Расторжение договора найма жилого помещения. Как осуществить расторжение договора найма жилого помещения

Сложная экономическая обстановка в государстве, постоянные и зачастую непредсказуемые изменения в финансово-экономической сфере (колебание валютного курса, банкротства организаций, повышение кредитных ставок) зачастую приводят к невозможности исполнения договорных отношений.

Возникновение договорных отношений, как и их прекращение следует осуществлять, учитывая нормы действующего законодательства и интересы всех участников договора .

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Особенности договорных отношений

Продумать способы и порядок прекращения договорных отношений, возникающих при аренде квартиры, необходимо еще на стадии составления договора.

Договором аренды регулируются отношения по предоставлению объекта жилой недвижимости между владельцем или его представителем и организацией или индивидуальным предпринимателем .

Договор аренды в жилищной сфере следует разграничивать с договором коммерческого найма.

В случае найма пользователем помещения (нанимателем) может быть исключительно физическое лицо , в роли арендатора всегда выступает юрлицо (индивидуальный предприниматель), которое обязано во исполнение норм ГК РФ использовать объект договора (квартиру) для жилищных нужд граждан.

Если вы хотите узнать, чем грозит владельцу незаконная сдача квартиры в аренду без уплаты налогов, советуем вам прочитать .

Оформление договорных отношений в форме, отличной от установленной статьями 161 и 609 ГК РФ, не допускается , такой документ считается недействительным и не является основанием для возникновения каких-либо правомочий для возможных субъектов.

Когда речь заходит о прекращении аренды квартиры, существенное значение имеет часть договора, содержащая положения о длительности таких отношений.

Аренда может устанавливаться как на фиксированный срок, так и на неопределенный период времени .

Сведения о договорах, действующих один год и более, подлежат внесению в Единый государственный реестр прав. Начало течения срока аренды исчисляется с даты записи о регистрации договора в реестре.

Законодательством определены отдельные ситуации, наступление которых служит для суда основанием для прекращения аренды до наступления срока окончания договора.

Как расторгнуть?

Аренда квартиры может прекращается как с истечением срока договора, так и до его наступления:

1. При взаимной договоренности сторон ;
2. Если произошли существенные изменения содержания договора ;
3. По иску любой стороны по основаниям, содержащимся в законодательстве или договоре .

Расторжение договора аренды по соглашению сторон происходит по истечении срока, при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Если договор не содержит определенного срока действия, то и арендатор, и арендодатель имеют право прервать исполнение договора аренды жилища, уведомив вторую сторону за 3 месяца.

По требованию арендатора одностороннее расторжение договора аренды в рамках судебного процесса возможно, когда:

• Арендодатель отказывается предоставить квартиру для проживания либо препятствует в использовании жилища по назначению ;
• Жилое помещение имеет неоговоренные недостатки, создающие препятствие в его использовании;
• Собственник жилища уклоняется от выполнения работ по капремонту ;
• Наступили обстоятельства, не зависимые от воли арендатора и в результате которых жилье стало непригодным полноценного использования ;
• Наступили иные обстоятельства, предусмотренные договором .

По требованию арендодателя договор аренды объекта недвижимости расторгается в рамках гражданского судопроизводства, когда пользователь арендуемого жилья:

1. Пользуется жилищем не в соответствии с его назначением, с нарушением правил проживания и требований договора ;
2. Ухудшает состояние жилища ;
3. Двукратно не вносит платежи по договору .

Договором могут быть предусмотрены иные причины для прекращения аренды по инициативе собственника жилья.

Требование досрочного прекращения договорных отношений арендодателем возможно лишь после направления арендатору предупреждения в письменной форме, которое содержит требование исполнить обязанности по договору в разумный период времени.

Расторжение договора найма квартиры

Вне зависимости от продолжительности действия договора найма квартиры, наниматель при наличии согласия проживающих с ним граждан имеет право направить письменное уведомление о прекращении договора наймодателю.

Договор расторгается по прошествии трех месяцев со дня такого предупреждения .

