Продать квартиру по свидетельству наследстве. Продажа недвижимости после вступления в наследство

Продать квартиру можно только через полгода после смерти владельца. Однако наследникам иногда требуется продать имущество раньше положенного срока, еще до того, как у них появится на него право собственности. И операции с такими квартирами периодически совершаются. Хотя в будущем подобная сделка может быть оспорена в суде.

Продать за 6 месяцев

Право распоряжаться квартирой появляется у наследника в момент открытия наследства - день смерти наследователя. С этого дня наследник получает возможность распоряжаться имуществом - проживать в квартире или сдавать ее в аренду, оплачивать «коммуналку» и так далее. Но не продавать! Для отчуждения квартиры необходимо сначала оформить ее в собственность. Для этого наследнику нужно получить свидетельство о праве на наследство у нотариуса, а потом с этим документом обратиться в Управление Росреестра для регистрации права собственности.

Схема оформления унаследованной квартиры в собственность выглядит так:

  1. Открытие и принятие наследства;
  2. Передача нотариусу всех необходимых документов;
  3. Выдача свидетельства о праве на наследство;
  4. Регистрация прав собственности на квартиру.

Получить свидетельство о наследстве можно не раньше, чем через полгода, после смерти наследователя. Именно такой срок установлен Гражданским кодексом для того, чтобы все претенденты на наследство заявили о своих правах. Получается, что продажа квартиры откладывается на шесть месяцев с момента получения известия о наследстве. Если только нотариус не выдаст документ досрочно. Теоретически, он может это сделать, если наследник обратится с соответствующим заявлением.

«При наследовании, как по закону, так и по завещанию свидетельство о праве на наследство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, не имеется. Достоверность таких данных оценивается нотариусом с учетом конкретных обстоятельств. На практике это вызывает существенные проблемы. В законодательстве не определены четкие критерии отнесения таких данных к достоверным, поэтому оценку их достоверности осуществляет сам нотариус».

Из-за сложности разбора генеалогического древа нотариус вполне может отказать в досрочной выдаче свидетельства. При этом, если потенциальному владельцу квартиры доподлинно известно об отсутствии других претендентов на наследство, наследник может начинать распоряжаться имуществом, которое, фактически, ему еще не принадлежит.

«Право собственности на квартиру, которое переходит в порядке наследования, возникает у наследника с момента открытия наследства. Остальное - вопросы оформления. Если нет других претендентов на это наследство, то вопрос только формальный, дождаться шести месяцев для вступления в наследство, получить свидетельство о праве наследства, чтобы зарегистрировать эту сделку».

После того, как через шесть месяцев наследник получит все бумаги на квартиру, продажа унаследованной квартиры (с точки зрения механизма) не будет отличаться от продажи любой другой. Но пока право собственности не оформлено, сделку по продаже официально не провести (у продавца и покупателя нет необходимых документов для подачи в Росреестр). Впрочем, эти шесть месяцев продавец может потратить на поиск покупателя и договориться с ним о деталях будущей сделки. Более того, эксперты рекомендуют продавцу письменно закрепить полученную договоренность и даже взять с покупателя аванс.

«Можно заключить договор о намерениях, где стоит прописать, что в определенные сроки после вступления в право собственности, продавец обязуется продать квартиру. В таком случае в договоре можно закрепить только намерение. Эту договоренность я бы советовала закрепить финансово. Как показывает практика, от договоренностей, которые не скреплены финансово, очень легко уйти. При составлении документа нужно хорошо продумать те пункты договора, в которых речь идет об ответственности и что будет, если одна из сторон откажется от выполнения обязательств».

Правда, существует ли способ документально закрепить договоренность с покупателем так, чтобы ее легитимность не могла быть оспорена в будущем, большой вопрос.

Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис»:

«Теоретически можно заключить предварительный договор. Однако до получения свидетельства о праве на наследство и оформления права собственности наследник пока еще не имеет права распоряжаться имуществом. Поэтому заключение подобного предварительного договора, на мой взгляд, может быть оспорено».

Купить чужое наследство

Для покупателя самым рискованным периодом для заключения сделки купли-продажи унаследованной квартиры являются именно первые шесть месяцев. В этот период квартира официально еще не оформлена в собственность продавца, а у остальных родственников есть законное право заявить о своих правах на долю наследства. Даже если оставлено завещание, круг наследников может оказаться шире, чем кажется на первый взгляд. Обычно «неучтенными» остаются внебрачные дети, родственники с малой долей или те, кто имеет право на обязательную долю в наследстве.

