки недействительной может выступать любое заинтересованное лицо, сделка является ничтожной, а не оспоримой. В отношении оспоримой сделки требование могут заявить одна из её сторон или кто-либо из ограниченного круга лиц, перечисленных в законе. При этом срок исковой давности для признания оспоримой сделки недействительной установлен в один год, а ничтожной — в три года. Тем самым ВАС РФ в целях стабилизации гражданского оборота и сокращения срока исковой давности пожертвовал своим прежним толкованием подобного вопроса (пункт 36 Постановления Пленума ВАС РФ от 18.11.2003 № 19 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об акционерных обществах»).

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: в данном случае имеются предусмотренные законом основания для признания указанного соглашения недействительным по иску конкурсного управляющего. Однако окончательный вывод о наличии данных оснований может сделать только суд исходя из всех обстоятельств дела.

Обоснование вывода

В силу п. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) с даты введения наблюдения обращение взыскания на заложенное имущество, в том числе во внесудебном порядке, не допускается. Из содержания указанной нормы следует, что заключенное после даты введения наблюдения соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество является ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ (п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58). Однако в данном случае планируется заключить соответствующее соглашение о передаче принадлежащего ООО «В» имущества в пользу ООО «А» до введения процедуры наблюдения в отношении ООО «В».

Согласно п. 1 ст. 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с ГК РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в данном законе. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). В соответствии с п. 3 ст. 61.1 Закона о банкротстве правила этого закона об оспаривании сделок должника могут применяться к оспариванию действий, направленных на исполнение обязательств и обязанностей, возникающих в том числе в соответствии с гражданским законодательством РФ.

Основания для оспаривания сделок должника предусмотрены в ст. 61.2, 61.3 главы III.1. «Оспаривание сделок должника» Закона о банкротстве. Согласно п. 2 ст. 61.3 этого закона сделки должника, влекущие за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами в отношении удовлетворения требований, при наличии одного из условий, перечисленных в п. 1 той же статьи (далее – сделка с предпочтением), могут быть оспорены, если они были совершены после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом или в течение одного месяца до принятия арбитражным судом такого заявления. Перечень условий, когда имеет место оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами, приведен в абз. 2–5 п. 1 указанной статьи. Этот перечень является открытым, а для признания наличия предпочтения в совершении сделки достаточно одного из соответствующих условий (п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)”» (далее – Постановление № 63)).

В п. 1 Постановления № 63 отмечено, что по правилам Главы III.1 могут, в частности, оспариваться действия, являющиеся исполнением гражданско-правовых обязательств (в том числе наличный или безналичный платеж должником денежного долга кредитору, передача должником иного имущества в собственность кредитора), или иные действия, направленные на прекращение обязательств (заявление о зачете, соглашение о новации, предоставление отступного и т.п.). При этом платежи и иные сделки, направленные на исполнение обязательств (предоставление отступного, зачет и т.п.), относятся к случаям, указанным не в абз. 3, а в абз. 5 п. 1 ст. 61.3 Закона о банкротстве (абз. 9 п. 12 Постановления № 63). Таким образом, действия должника, направленные на прекращение обязательства по договору залога, по смыслу ст. 153 ГК РФ, п. 3 ст. 61.1 Закона о банкротстве в соответствующих обстоятельствах могут быть признаны сделкой, в результате совершения которой отдельному кредитору оказывается большее предпочтение в отношении удовлетворения требований, существовавших до совершения оспариваемой сделки, чем в случае расчетов с кредиторами в установленной законом очередности, и могут оспариваться в соответствии с приведенными нормами. Доказыванию в таком деле подлежат два обстоятельства: совершение сделки после принятия судом заявления о признании должника банкротом или в течение одного месяца до принятия судом заявления о признании должника банкротом и наличие признаков предпочтительного удовлетворения требований кредитора перед другими кредиторами должника.

Также отметим, что для признания недействительной сделки, совершенной с предпочтением после принятия судом заявления о признании должника банкротом или в течение одного месяца до принятия судом заявления о признании должника банкротом в силу п. 2 ст. 61.3 Закона о банкротстве, достаточно обстоятельств, указанных в п. 1 указанной статьи, в связи с чем наличия (необходимости доказывания) иных обстоятельств, предусмотренных п. 3 той же статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется, поскольку Законом о банкротстве презюмируется наличие в указанный срок признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества должника и наличие у должника кредиторов, чьи права являются нарушенными спорной сделкой (п. 11 Постановления № 63).

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам (п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 30.04.2009 № 32 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом “О несостоятельности (банкротстве)”»). По нашему мнению, передача имущества в данном случае может быть признана судом злоупотреблением правом со стороны указанных в вопросе хозяйствующих субъектов и являться основанием для признания сделки недействительной (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2017 № 15АП-16117/17).

Как следует из вопроса, в данном случае имеются предусмотренные законом основания для признания указанного соглашения недействительным по иску конкурсного управляющего.

В то же время следует учитывать, что арбитражные суды при рассмотрении конкретных дел исходят из того, что договоры залога сами по себе не могут быть оспорены по правилам ст. 61.3 Закона о банкротстве, поскольку они не приводят к отчуждению имущества должника и к удовлетворению требования, срок исполнения которого к моменту совершения сделки не наступил, одного кредитора при наличии не исполненных в установленный срок обязательств перед другими кредиторами. При этом сделки по отчуждению имущества в счет исполнения обязательств по договору залога при отсутствии кредиторов первой и второй очереди не могут быть признаны недействительными, поскольку не доказано предпочтительное удовлетворение требований кредиторов (постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2017 № 10АП-1197/17 и от 28.10.2016 № 10АП-11657/16).

Таким образом, окончательный вывод о наличии оснований для признания указанного соглашения недействительным может сделать только суд исходя из всех обстоятельств дела. В случае признания сделки, связанной с оставлением залогодержателем за собой предмета залога, недействительной предмет залога возвращается в конкурсную массу.