По иску собственника недвижимости договор найма подлежит расторжению в случаях:

• Неуплаты предусмотренных договором найма взносов на протяжении 6 месяцев , а при краткосрочном найме (менее одного года) – невнесения больше 2 платежей;
• Повреждения квартиры нанимателем или лицами, за деятельность которых он несет ответственность.

Любая сторона может инициировать расторжение договора в судебном порядке, если жилье становится непригодным для проживания, а также в случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Уведомление о досрочном прекращении

При расторжении договора аренды по требованию одной из сторон, инициатор прекращения договорных отношений направляет другой стороне уведомление о досрочном расторжении указанного договора .

Этот документ составляется в письменной форме и вручается другому участнику под подпись либо направляется почтовым отправлением с уведомлением о вручении адресату.

Форма уведомления законодательством не предусмотрена, но рекомендуется включение следующих реквизитов:

1. Название документа ;
2. Реквизиты сторон и расторгаемого договора ;
3. Основание расторжения и описание обстоятельств ;
4. Требования к стороне, направленные на расторжение договора ;
5. Подпись и дата .

Предлагаем вам скачать образец уведомления об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды: Скачать бланк .

Соглашение о расторжении договора аренды жилого помещения

Соглашение о расторжении договора жилого помещения выражает добровольные намерения всех сторон прекратить все отношения, по исполнению условий данного договора.

Соглашение составляется в той же форме, в какой составлен договор. Таким образом, если при заключении договора аренды требовалась госрегистрация, то соглашение необходимо также зарегистрировать в госреестре прав.

В преамбуле соглашения указываются участники договора. Наименования сторон должны быть идентичны изложенным в договоре .

Далее, стороны выражают свое намерение прекратить договорные отношения по аренде жилища (указываются все реквизиты договора – наименование, номер, дата заключения) с перечислением условий расторжения (рекомендуется включить порядок передачи имущества, информацию о расчетах между сторонами).

Если в соглашении не указывается срок прекращения договорных отношений, то они считаются завершенными с даты подписания соглашения .

Также указывается количество экземпляров соглашения, адреса, реквизиты и подписи сторон. Подпись представителя юридического лица заверяется печатью.

Предлагаем вам скачать образец соглашения о расторжении договора аренды квартиры: Скачать бланк .

Поскольку квартира является дорогостоящим имуществом и зачастую предоставляется в пользование с сопутствующим оборудованием и мебелью, целесообразно и оформлять ее как приложение к соглашению .

Арендодатель требует срочно освободить квартиру. Правомерно ли такое требование? Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Между физическими лицами оформляется на конкретный период. В нем предусматриваются такие существенные условия, как порядок и величина оплаты, обязанности и права участников сделки, а также их ответственность и последствия прекращения отношений.

Нюансы законодательства

По общему правилу, одностороннее пользователем не допускается в силу ст. 310 Кодекса. В норме установлен запрет на отказ от выполнения обязательств. Однако наниматель жилого помещения имеет возможность прекратить правоотношения в одностороннем порядке. Для этого ему нужно получить согласие остальных лиц, постоянно находящихся с ним на этой площади и письменно предупредить собственника за три месяца. Правила прекращения правоотношений в одностороннем порядке определены ст. 687 ГК РФ. Рассмотрим ее подробно.

Расторжение договора найма жилого помещения

В указанной выше норме определены случаи одностороннего прекращения отношений по инициативе пользователя и собственника объекта. В первом случае субъекту достаточно получить согласие проживающих с ним постоянно лиц и уведомить наймодателя о своих намерениях в установленный срок. Собственник объекта также имеет возможность прекратить правоотношения в одностороннем порядке. В ст. 687 ГК РФ определены следующие для этого основания:

1. Невнесение пользователем платы за полгода, если в соглашении не предусмотрен более продолжительный срок. Если заключен на короткий период, то прекращение отношений по инициативе собственника допускается при невнесении установленной суммы более 2-х раз после окончания оговоренного временного промежутка.
2. Порча или разрушение объекта пользователем либо иными лицами, за чьи действия он отвечает.