    Так, обязательную долю в наследстве имеют:
  • несовершеннолетние или нетрудоспособные дети завещателя (в том числе усыновленные);
  • несовершеннолетние или нетрудоспособные дети завещателя (в том числе усыновленные)
  • его нетрудоспособный супруг и родители (женщины старше 55 лет, мужчины старше 60 лет, инвалиды 3, 2, 1 степени (I, II, III групп);
  • нетрудоспособные иждивенцы (лица, которые не менее одного года до смерти наследодателя находились на его полном материальном обеспечении или получали от него материальную помощь, размер которой можно оценить как основной источник дохода этого лица)

Участники рынка рекомендуют покупателю проследить, чтобы в предварительном договоре купли-продажи было четко сказано о том, что продавец обязуется оформить права на квартиру и после этого продать объект, а при возможном появлении других наследников - вернуть денег и выплатить неустойку

Отметим, что даже после того, как наследник вступил в права собственности, сделка с унаследованной квартирой профессионалами классифицируется как рискованная, поскольку нет официально установленного срока, по истечении которого унаследованную квартиру покупать безопасно. Через шесть месяцев на наследство не смогут претендовать только те родственники, которые знали о смерти наследодателя. А тот, кто был не в курсе происходящего, сможет восстановить право претендовать на наследство. Правда, уже только по решению суда.

Аналогичная ситуация с несовершеннолетними наследниками. Если, к примеру, при распределении наследства были нарушены права детей (допустим, не учли интересы внебрачного ребенка), то для них устанавливается срок в шесть месяцев для обращения к нотариусу с момента достижения совершеннолетия.

Татьяна Сафарова, адвокат АН «ЛиКом»:

«Ситуации бывали разные, иногда при молчаливом согласии всех родственников, один наследник оформлял на себя квартиру и продавал ее, а остальные не претендовали. А через некоторое время обделенные наследники в судебном порядке восстанавливали свои наследственные права и истребовали имущество в своей части от наследников, оформивших свои наследственные права. В большинстве случаев, которые были в моей практике, удавалось решить спор между наследниками миром за счет денежных компенсаций стоимости наследственной доли».

Существует несколько способов минимизации рисков оспаривание сделки. Наиболее эффективный - страхование. Участники рынка рекомендуют страховать на три года риск утраты права собственности. Титульное страхование защищает права покупателя от притязаний третьих лиц на объект недвижимости, возникших до и сохранившихся после приобретения объекта. В случае наступления страхового случая, покупатель получит сумму, указанную в договоре купли-продажи. Стоимость страховки варьируется в пределах 0,3%-1% от суммы договора купли-продажи в зависимости от «истории» квартиры. Страховая компания даже может отказать покупателю в страховке, если риски кажутся чрезмерными.

Есть еще один метод. Покупатель может предложить продавцу написать заявление о том, что все споры, которые могут в будущем возникнуть с другими наследниками, продавец обязуется урегулировать самостоятельно. Однако эта форма «подстилания соломки» у некоторых экспертов вызывает скепсис.

Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости РК «ТИМ»:

«Вариантов много, некоторые прописывают в договоре купли продажи, что в случае возникновения судебного решения, продавец обязуется вернуть такие-то деньги в определенные сроки. Как показывает практика, все эти бумаги пишутся только для морального успокоения покупателя. Никакой практической пользы это не приносит. Продавец может от своего имени дать такое обязательство, а если возникнут претензии со стороны третьих лиц, то продавец не может гарантировать, что эти наследники не будут оспаривать сделку продажи. Такого рода дела решаются в судебном порядке. Какое решение примет в суд, прогнозировать сложно».

Для покупателя недавно унаследованной квартиры может быть еще одно неприятное обстоятельство. Если квартира продается в первые три года после оформления в собственность, продавец обязан выплатить 13% налог с продажи. Обычно в таких случаях продавец настаивает на занижении стоимости квартиры в договоре до 1 млн рублей, чтобы уклониться от выплаты налога. Для покупателя это - двойной риск. Если потом появятся «неучтенные» наследники, и сделка будет оспорена, не исключено, что суд обяжет продавца вернуть только сумму, указанную в договоре. К тому же, заниженная цена в договоре может в будущем помешать покупателю получить полное возмещение от страховой. При титульном страховании сумма компенсации рассчитывается исходя из суммы договора купли-продажи. И покупатель рискует получить обратно вдвое или трое меньшую сумму, чем он на самом деле отдал за квартиру.

Обычно покупатели задумываются о покупке квартиры, полученной продавцом в наследство, не из-за денег, а, скорее, из-за симпатии к самому объекту. Повышенные риски покупки унаследованной квартиры обычно никак не отражаются на цене. По словам риэлторов, заниженная стоимость квартиры как раз свидетельствует о наличии каких-либо проблем. Но если подходить к таким сделкам с точки зрения степени рисков, то она может быть разной. Стоит ли объект усилий и страхов, покупателю предстоит решить самостоятельно.

Добрый день, Екатерина.

Если есть свидетельство о праве на наследство, то значит продавец уже принял наследство и фактически является собственником даже независимо от самой процедуры регистрации.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья)» от 26.11.2001 N 146-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)ГК РФ Статья 1152. Принятие наследства
1. Для приобретения наследства наследник должен его принять.
Для приобретения выморочного имущества (статья 1151) принятие наследства не требуется.
2. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.
При призвании наследника к наследованию одновременно по нескольким основаниям (по завещанию и по закону или в порядке наследственной трансмиссии и в результате открытия наследства и тому подобное) наследник может принять наследство, причитающееся ему по одному из этих оснований, по нескольким из них или по всем основаниям.
Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками.
3. Принятие наследства одним или несколькими наследниками не означает принятия наследства остальными наследниками.
4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Вместе с тем, я рекомендую Вам, чтобы все таки сначала продавец пошел в росреестр и зарегистрировал право собственности на себя, а затем уже продавал Вам, сделать это ему труда не составит и времени много не займет. А затем уже сможете заключить договор и осуществить перерегистрацию.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Все услуги юристов в Москве

Юрист, г. Тюмень

Общаться в чате

Добрый день!