Важный момент

Если на протяжении установленного судом периода пользователем не будут устранены допущенные нарушения и не будут предприняты меры для их ликвидации, по повторному обращению собственника принимается решение о прекращении договора. При этом по ходатайству ответчика исполнение постановления может быть отсрочено. Продление периода допускается не более чем на год. П. 3 ст. 687 ГК РФ предусматривает, что действие соглашения может быть прекращено судом по требованию одного из участников спора, если объект перестал быть пригодным для использования его по назначению, признан находящимся в аварийном состоянии, а также в иных случаях, определенных в ЖК.

Дополнительно

Если пользователь объекта или лица, за чьи действия он несет ответственность, эксплуатируют недвижимость не по назначению или ущемляют интересы и права соседей в систематическом порядке, собственник может предупредить его о необходимости устранить данные нарушения. Если после этого граждане продолжают неправомерное поведение, наймодатель имеет возможность в судебном порядке прекратить действие соглашения. В такой ситуации применяются правила, установленные в абз. 4 2 пункта рассматриваемой статьи.

Комментарии

Ст. 687 ГК РФ определяет несколько случаев, при которых действие соглашения может прекращаться по инициативе одного из участников. По смыслу п. 1, намерения пользователя должны разделять все лица, находящиеся с ним на одной пощади. Если же кто-то из них не согласен с желанием гражданина, то осуществляется замена нанимателя. В этом случае действуют правила 686 статьи Кодекса. Право пользователя в ст. 687 ГК РФ формулируется императивно. Это означает, что соглашение между ним и собственником не может вводить дополнительные условия и ответственность за односторонний отказ. Они не могут вводиться даже . Единственное негативное последствие для пользователя в случае нарушения трехмесячного срока для уведомления может состоять в возложении на него обязанности внести за этот период оплату.

Специфика оснований

Прекратить договор найма жилого помещения наймодатель может исключительно в судебном порядке. Первым основанием для этого служит невнесение платы за полгода, если соглашением не предусматривается более продолжительный период. Следует обратить внимание, что законодательство не ставит возможность прекращения договора в зависимость от наличия вины пользователя в допущенном нарушении. Кроме этого, невнесение платы охватывает и случаи задолженности по коммунальным услугам. Однако наем может быть и краткосрочным. В этом случае закон допускает прекращение правоотношений при невнесении оплаты более 2-х раз по окончании установленного для этого периода.

Порча/разрушение объекта

Они выступают основанием для расторжения соглашения и в случае, когда причинены самим пользователем, и лицами, за чьи действия он несет ответственность. При этом не имеет значения, умышленными были порча или разрушение или возникли по неосторожности. В принципе, они могут стать результатом неисполнения пользователем обязанностей по осуществлению ремонта и поддержанию помещения в надлежащем состоянии.

Эксплуатация не по назначению/ущемление интересов соседей

Эти действия также могут совершаться самим пользователем либо лицами, за чье поведение он несет ответственность. Эксперты отмечают, что условия расторжения соглашения по данным основаниям определяются в комментируемой норме достаточно размыто. Например, не совсем понятно, выступает ли в качестве предварительного факта предупреждение собственника о необходимости ликвидировать нарушения. В п. 4 указано, что наймодатель вправе уведомить пользователя об этом. Представляется, что данное предупреждение стоит считать обязательным. При этом оно действует в течение года. Кроме этого, из буквального толкования комментируемой нормы с учетом 688 статьи Кодекса следует, что последствия неустранения нарушений и, следовательно, расторжения договора распространяются на всех лиц, проживающих с гражданином, а не только на тех, кто непосредственно их допустил. Данное обстоятельство едва ли можно считать оправданным и соответствующим принципам законодательства.

Особенности обращения в суд

Приведенные в комментируемой норме основания для расторжения соглашения позволяют собственнику только направить заявление в уполномоченную инстанцию. Суд, в свою очередь, может удовлетворить требования или установить для пользователя срок (не больше года) для устранения всех нарушений. Если гражданин не предпримет никаких мер для исправления ситуации, то при повторном обращении собственника уполномоченная инстанция вправе расторгнуть договор. Однако и в этом случае по ходатайству ответчика суд может продлить время исполнения решения, но не больше чем на год.

Заключение

В третьем пункте нормы предусмотрены основания, по которым любая сторона может расторгнуть соглашение через суд. Это допускается, если объект находится в аварийном или непригодном для эксплуатации по назначению состоянии. Данные признаки помещений определяются в соответствии с Положением, утвержденным правительственным постановлением №47 от 28.01.2006 г. К прочим основаниям, допускающим прекращение правоотношений, можно, например, отнести самовольное переустройство/перепланировку и отказ пользователя привести объект в первоначальный вид в

Гражданский кодекс, N 14-ФЗ | ст. 687 ГК РФ

Статья 687 ГК РФ. Расторжение договора найма жилого помещения (действующая редакция)

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

• BB-код
• Текст

URL документа [скопировать ]

Комментарий к ст. 687 ГК РФ

Судебная практика по статье 687 ГК РФ:

• Решение Верховного суда: Определение N 48-КГ13-4, Судебная коллегия по гражданским делам, кассация

  Однако в нарушение указанных требований процессуального законодательства суд первой инстанции не рассмотрел требование ОАО «ЧМК» о расторжении договора найма жилого помещения с Евсеевыми на основании статьи 687 (пункт 2) Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с невнесением ими платы за жилое помещение с 2006 года. Данное нарушение не было устранено и судом апелляционной инстанции...

• Решение Верховного суда: Определение N 89-КГ17-12, Судебная коллегия по гражданским делам, кассация

  Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния (абзац 1 пункта 3 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поскольку Плугарева Н.В. и члены ее семьи проживали в спорном аварийном жилом помещении по договору коммерческого найма положения пункта 1 статьи 88 Жилищного кодекса Российской Федерации об обеспечении нанимателя и членов его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другим жилым помещением без расторжения договора социального найма жилого помещения не могут быть применены при разрешении настоящего спора...

• Решение Верховного суда: Определение N 74-КГ13-11, Судебная коллегия по гражданским делам, кассация

  Богорадникова Л.А. не обязана была руководствоваться условиями договора аренды, заключенного между собственниками жилого помещения - Ушницким Е.П. и Федоровой А.Г. (арендодателями) и Бысыкатовым П.А. (арендатором). Из содержания п. 4 ст. 687 ГК РФ следует, что именно наймодатель жилого помещения является ответственным за действия нанимателя или других граждан, совместно с ним использующих жилое помещение для проживания...

Расторжение договора найма недвижимости

Современный человек все чаще вынужден жить в сдаваемом в наем жилье. Ведь часто учиться приходится не в своем городе и работать то же. Однако не все наниматели знают, свои права, а также те правила, которые не следует нарушать, что бы ни быть выселенными. Наниматель может жить вместе со своей семьей в новом жилье. При этом все члены семьи обязаны исполнять все обязанности, который взял на себя наниматель заключая договор аренды (договор найма). Так же, наниматель должен отвечать за все нарушения и ущерб, причиненный его семьей. Наниматель не должен делать перепланировку без разрешения наймодателя. В противном случае он будет выселен. Так же именно наниматель обязан делать текущий ремонт, это требование внесено в соответствующую часть гражданского кодекса. А вот капитальный ремонт обязан делать наймодатель за свой счет.