ГК РФ Статья 131. Государственная регистрация недвижимости

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
(в ред. Федерального закона от 29.06.2004 N 58-ФЗ)

2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учетотдельных видов недвижимого имущества.
3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.
4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.
Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.
5. Утратил силу с 1 октября 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N 142-ФЗ.

6. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.
(п. 6 в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 142-ФЗ)

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

  • Юрист, г. Серпухов

    Общаться в чате
    • 8,9 рейтинг


    Екатерина

    Добрый вечер.

    Документы должен предоставить следующие:

    Выписка их ЕГРН (после того, как зарегистрирует право собственности) на землю и дом

    Свидетельство о праве на наследство

    Техпаспорт на дом

    Кадастровый план участка

    Выписка из домовой книги.

    Квитанции об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей


    Екатерина

    Т.к. было завещание, то наследниками будут те, кто указан в завещании. Могут появится наследники имеющие обязательную долю в наследстве (уточните у продавца нет ли таких)

    У собственника имеется свидетельство о праве на наследство по завещанию от 2016 года.
    Екатерина

    На его основании необходимо оформить право собственности

    Как узнать действительно ли это так или эти поля кому-то принадлежат?
    Екатерина

    Только взяв выписку из ЕГРН, но т.к. не зарегистрировано право собственности, то но в ней вероятно будет собственником указан умерший человек

    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

    Свернуть

    Юрист, г. Ставрополь

    Общаться в чате
    • 9,8 рейтинг
    • эксперт

    Здравствуйте, Екатерина!

    Как правильно нужно совершить сделку и какие нужно требовать документы у собственника обязательно?
    Екатерина

    Наследник должен оформить переход права собственности в росреестре на себя по свидетельству о праве на наследство. Ус собственника должна быть выписка из ЕГРН о том что имущество принадлежит ему. Пока ему имущество не принадлежит. Попробуйте провести обе сделки параллельно (переход права собственности на наследника и переход права собственности на вас). Нужно знать в росреестре смогут ли они провести их. На практике иногда разрешают.

    Как понять могли ли быть у завещателя еще наследники или это не имеет значение?
    Екатерина

    Это не имеет значения сейчас, поскольку свидетельство уже выдано. Отменить завещание практически невозможно на практике, если оно совершено дееспособным лицом.


    Екатерина

    Вы приобретаете только тот участок, который указан в свидетельстве о праве на наследство. У других участков должны быть свои собственники. Посмотрите на публичной кадастровой карте с какими участками граничит ваш участок и возьмите выписку и ЕГРН на них.

    Желаю удачи!

    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

    Свернуть

    Юрист, г. Тюмень

    Общаться в чате

    Как понять могли ли быть у завещателя еще наследники или это не имеет значение?
    Екатерина

    Нотариус перед выдачей свидетельства о наследстве все проверяет.

    Кроме того собственники говорят что можно за участком свободно засеивать поля сколько хочешь. Как узнать действительно ли это так или эти поля кому-то принадлежат?
    Екатерина

    На слова собственника не стоит полагаться, о принадлежности полей вы можете узнать запросив в МФЦ выписку из ЕГРП

    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

    Свернуть

    получен
    гонорар 30%

    Юрист, г. Великий Новгород

    Общаться в чате
    • 8,7 рейтинг

    Екатерина, здравствуйте. Если у продавца есть свидетельство о праве собственности на земельный участок и жилой дом, то он является их законным собственником вне зависимости от факта государственной регистрации права собственности. При Вашем совместном обращении за регистрацией перехода права собственности, Росреестр сначала зарегистрирует его право собственности и тут же прекратит на основании договора купли-продажи, в котором Вы являетесь покупателем. Что там с остальными наследниками - Вас не должно интересовать, Вы добросовестный приобретатель. Я бы попросила продавца запросить и передать Вам при продаже кадастровый паспорт на земельный участок и жилой дом, где указаны все характеристики объектов недвижимости. Сравните, совпадают ли они с характеристиками, указанными нотариусом в свидетельстве. Кроме того, в кадастровом паспорте должна быть информация об ограничениях в использовании земельного участка, если таковые имеются (например, охранная зона ЛЭП, газопровода и т.д.). Запросите справку о лицах, проживающих в жилом доме, и справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей.

    Кроме того собственники говорят что можно за участком свободно засеивать поля сколько хочешь. Как узнать действительно ли это так или эти поля кому-то принадлежат?
    Екатерина

    Можно попробовать посмотреть по публичной кадастровой карте. Но даже если это муниципальная земля, Вы не вправе использовать её без оформления документов, это грозит привлечением к административной ответственности по ст.7.1. КоАП РФ.

    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

    Свернуть

    Юрист, г. Екатеринбург

    Общаться в чате
    • 9,3 рейтинг
    • эксперт

    У собственника имеется свидетельство о праве на наследство по завещанию от 2016 года. Больше никаких документов нет. Свидетельства о праве собственности нет. Как правильно нужно совершить сделку и какие нужно требовать документы у собственника обязательно?
    Екатерина

    Екатерина, здравствуйте. На самом деле, поскольку наследуемое имущество считается принадлежащим наследнику с момента открытия наследства, он может произвести переоформление дома с земельным участком на Вас предоставив в Росреестр указанные правоустанавливающие документы.

    Проблема состоит в том, что наследство слишком «свежее». Нередко внезапно появляются другие наследники, требуют признания сделки недействительной и возвращения сторон в первоначальное положение ввиду того, что не учтены их права на унаследованное и проданное имущество. При этом уберечься от подобного развития событий практически невозможно.

    Кроме того собственники говорят что можно за участком свободно засеивать поля сколько хочешь. Как узнать действительно ли это так или эти поля кому-то принадлежат?
    Екатерина

    Что касается полей, то следует иметь в виду, что ничьей собственности быть не может, вся земля находится в государственной, муниципальной или частной собственности. О принадлежности примыкающих участков можно посмотреть на кадастровой карте.

    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

    Свернуть

    получен
    гонорар 30%

    Юрист, г. Великий Новгород

    Общаться в чате
    • 8,7 рейтинг

    Для осуществления сделки с недвижимость продавец должен зарегистрировать свое право в росреестре, без такой регистрации сделка невозможна.
    Воробьев Олег
    Наследник должен для начала оформить право собственности и только потом он сможете продать данный земельный участок.
    Магола Виолетта
    Ус собственника должна быть выписка из ЕГРН о том что имущество принадлежит ему. Пока ему имущество не принадлежит.
    Фролова Ирина

    Это не так. При наследовании право собственности возникает с момента открытия наследства, а не с момента гос. регистрации права. Поэтому наследник вправе имуществом распорядиться, в том числе - продать. При этом при обращением за гос. регистрацией будет зарегистрировано право продавца, которое тут же прекратится в связи с регистрацией права покупателя на основании договора купли-продажи.

    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

    Свернуть

    Юрист, г. Тула

    Общаться в чате

    документ удостоверяющий личность;- справка из
    психоневрологического и наркологического диспансера относительно дееспособности
    продавца (выдается в ПНД, НД лично гражданину в день обращения) от прадовца.

    в настоящее время государственная регистрация возникновения и
    перехода прав на дом и земельный участок удостоверяется выпиской из ЕГРП, выданной
    Росреестром. До 15.07.2016 право удостоверялась также свидетельством о государственной
    регистрации прав (п. 1 ст. 14 Закона от
    21.07.1997 N 122-ФЗ; Информация Росреестра от
    15.07.2016).

    Ранее выданные документы на

    Нотариальную доверенность (подлинник) в случае с участием представителя.

    Выписку из домовой книги.

    Расширенная выписка из домовой
    книги.

    Выписка из ЕГРП обо всех сделках,

    Важно, чтобы выписка из ЕГРП была
    актуальной (уже через несколько дней она может устареть).

    Особое внимание!

    Если есть какие-либо сомнения (частые продажи
    , продажа по доверенности, временная выписка из квартиры и т.п.),
    обратите внимание на давность этих сделок или споров, поскольку срок исковой
    давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в
    зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана
    недействительной (ст. 181 ГК РФ).

    Так же быстро сведения вы получите на сайте Росреестра в разделе «Справочная
    информация по объектам недвижимости в режиме online».

    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

    Свернуть

    получен
    гонорар 30%

    Юрист, г. Великий Новгород

    Общаться в чате
    • 8,7 рейтинг

    Если у продавца есть свидетельство о праве собственности на земельный участок и жилой дом
    Янкина Наталья

    Имела в виду: свидетельство о праве на наследство.

    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

    Свернуть

    Уточнение клиента

    Спасибо. А если в свидетельстве о праве на наследство написано что указанный дом принадлежит наследодателю на праве собственности на основании выписки из похозяйственной книги, выданной администрацией муниципального образования. То что это за книга такая и надо ли мне после регистрации права идти в муниципалитет и тоже в этой книге регистрироваться?

    получен
    гонорар 30%

    Юрист, г. Нижний Новгород

    Общаться в чате

    Для осуществления сделки с недвижимость продавец должен зарегистрировать свое право в росреестре, без такой регистрации сделка невозможна.
    Воробьев Олег

    Не согласен с коллегой, так как свидетельство о праве на наследство уже подтверждает возникновение права, причем об этом даже пишет нотариус на свидетельстве о праве на наследство. Поэтому, можно спокойно подписывать составленный договор купли-продажи, и сдавать документы вместе с договором купли-продажи на регистрацию перехода права, предварительно заказав выписку из ЕГРН. Однако продавцу придется при регистрации перехода права заплатить госпошлину за регистрацию права, возникшего на основании свидетельства о праве на наследство, в размере 2000 рублей.

    Засеивать поля, находящиеся за участком не советую, поскольку, возможно, они находятся в чьей-либо собственности, не слушайте никого, поскольку можете быть привлечены к административной ответственности, об это уже говорили коллеги.