Наниматель, по своему желанию может покинуть жилье в любое время, но известить об этом наймодателя нужно за три месяца. При этом, обязанности уплатить неустойку не возникает. А вот если наймодатель захочет расторгнуть договор аренды раньше срока записанного в договоре, то ему придется выплатить нанимателю расходы, связанные с переездом и поиском нового жилья. Если жилье перестало отвечать требованиям санитарных правил, то либо наниматель, либо наймодатель имеют право требовать прекращения действия договора на основании закона «О найме жилых помещений» (текст закона читаем ниже) . В случае если наниматель не уплатит деньги за период более шести месяцев, то наймодатель может требовать прекращения договора, на основании условии договора. Наниматель обязан использовать предоставленную квартиру только для жилья. Использование для других целей может стать причиной для расторжения договора, при этом наймодатель должен предупредить нанимателя о выселении не менее чем за месяц.

Договор аренды важный документ для нанимателя, так как именно он является гарантом его спокойной жизни. Однако он налагает на нанимателя множество обязанностей, но все, же эти обязанности не унизительны, а только стимулируют его правильное социальное поведение.

видео о расторжении договора найма квартиры

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.06.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015)

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 29.06.2015)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015)

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ЧАСТЬ ВТОРАЯ

Государственной Думой

Часть первая , часть третья и часть четвертая

Гражданского кодекса РФ

введены в информационный банк отдельными документами

Список изменяющих документов

(в ред. Федеральных законов от 12.08.1996 N 110-ФЗ , от 24.10.1997 N 133-ФЗ ,

от 17.12.1999 N 213-ФЗ , от 26.11.2002 N 152-ФЗ , от 10.01.2003 N 8-ФЗ ,

от 10.01.2003 N 15-ФЗ , от 26.03.2003 N 37-ФЗ , от 11.11.2003 N 138-ФЗ ,

от 23.12.2003 N 182-ФЗ , от 29.12.2004 N 189-ФЗ , от 30.12.2004 N 219-ФЗ ,

от 21.03.2005 N 22-ФЗ , от 09.05.2005 N 45-ФЗ , от 18.07.2005 N 89-ФЗ ,

от 02.02.2006 N 19-ФЗ , от 18.12.2006 N 231-ФЗ , от 30.12.2006 N 276-ФЗ ,

от 26.01.2007 N 5-ФЗ , от 20.04.2007 N 53-ФЗ , от 26.06.2007 N 118-ФЗ ,

от 19.07.2007 N 197-ФЗ , от 24.07.2007 N 218-ФЗ , от 02.10.2007 N 225-ФЗ ,

от 25.10.2007 N 234-ФЗ , от 04.11.2007 N 251-ФЗ , от 29.11.2007 N 287-ФЗ ,

от 06.12.2007 N 334-ФЗ , от 24.04.2008 N 49-ФЗ , от 14.07.2008 N 118-ФЗ ,

от 25.12.2008 N 280-ФЗ , от 30.12.2008 N 308-ФЗ , от 09.04.2009 N 56-ФЗ ,

от 17.07.2009 N 145-ФЗ , от 08.05.2010 N 83-ФЗ , от 07.02.2011 N 4-ФЗ ,

от 18.07.2011 N 216-ФЗ , от 19.07.2011 N 248-ФЗ , от 19.10.2011 N 284-ФЗ ,

от 21.11.2011 N 329-ФЗ , от 28.11.2011 N 336-ФЗ , от 28.11.2011 N 337-ФЗ ,

от 30.11.2011 N 363-ФЗ , от 14.06.2012 N 78-ФЗ , от 28.06.2013 N 134-ФЗ ,

от 02.07.2013 N 185-ФЗ , от 23.07.2013 N 251-ФЗ , от 02.12.2013 N 345-ФЗ ,

от 21.12.2013 N 363-ФЗ , от 21.12.2013 N 379-ФЗ , от 28.12.2013 N 416-ФЗ ,

от 12.03.2014 N 35-ФЗ , от 21.07.2014 N 217-ФЗ , от 21.07.2014 N 222-ФЗ ,

от 21.07.2014 N 224-ФЗ , от 22.10.2014 N 315-ФЗ , от 22.12.2014 N 432-ФЗ ,

от 29.12.2014 N 460-ФЗ , от 31.12.2014 N 512-ФЗ , от 06.04.2015 N 82-ФЗ ,

от 29.06.2015 N 185-ФЗ , от 29.06.2015 N 210-ФЗ ,

с изм., внесенными Федеральным законом от 26.01.1996 N 15-ФЗ,

Постановлениями Конституционного Суда РФ от 23.12.1997 N 21-П )

Раздел IV. Отдельные виды обязательств

Глава 35. Наем жилого помещения

Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Статья 672. Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования

1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

3. Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством . К такому договору применяются правила , , , , — настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

4. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается по основаниям, на условиях и в порядке, которые предусмотрены жилищным законодательством . К такому договору применяются правила и , и настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

(п. 4 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

Статья 673. Объект договора найма жилого помещения

1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

1 . Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке , установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

(п. 2 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами настоящего Кодекса.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ)

Статья 680. Временные жильцы

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ)

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения

1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

О плате за жилое помещение см. также раздел VII Жилищного кодекса РФ.

Статья 682. Плата за жилое помещение

1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

cайт Федеральный Закон: примечание.

В соответствии с частью 2 статьи 60 Жилищного кодекса РФ договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Статья 685. Поднаем жилого помещения

1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

2. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ)

3. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

4. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

5. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

6. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения

Последние изменения: Январь 2019

Аренда жилья давно стала простым и популярным средством решения жилищных проблем. Такая сделка выгодна для обеих сторон. Однако со временем ситуация может измениться: у нанимателя отпадает необходимость снимать жилье, перестают устраивать условия аренды или местоположение квартиры. Наймодателя больше не устраивает квартирант, нет дальнейшей возможности предоставлять в аренду помещение или он вообще собирается продать жилплощадь. Возникает необходимость расторжения договора найма жилого помещения. Хорошо, если обе стороны согласны с этим. Но что делать, если одна из сторон хочет расторгнуть договор досрочно, а другую это не устраивает?

С точки зрения закона, прекращение аренды по инициативе нанимателя проще. Если он решит съехать из занимаемого помещения, владелец жилья препятствовать ему не вправе.

Однако здесь существует несколько подводных камней :

1. Срок предварительного уведомления о своем решении. Согласно ст. 687 ГК РФ, квартиросъемщик должен предупредить хозяина недвижимости о своем решении не менее чем за три месяца. На практике этот срок оказывается слишком длительным. Если между сторонами заключен письменный договор, и в нем прописаны иные сроки предварительного уведомления, силу имеет именно договорное соглашение.
2. Способ уведомления. Часто стороны договариваются о прекращении договора устно – при личной встрече или в телефонном разговоре. Однако возникают ситуации, когда отношения между сторонами напряженные. Или собственник квартиры требует внесения арендной платы с уже съехавшего жильца, ссылаясь на то, что о желании расторгнуть договор ему не сообщали. Во избежание таких случаев наймодателю посылают заказное письмо, в котором официально уведомляют о желании досрочно расторгнуть договор. Таким образом у собственника не будет оснований сослаться на неосведомленность о желании нанимателя расторгнуть договор.
3. Документальное свидетельство о прекращении договора. По закону никаких официальных документов прекращение договорных отношений не требует. Однако юристы рекомендуют оформлять акт приема-передачи жилья, где прописывается дата выезда квартиранта, фиксируется передача ключей, полнота расчетов между сторонами, состояние помещения, мебели и техники на момент прекращения договора. Такой документ обезопасит участников от взаимных претензий. Там же владелец может прописать нанесенный имуществу ущерб и способ его компенсации (оплатить ремонт, купить новый предмет взамен сломанного, выплатить эквивалентную денежную сумму). Обязанность по выплате задолженностей сохраняется даже после прекращения действия договора найма до полного их погашения. После подписания акта требования сторон, не нашедшие в нем отражения, удовлетворению не подлежат.
4. Найм квартиры на срок более года считается обременением недвижимости и требует государственной регистрации. Соответственно, сведения о прекращении найма жилого помещения также необходимо предоставить в регистрирующие органы. Для этого сторонам потребуется подписать соглашение о расторжении договора, которое заполняется в свободной форме.