    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

    Свернуть

    Мишин Антон

    Юрист, г. Великий Новгород

    • 1025 ответов

      390 отзывов

    Уважаемая Екатерина!

    Как правильно нужно совершить сделку и какие нужно требовать документы у собственника обязательно?

    Составляйте договор купли-продажи на основании свидетельства о праве на наследство. Сдавайте в росреестр одновременно:

    1. наследник подает заявление на регистрацию права собственности и уплачивает госпошлину - срок регистрации до 5 рабочих дней

    2. вы платите госпошлину от своего имени и подаете заявление на регистрацию права собственности, а наследник на переход права. - срок регистрации 10 рабочих дней

    3.через десять дней придете и получите свои документы.

    Как понять могли ли быть у завещателя еще наследники или это не имеет значение?

    если есть свидетельство о наследстве где он прописан в качестве собственника, значит все в его личной собственности.

    Кроме того собственники говорят что можно за участком свободно засеивать поля сколько хочешь. Как узнать действительно ли это так или эти поля кому-то принадлежат? Спасибо.

    поля принадлежат либо колхозу либо бывшим колхозникам (паевые земли), либо муниципалитету, либо арендатору третьему лицу.

    Если захотите оформить участок или пользоваться им для посадки овощей - лучше обратитесь в местную администрацию, т.к. может нагрянуть земконтроль и оштрафовать вас.

    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

    Свернуть

    Уточнение клиента

    Спасибо. Договор купли-продажи можно оформить в простой форме? Т.е. если в свидетельстве о праве на наследство указано что "наследницей указанного в завещании имущества такой - то является гражданка такая-то", то она является единственной наследницей и если вдруг через какое-то время случайно появятся какие -нибудь еще наследники то они никаких прав иметь не будут? Правильно я понимаю или нет?

    • Юрист, г. Екатеринбург

    Общаться в чате
    • 9,3 рейтинг
    • эксперт

    она является единственной наследницей и если вдруг через какое-то время случайно появятся какие -нибудь еще наследники то они никаких прав иметь не будут?
    Екатерина

    Екатерина, на данный момент она является единственно наследницей. Но никто не может однозначно утверждать, что не может появиться какое-то иное лицо, которое заявит себя в качестве наследника и будет требовать в судебном порядке восстановления срока на принятие наследства.

    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

    Свернуть

    получен
    гонорар 30%

    Юрист, г. Нижний Новгород

    Общаться в чате

    Договор купли-продажи можно оформить в простой письменной форме, если у дома и земельного участка один собственник.

    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

    Свернуть

    Мишин Антон

    Юрист, г. Великий Новгород

    • 1025 ответов

      390 отзывов

    Спасибо. Договор купли-продажи можно оформить в простой форме? Т.е. если в свидетельстве о праве на наследство указано что «наследницей указанного в завещании имущества такой - то является гражданка такая-то», то она является единственной наследницей и если вдруг через какое-то время случайно появятся какие -нибудь еще наследники то они никаких прав иметь не будут? Правильно я понимаю или нет?

    если собственность его индивидуальная а не долевая - тогда нотариальный договор не требуется.

    да. если там будет написано: является наследником имущества такого то в доле такой-то и внизу будет написано, что выдано еще одно свидетельство или еще не выдано - значит есть еще участники долевой собственности

    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

    Свернуть

    получен
    гонорар 30%

    Юрист, г. Великий Новгород

    Общаться в чате
    • 8,7 рейтинг

    Да, если собственник единственный, договор составляется в простой письменной форме. Если кто-то ещё заявит свои права на наследство, претензии он сможет предъявить Вашему продавцу, а не Вам, т.к. Вы добросовестный приобретатель.

    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

    Свернуть

    Мишин Антон

    Юрист, г. Великий Новгород

    • 1025 ответов

      390 отзывов

    Спасибо. А если в свидетельстве о праве на наследство написано что указанный дом принадлежит наследодателю на праве собственности на основании выписки из похозяйственной книги, выданной администрацией муниципального образования. То что это за книга такая и надо ли мне после регистрации права идти в муниципалитет и тоже в этой книге регистрироваться?

    Нет, не нужно, похозяйственные книги велись до введения в действие земельного кодекса.

    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

    Свернуть

    получен
    гонорар 30%

    Юрист, г. Нижний Новгород

    Общаться в чате

    Больше нигде Вам регистрироваться не надо, если только по месту жительства в данном доме. Просто раньше до введения Закона о регистрации права на недвижимость регистрировались в сельской администрации в похозяйственной книге.

    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

    Свернуть

    Уточнение клиента

    Мишин Антон

    Юрист, г. Великий Новгород

    • 1025 ответов

      390 отзывов

    Спасибо. А какие еще нужно подавать документы собственнику на регистрацию кроме заявления и свидетельства о праве на наследство? Нужен ли будет кадастровый паспорт или еще что-нибудь подобное? А то он говорит что кроме свидетельства у него ничего нету.
    Екатерина

    Да Екатерина - кадастроый учет обяателен. узнайте у него адрес дома и земли и проверьте на публичной кадастровой карте (https://pkk5.rosreestr.ru/). если данные есть то получать ничего не нужно, достаточно будет записать кадастровые номера.

    кадастровый паспорт можете вы потом запросить. стоимость - 200 рублей, срок изготовления - до 5 рабочих дней

    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

    Свернуть

    получен
    гонорар 30%

    Юрист, г. Нижний Новгород

    Общаться в чате

    Кадастровый паспорт сейчас не изготавливается в связи с объединение кадастра и регистрации прав, тем более, если нотариус выдал свидетельство о праве на наследство, значит, объекты недвижимого имущества стоят на кадастровом учете. Покупатель и продавец на регистрацию права должны подать подписанные договоры купли-продажи по количеству сторон сделки +2 экземпляра для Росреестра, свидетельство о праве на наследство+копия

    Полученным наследственным имуществом приемники, которые оформили вступление и получили свидетельство, могут распоряжаться на свое усмотрение. Одно из распространенных решений – это продажа, например, жилья, которое досталось по наследству. При этом никаких законных ограничений при проведении такого рода сделки нет. Нужно лишь ознакомиться с порядком оформления продажи, уплате налога. Итак, как же продать квартиру, полученную по наследству после смерти близкого человека?

    Квартира в наследство

    В качестве наследственной массы может выступать любое имущество наследодателя, которое являлось его личной собственностью в период жизни. По наследству можно получить:

    • Недвижимость: , дачу, завод.
    • Транспорт: , техника.
    • Финансовые активы: , ценные бумаги, доли в бизнесе.
    • Личные вещи, драгоценности.

    Вместе с личным имуществом и некоторыми видами прав, например, на истребование долга с третьего лица, по наследству переходят и финансовые обязательства наследодателя. К таковым относятся кредиты, задолженности по услугам и налогам, ипотека.

    Продавать квартиру после получения ее в наследство можно только пройдя все этапы оформления наследственного дела и получения необходимых документов. Перед тем как приступить к проведению вступления в наследство нужно ознакомиться с некоторыми нюансами этого вопроса. Первый из них – это виды прав на квартиру. Кто именно может принять наследование по закону и завещанию?

    По завещанию

    Первоочередное право на вступление в наследование имеют дети, супруг или супруга, родители погибшего. Наследственная масса будет разделена между ними поровну, и никто иной из близких больше не сможет вступить в наследство ().

    При оформлении вступления в наследство квартиры приемникам, которые имеют права на имущество по закону, необходимо предоставить доказательства родственных связей с покойным. Таковыми могут быть свидетельства о браке или рождении, постановления об опекунстве или усыновлении.

    Вторые на очереди вступления в наследство квартиры – это братья, сестры, бабушки и дедушки покойного. Согласно статье 1143 ГК РФ, указанные категории могут оформить наследование в случае отказа или отсутствия первоочередных приемников.

    Переход прав на вступление от одной очереди к другой происходит, если приемники прошлого круга:

    • Отказались от вступления.
    • Отсутствуют либо не проявили интереса к наследству.
    • Признаны недостойными получателями.

    Исключение

    При наличии завещания некоторая категория близких родственников имеет право на выделение в свою пользу в наследственной массе. Согласно статье 114 9 Гражданского кодекса РФ, при наличии завещания стать дополнительными получателями могут нетрудоспособные лица, относящиеся к первоочередным наследникам:

    • Родители: при их нетрудоспособности в силу инвалидности либо возраста (при достижении пенсионных лет).
    • Супруги: при их нетрудоспособности в силу инвалидности либо возраста (при достижении пенсионных лет).
    • Дети: при их нетрудоспособности в силу возраста (пенсионный либо меньше 18 лет), инвалидности.

    Исходя из этого, право на участие в принятии наследства могут принять категории приемников, относящиеся к статусу иждивенцев. При этом получатель обязательной доли должен совместно проживал с наследодателем в одном помещении и зависеть от него сроком не менее одного года.

    Размер обязательной доли по закону – половина от части, которая должны быть выделена получателю в рамках вступления по закону на основании очередности.

    Оформление наследства на квартиру

    Продажа квартиры после вступления в наследство возможно только при полном оформлении всего процесса принятия. Первое, что необходимо сделать приемникам – это подготовить . Сделать этого можно несколькими способами:

    1. Обратиться в нотариальную контору, в которой открыто наследственное дело, и написать заявление лично. Документ будет удостоверен специалистом и принят к рассмотрению.
    2. Составить заявление и заверить его у любого другого нотариуса (при невозможности предоставить документ лично). Удостоверенную бумагу следует отправить в нужную контору заказным письмом.
    3. Попросить кого-либо написать заявление вместо заявителя. При этом постороннее лицо имеет право написать документ у нотариуса только при наличии доверенности от наследника.

    Срок, в течение которого необходимо заявить о своих правах на квартиру по наследству – 6 месяцев с даты гибели наследодателя ( ГК РФ).

    После открытия наследственного дела родственники наследодателя должны собрать и предоставить нотариусу пакет документов для оформления. К первой части бумаг относятся:

    • Свидетельство о смерти.
    • Выписка о месте последней регистрации погибшего.
    • Выписка о снятии умершего с регистрационного учета.
    • Заявление о вступлении в наследство.
    • Завещание либо документы, свидетельствующие о родственной связи заявителя и наследодателя.

    При оформлении вступления в наследство у нотариуса необходимо также предоставить все документы, касающиеся личной собственности умершего. При наличии в наследственной массе недвижимости (квартиры) следует подготовить:

    • Документы о праве собственности: свидетельство, выписка из ЕГРП, договор (купли-продажи, дарения, наследования).
    • Техническая документация: выписка и паспорт из БТИ, кадастровые бумаги.
    • Оценочная документация: результаты экспертизы об определении цены квартиры.

    Определение рыночной стоимости жилья на момент гибели владельца квартиры необходимо для определения стоимости наследственной массы. На основании полученной суммы рассчитывается госпошлина, которая должна быть оплачена наследниками при получении .

    В течение полугода нотариус ведет наследственное дело и определяет круг приемников, а также – размер их долей. По истечении этого периода специалист выдает всем признанным получателям свидетельство о наследстве, которое подтверждает права приемников на наследственную квартиру.

    Как только будет получено свидетельство о наследстве, получатели квартиры могут зарегистрировать свои права собственности в отношении недвижимости. Сделать этого обратившись в Росреестр со свидетельство, паспортом и заявлением. В течение 30 дней (в среднем – 21 день) сотрудники центра подготовят новые правоустанавливающие документы.

    Когда можно продать квартиру

    А когда же можно продать квартиру после оформления наследства? Этот вопрос – один из распространенных среди тех, кто планирует осуществить продажу недвижимости, которая досталась им после смерти родственников.

    Закон наделяет правом собственности наследников сразу же после смерти наследодателя. На протяжении всего периода оформления квартиры в наследство, а затем и в собственность, получатель уже является владельцем недвижимости. Однако без должных документов распоряжаться квадратными метрами невозможно.

    Возможность осуществить продажу или иную сделку возникает, если:

    • Приемник оформил вступление у нотариуса (или через суд) и имеет свидетельство о наследстве.
    • Данные о недвижимости полностью достоверные и нет споров относительно прав наследодателя.
    • Получатель на основании свидетельства о наследстве перерегистрировал права собственности в Росреестре.
    • Долговые и иные обязательства в отношении жилья отсутствуют.
    • Отсутствуют споры между приемниками в отношении долей и раздела жилья.

    Крайне сложно осуществить продажу квартиры, которая является обеспечением (залогом) по кредиту или ипотеке. При этом на момент совершения сделки не должно быть споров относительно прав собственности.

    Исходя из всего этого можно сделать вывод: продавать квартиру станет возможным только после полного оформления принятия наследства и получения документов.

    Какие расходы ждут

    Оформление вступления в наследство на квартиру – услуга не бесплатная. На первоначальном этапе приемники должны оплатить услуги по удостоверению документов, завещания, заявления. При получении дополнительного пакета бумаг (доверенность, выписки, запросы) также требуется нести определенные расходы. Например, за получение одного документа взимается плата 100–300 рублей. Помимо этого, наследство на квартиру может вытянуть с приемников и более существенные расходы.

    Госпошлина при получении свидетельства о наследстве

    При получении свидетельства о наследстве приемники должны оплатить государственную пошлину, которая может быть изменена в зависимости от степени родства заявителя и наследодателя.

    Точная сумма пошлины – это определенный процент от оценочной стоимости наследственной массы. На основании статьи 333.24 Налогового кодекса РФ размер пошлины следующий:

    • Для получателя 1 и 2 круга – 0,3% (максимум – 100 тысяч рублей).
    • Для всех остальных приемников – 0,6% (максимум – 1 миллион рублей).

    Совершение сделки

    Сама процедура проведения сделки и оформления квартиры на покупателя несложная и широко распространенная. Перед тем как проводить сделку, необходимо подготовить документы на продажу квартиры, которая была получена по наследству. К таковым относятся:

    • Паспорта покупателя и продавца.
    • Свидетельство о собственности или выписка из ЕГРП.
    • Выписка из паспортного стола об отсутствии прописанных.
    • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и налогам.

    Вместе с набором документов необходимо оплатить госпошлину и составить договор купли-продажи. Обычно договор составляется в офисе регистрационного органа в момент совершения сделки. Но допускается и написание документа у нотариуса с последующим его удостоверением.

    Образец договора купли-продажи: .

    О чем еще следует знать

    На рынке недвижимости большинство покупателей сторонится квартир, которые были получены совсем недавно в собственность продавца по наследству от его родственников. Одна из причин – это возможно не урегулированные споры относительно прав и долей на наследство.

    Существуют ситуации, в которых спустя время после вступления в наследство, появляются новые приемники. Они могут подать в суд и при наличии веских доводов, решение инстанции будет в пользу новичка. А если к этому моменту жилье уже продано? Лучше всего не торопиться со сделкой, дабы избежать возможных споров и конфликтов.

    Еще одна причина при получении квартиры по наследству по закону – это неожиданное обнаружение завещания. А если новый приемник – это вовсе не то лицо, которое получило жилье по закону? Если получателей квадратных метров после смерти наследодателя несколько, то для начала стоит прийти мировому решению.

    У вас остались нерешенные вопросы или споры по наследству, то у нас на сайте вы всегда можете получить помощь от опытного юриста. Расскажите нам о своей проблеме бесплатно и прямо сейчас, и мы окажем вам профессиональную консультацию.

    Получая имущество в порядке наследования, человек приобретает возможность распоряжаться ею. Но вместе с этим появляются и спорные ситуации. Можно ли продать квартиру по свидетельству о праве на наследство без последующего ее оформления?

    Не существует конкретных особенностей оформления сделок на полученную собственность, такую как дом. Но приобретатель такой квартиры или дома все равно несет определенные риски, которые могут появиться при ее покупке. При самостоятельном приобретении желательно использовать образец.

    Особенности продажи

    Наследник получает возможность распоряжения на квартиру или дом в день, когда умирает наследодатель. Он может использовать дом для проживания, оплачивать платежи или заключать договор аренды. Образец поможет без нарушений сдать полученную собственность. В результате, наследство уже можно использовать. Но в это время нет возможности реализовывать наследство. Для этого потребуется свидетельство о праве на имущество, которое можно получить у нотариуса.

    В первую очередь необходимо оформить все необходимые документы на полученную квартиру. Только на этом основании можно провести сделку на полученную собственность. Для этого можно выполнить следующие действия:

    1. Принятие имущества;
    2. Передача необходимых документов нотариусу;
    3. Выдача свидетельства о праве наследования.

    Обычно свидетельство о праве на наследство предоставляется не раньше, чем после установления факта смерти наследодателя. Данный период устанавливается, чтобы можно было выявить всех предполагаемых наследников. До момента получения готового свидетельства о праве собственности невозможно продать квартиру или дом, так как отсутствуют нужные документы для проведения сделки через органы Росреестра на полученную недвижимость.

    Читайте также Как поделить дом между двумя наследниками

    Общие сведения

    Получаемое по наследству недвижимое имущество может продаваться только при наличии соответствующих документов и свидетельству. Согласно гражданского законодательства, оформляя наследство, необходимо использовать образец и придерживаться следующих нормативов:

    1. Общих положений, касающихся купли-продажи;
    2. Закона о регистрации недвижимого имущества.

    Особое внимание можно уделить налогообложению квартиры или дома. При продаже срок владения исчисляется датой смерти наследодателя. Если сделка осуществляется преждевременно, придется дополнительно оплатить налог.

    Уделите внимание оформлению документов, таких как договор купли-продажи. Для ознакомления можно использовать образец. Необходимо учесть все тонкости продажи по свидетельству о праве на наследство.

    Оглашение завещания и принятие имущества – только начало пути, который ведет к реализации полученного имущества по свидетельству о праве собственности на дом. На основании законодательства, реализовывать имущество по свидетельству о праве собственности можно только через полгода после признания факта смерти наследодателя.

    Прежде чем составить договор купли-продажи на дом, необходимо решить следующие моменты:

    • Если собственников квартиры или дома несколько, необходимо прийти к общему мнению по поводу продажи и цены вопроса.
    • Наследники должны учитывать, что к ним переходит не только имущество, но и долги завещателя по свидетельству о праве собственности на дом и другое имущество.
    • Для получения возможности полностью распоряжаться имуществом, важно предварительно оформить наследство у ведущего его нотариуса.
    • Когда вы получите документ на наследство, уже есть возможность продажи квартиры или дома.
    • При наличии нескольких наследников договор купли-продажи должен учитывать, какая сумма причитается каждому из них.

    Читайте также Образец соглашения о разделе наследства между наследниками

    Приобретение чужого наследства

    Самым рискованным периодом для покупателя становится договор купли-продажи, заключаемый в первые полгода после установления факта смерти наследодателя. В этот период дом еще официально не перешел в собственность продавца. При этом есть родственники, которые могут заявить о возможности получить свою долю согласно свидетельству о праве собственности на дом.

    Если же было завещание, даже в этой ситуации можно расширить круг наследников. Как правило, изначально не учитывают внебрачных детей, родственников с небольшой долей и тех, у кого есть возможность получения обязательной доли в наследстве. В дальнейшем их наличие может создать проблемы в распоряжении собственностью.

    Юристы говорят, что можно предусмотреть договор купли-продажи, в котором продавец обязуется оформить документы на квартиру. Также необходимо прописать, что при появлении других наследников продавец получит свои деньги обратно. В такой ситуации дополнительно оплачивается неустойка.

    Но даже после вступления во владение имуществом остается риск появления тех наследников, которые не знали о факте гибели наследодателя. В данной ситуации они могут восстановить свое право наследования в судебном порядке. А в результате договор купли-продажи признается недействительным. Такой же риск исходит со стороны несовершеннолетних наследников. Если их право было нарушено, они имеют возможность восстановления прав у нотариуса в течение полугода после достижения 18-летнего возраста.

    Чтобы обезопасить сделку от рисков, можно использовать страхования. В этом случае на 3 года страхуется риск от утраты собственности, для чего нужен договор купли-продажи. Оформление титульного страхования защитит покупателя от появления третьих лиц на недвижимость, если они появятся после приобретения дома или квартиры. Но при чрезмерных рисках страхования компания может не заключить договор купли-продажи.