Несмотря на то, что на практике наниматель может беспрепятственно съехать из арендуемой квартиры в любой момент, у него есть возможность добиться расторжения договора через суд.

В соответствии со ст.620 ГК РФ основанием для обращения служат следующие обстоятельства:

• собственник препятствует квартиранту пользоваться арендуемым помещением в полной мере;
• после заселения выявились серьезные дефекты имущества, о которых владелец жилья умолчал;
• квартира нуждается в капитальном ремонте, который наймодатель делать отказывается;
• в силу форс-мажорных обстоятельств жилье больше непригодно для проживания (пожар, стихийные или военные действия и т.п.).

Расторжение договора по инициативе наймодателя

Если в договоре не указан срок его окончания или основания, по которым владелец жилья может отказать квартиранту в дальнейшем проживании, выселить нанимателя без его согласия будет проблематично. Если сторонам не удастся достичь соглашения, сделать это можно только через суд, при этом список оснований ограничен законом:

• уклонение от арендной платы. При краткосрочном найме достаточно двух просроченных платежей подряд, если договор заключен на срок более года основанием будет задержка не менее 6 месяцев;
• жилец использует квартиру не по прямому назначению;
• систематическое нарушение нанимателем общественного порядка;
• порча имущества владельца.

Перед тем, как подавать иск, владелец квартиры обязан уведомить жильцов о нарушениях и дать им срок их исправить. Лишь при отказе исполнить эти требования суд примет заявление в производство. При этом в ряде случаев судья может встать на сторону квартиросъемщика, и вместо выселения его из помещения обязать устранить нарушения. Например, если был нанесен вред имуществу, человеку дается срок для возмещения ущерба, но не более года.

Если срок в договоре не прописан, и жильцы не нарушают его условий, выселить их сложно. Владельцу, желающему освободить квартиру, потребуется письменно предложить квартиросъемщику расторгнуть договор. В случае отказа или игнорирования просьбы наймодатель сможет добиваться изменения условий договора в судебном порядке. Однако велика вероятность, что ему придется выплатить жильцам материальную компенсацию или оказать содействие в поиске другого жилья.

Очевидно, что закон защищает прежде всего интересы нанимателей. Поэтому юристы рекомендуют прописывать в договоре сроки его окончания и основания, на которых собственник квартиры сможет расторгнуть договор досрочно.

Прекращение найма при отсутствии договора

При найме жилья письменный договор сторонами составляется не всегда. Расторжение устного соглашения, конечно, проще, однако при наличии разногласий между сторонами затрудняет отстаивание своих интересов.

Если владелец недвижимости хочет против их воли, при отсутствии договора он может прибегнуть к помощи правоохранительных органов и заявить о незаконном проживании в квартире посторонних лиц. В этом случае наниматели квартиру покинут, но взыскать с них задолженность по арендной плате или причиненный материальный ущерб будет очень сложно. Потребуется предъявить доказательства, что устные договоренности о внесении определенной суммы за проживание действительно имели место. Доказать, что ущерб имуществу был причинен именно бывшими квартирантами будет почти невозможно.

Жильцы при отсутствии письменного договора в любой момент могут выехать из квартиры, не предупреждая хозяев заранее. Удержать их никто не вправе. Однако, если квартирант решит таким образом избежать внесения арендной платы или материальной компенсации за поврежденное имущество, наймодатель может доказать в суде наличие договорных отношений и добиться всех денежных выплат.

Если же основанием для выселения стало желание собственника освободить квартиру, а не нарушение устных договоренностей жильцами, то при предъявлении ими доказательств своей правоты суд может разрешить им вернуться в занимаемую квартиру.

Письменный договор найма жилого помещения, особенно на длительный срок, послужит гарантией соблюдения интересов обеих сторон и поможет урегулировать разногласия, если жизненные обстоятельства изменятся и потребуется изменить условия сделки или досрочно ее расторгнуть.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему