Судебная практика по выселению. Судебная практика выселения из муниципального жилья

Конституция РФ (ст. 40 ч. 1) констатирует: никого нельзя произвольно (т.е. без решения суда) лишать права на жилище, в том числе из нежилого.

Конституция РФ (ст.46) устанавливает судебный порядок рассмотрения жилищных вопросов. Однако перед обращением в суд должна быть предпринята попытка урегулировать конфликт административным путем.

ЖК (ст. 91) дает возможность лишить гражданина права пользования квартирой из-за невозможности проживать с ним под одной крышей.

ЖК (ст. 90) информирует: возможно лишить гражданина права проживания в в случае, если он более шести месяцев по неуважительным причинам не оплачивает жилье и (или) коммунальные услуги. При этом должно происходит судебное выселение с предоставлением другой жилой площади.

Статья 40. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно…

1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Статья 46. Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод

1. Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
2. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
3. Каждый вправе в соответствии с международными договорами Российской Федерации обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства правовой защиты.

Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения

1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
2. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Статья 90. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

ГПК (ст.56) возлагает доказывать уважительность причин на ответчика. В законодательстве не приводится перечень уважительных причин. Обычно к ним относят наличие и инвалидов на иждивении, отсутствие средств из-за болезни, безработицы по подтвержденным документами уважительным причинам, задержки выплат пенсий, зарплат.

При их установлении суд отказывает удовлетворить истцу иск о выселении.

Статья 56. Обязанность доказывания

1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Кого нельзя принудительно выселить

Постановлением ВС РФ указано, что Конституция РФ гарантировала гражданам не только право на жилище, но и право свободно передвигаться. В связи с этим КС РФ Постановлением 8-П от 23.12.1995 признал не соответствующими Конституции РФ статьи советских законов, согласно которым можно было лишить гражданина квартиры по причине непроживания в ней.

Исходя из формулировок Постановления, следует полагать, что сколько бы долго и как бы далеко не отсутствовал зарегистрированный на данной жилплощади человек, он не может оттуда быть выселен по этой причине.

Однозначно невозможно лишить права проживания без его воли человека, если:

• собственник обязан платить алименты в пользу данного лица;
• лицо в пользу собственника не участвовало в приватизации. Даже после продажи квартиры новый собственник тоже не будет иметь права воспрепятствовать такому лицу пользоваться квартирой;
• несовершеннолетних при отсутствии альтернативного варианта для проживания. Дети не являются бывшими членами семьи в любом случае.

Если истец:

• приобрел квартиру в браке;
• приватизировал ее на себя в браке, хотя супруги имели на приватизацию равные права;
• удалить бывшего супруга из жилья не удастся, если такая возможность не прописана в брачном договоре (СК ст.34; ЖК ст. 31 ; 189-ФЗ от 29.12.2004 ст. 19).

СК РФ Статья 34. Совместная собственность супругов

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

В ЖК нет нормы, позволяющей собственнику удалить какое-либо лицо из жилья по причине регулярного нарушения им интересов иных лиц, вместе с ним проживающих.

Развод означает раздельное ведение хозяйства, устанавливается порядок пользования квартирой с указанием конкретной комнаты.

Это касается не только муниципальных квартир, но и находящихся в личной собственности, если выселение по каким-либо причинам невозможно. Бывшие супруги становятся соседями и обязаны придерживаться норм, аналогичных существующим в коммунальных квартирах.

Когда выселение ограничено условиями

Нанимателей муниципального жилья по причине регулярного нарушения им интересов иных лиц, вместе с ним проживающих, выписать можно (ЖК, ст. 91). Но воспользоваться этой статьей очень непросто: необходим длительны и тщательный сбор доказательств, свидетельских показаний. Обратите внимание: права должны нарушаться «систематически».

То есть должно быть несколько протоколов, административных наказаний ответчика , прежде чем суд сочтет возможным рассматривать вопрос о его выселении. Сколько это – несколько, решит, опять же, суд. На первый раз он, скорее всего, даст ответчику срок для исправления не менее года.

В течение этого года снова надо пытаться подловить ответчика на «горячем» : по поводу любого конфликта вызывать полицию, призывать на помощь соседей.

Если человек был вписан в ордер на жилье, но так и не поселился в нем, его выписать из ордера можно за потерю права пользования. Но если после выдачи ордера квартира прошла приватизацию – выселить не удастся. Независимо от того, участвовал вписанный в ордер гражданин в приватизации или нет, он приобрел после ее проведения такие же права, как и собственник.

Учитывая имущественное положение ответчика, суд может наложить на истца обязанность обеспечить его жильем, сохранить на некоторое время ему право пользования квартирой. Обыкновенно продлевают срок проживания на год.

При продаже квартиры новый владелец может выселить и без предоставления альтернативного жилья всех поселенных на данной площади бывшим владельцем лиц (ГК, ст.292). Однако в конкретных случаях, если указанные лица не имеют альтернативного жилья, руководствуются имеющимися на этот счет разъяснениями ВС РФ.

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.
4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Кого можно принудительно выселить

Во всех прочих случаях выселение по суду возможно, даже собственника (совладельца) помещения. Например, если известно, что собственник, наниматель имеет высокие доходы, владеет дорогими автомобилями, недвижимостью, но продолжительный срок не вносит плату за квартиру и коммунальные услуги, он также может быть выселен. Однако, если он до вынесения решения о выселении погасит задолженность, конфликт будет исчерпан.

Как правило, бывшего супруга выселить возможно, однако сперва следует разобраться в основаниях, на которых собственник получил права собственности.

Если истец приобрел квартиру:

• по наследству;
• в дар;
• купил ее до брака;
• он вправе выселить бывшего супруга, если ими не было заключено иного соглашения позже приобретения собственности (ЖК, ст. 31, ч.4).

Как оформляется процедура по инициативе

…собственника

Главным для собственника, желающего выселить ответчика из помещения, является тщательная проработка юридических оснований и сбор доказательств. После чего подается .

В частности, для лишения права пользования жильем бывшей супруги (а) следует собрать свидетельские показания, что фактически она (он) проживает постоянно или большую часть времени в другом месте (у нового супруга, родителей, бабушки, дедушки), в квартире отсутствуют ее (его) личные вещи, а следовательно, у нее (него) есть альтернативном жилье, поэтому для выселения не требуется его покупать, не требуется продлевать срок проживания.

…государства

Местная администрация готовит документы для составления иска. Обыкновенно сначала дается срок до года на урегулирование претензий к ответчику (погашение задолженности по коммунальным платежам, прекращение асоциального поведения, незаконной деятельности в квартире, разведения опасных животных и т.д.).

Если он и после этого не исправляет свое поведение, принимается решение суда о выселении в другое жилье, предоставляемое по нормам заселения в общежитие.

О том, как происходит выселение из общежития, читайте .

В исключительных случаях особо грубых нарушений наниматель выселяется . Однако ВС РФ рекомендует подходить к каждой ситуации индивидуально, не допуская нарушений права на жилье, гарантированного Конституцией. Одной из ситуаций, когда такое возможно, является случай удаления из квартиры лица, ведущего асоциальный образ жизни, в интересах несовершеннолетнего.

Что касается возможности иных случаев выселения пьяниц, лиц, не соблюдающих элементарной гигиены, без наличия у них альтернативного жилья суды идут на это достаточно редко.

Ведь таким решением общество добавляет себе проблем, вместо локализованного асоциального субъекта приобретая гарантированного бомжа, с которым тоже надо что-то делать. Местная администрация вряд ли будет сама добиваться подобного решения.

Подробно о выселении незаконно проживающих граждан рассказывается в этом .

Составление иска и подготовка документов

Суд возбуждает гражданское дело о выселении из жилого помещения по заявлению истца о защите его законных интересов, прав, свобод. О том, какие документы требуются для выселения, читайте .

Исковое заявление по данному вопросу должно соответствовать требованиям статей 131-й , 132-й ГПК. Оно подается в письменной форме.

Во вводной части заявления указывается:

1. Название суда.
2. ФИО и адрес истца.
3. ФИО и адрес ответчика.
4. Размер внесенной госпошлины.
5. Если стороной дела является юрлицо, в заявлении вместо ФИО указывается его наименование.
6. Далее следует наименование дела и описательная часть.

Статья 132. Документы, прилагаемые к исковому заявлению

К исковому заявлению прилагаются:

• его копии в соответствии с количеством ответчиков и третьих лиц;
• документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
• доверенность или иной документ, удостоверяющие полномочия представителя истца;
• документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, копии этих документов для ответчиков и третьих лиц, если копии у них отсутствуют;
• абзац утратил силу с 15 сентября 2015 года. — Федеральный закон от 08.03.2015 N 23-ФЗ;
  (см. текст в предыдущей редакции)
• доказательство, подтверждающее выполнение обязательного досудебного порядка урегулирования спора, если такой порядок предусмотрен федеральным законом или договором;
• расчет взыскиваемой или оспариваемой денежной суммы, подписанный истцом, его представителем, с копиями в соответствии с количеством ответчиков и третьих лиц.

В описательной части указываются:

1. Обстоятельства дела (факты).
2. Документы, имеющиеся у истца по данному делу.
3. Информация о действиях истца по досудебному урегулированию спора.
4. В мотивировочной части истец анализирует законодательные акты, имеющие отношение к спору и делает вывод, какую конкретно норму нарушил ответчик своими действиями (бездействием).

В резолютивной части истец предъявляет конкретные требования к ответчику:

• лишения права пользования жильем;
• снятие лица с регистрации по данному адресу;
• изъятия жилья у .

К иску в суд обязательно прилагаются:

• справка форма 9 (о месте регистрации выселяемого лица, действительна 30 дней);
• доказательства в пользу иска;
• квитанция об уплате пошлины.

Не мешает предварительно пообщаться с соседями, заручиться их показаниями в свою пользу.

ГПК определяет, что подавать в суд надо по месту нахождения ответчика.

Как будут действовать приставы, какие меры будут предприниматься?

Судебные приставы-исполнители действуют только по решению суда после поступления к ним исполнительных документов. Принудительное выселение осуществляется тогда, когда гражданин не желает покинуть квартиру добровольно.

Пристав принимает решение суда к выполнению, в трехдневный срок после этого возбуждает исполнительное производство. Своим постановлением он устанавливает срок (не более 5 дней после возбуждения ИП), в течение которого должник должен выселиться добровольно.

На практике такие указания ответчики добровольно выполняют крайне редко. Поэтому особо важным для пристава является строго соблюсти процедуру принудительного выселения.

Пристав извещает должника о дате и времени выселения официально: заказным письмом с уведомлением по адресу регистрации, через курьера. Если должник официально уведомлен, его отсутствие в день выселения не мешает исполнению ИД.

Выселение заключается в освобождении квартиры (дома), указанной в ИД, от выселяемого и его имущества, в том числе домашних животных. Оно производится под наблюдением понятых. В дальнейшем данному лицу запрещается пользоваться квартирой. Данная процедура оформляется актом о выселении.

В ряде случаев трудно определить предмет судебного решения. Например, если человек в квартире не проживает, говорить о его выселении неправомерно. Скорее, в таких случаях суд должен вынести решение о лишении права пользования, снятия с регистрации. Однако все подобные решения должны приниматься со строгим соблюдением законодательства.

О том, как выселить квартирантов из своей квартиры, если они не платят за найм жилья, читайте .

Обзор практики рассмотрения городскими и районными судами Калининградской области отдельных категорий дел о выселении из жилых помещений

Дела по искам жилищных органов о выселении граждан в связи с невнесением более полугода платы за жилье и коммунальные услуги

Согласно представленным на обобщение делам и представленных судами статистическим данным, судами Калининградской области в 2007 г. окончено производство по 87 делам по искам о выселении в связи с невнесением более полугода платы за жилье и коммунальные услуги. Из них по существу с вынесением решения рассмотрено 44 дела, производство прекращено в связи с отказом от иска по 28 делам, утверждено 1 мировое соглашение, без рассмотрения оставлено 14 дел.

Из рассмотренных по существу дел данной категории в удовлетворении иска отказано по 41 делу, 3 иска удовлетворены.

Обжалованы в кассационном порядке 2 решения суда, оба судебных постановления оставлены без изменения.

Как видно из приведенных данных, дел о выселении граждан в связи с невнесением более полугода платы за жилье и коммунальные услуги относительно немного.

При этом, как усматривается из материалов дел, истребованных для изучения из судов, соответствующие жилищные органы обращаются с требованиями о выселении при наличии крупных сумм задолженности, в большинстве случаев задолженность взыскивалась ранее по решениям мировых судей, однако их решения ответчиками не исполнены.

При рассмотрении дел данной категории суды в основном правильно руководствуются требованиями Жилищного кодекса РФ, нормами Гражданского кодекса РФ, регулирующими вопросы пользования жилыми помещениями по договору социального найма, в том числе статьей 90 Жилищного кодекса РФ, регулирующей последствия невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно п. 1 ч. 4 ст. 83 Жилищного кодекса РФ расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев.

В соответствии со статьей 90 Жилищного кодекса РФ, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Исходя из требований данной правовой нормы, имеющими юридическое значение обстоятельствами, которые необходимо установить суду, являются: наличие отношений по договору социального найма; наличие задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг свыше 6 месяцев и причины образования задолженности, поскольку основанием для выселения нанимателя и проживающих с ним членов семьи является невнесение платы по неуважительным причинам. При этом уважительными причинами признаются длительные задержки заработной платы, пенсии, отсутствие работы, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличие в составе семьи инвалидов и т.д.; вопрос о состоянии предоставляемого в случае выселения жилого помещения, пригодно ли оно для постоянного проживания и соответствует ли оно требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Обращаясь в суд с иском о выселении по основаниям ст. 90 Жилищного кодекса РФ, истец обязан указать в иске конкретное жилое помещение, куда в случае удовлетворения иска должны быть выселены ответчики и представить данные относительно предлагаемого жилья - сведения о соответствии предоставляемого жилища требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, площади, правовой принадлежности.

Изучение дел показало, что судами приведены следующие мотивы отказа в выселении граждан из занимаемых жилых помещений при наличии задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг:

Наличие уважительных причин образования задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг - 17 дел;

Отсутствие данных о применении мер по взысканию задолженности - 2 дела;

Погашение в период рассмотрения дела образовавшейся задолженности или большей ее части - 11 дел;

Выселение в жилое помещение, которое не может быть объектом договора социального жилищного найма (помещение в закрытом военном городке), - 1 дело;

Невозможность установления причин образования задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг - 2 дела;

Постановка вопроса о выселении ответчиков без предоставления другого жилого помещения - 1 дело;

Непредставление истцом доказательств соответствия предоставляемого в связи с выселением помещения санитарным и техническим требованиям - 4 дела;

Выселение собственников жилых помещений - 2 дела.

Из изложенного видно, что указанные судами причины отказа в удовлетворении иска не полностью соответствуют вышеперечисленным требованиям закона.

Отказывая в иске о выселении, суды 22 раза использовали данное частью 2 статьи 687 ГК РФ право предоставить нанимателю срок для погашения задолженности. Такие решения являются правомерными.

Согласно п. 3 ст. 672 ГК РФ к договору социального найма применяются правила ст. ст. 674 , 675 , 678 , 680 , пунктов 1-3 статьи 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. К числу таких положений относится и п. 2 ст. 687 ГК РФ.

Действующее жилищное законодательство допускает возможность выселения в связи с невнесением платы за жилье граждан, проживающих в жилом помещении на основании договора социального найма, в связи с чем правила п. 2 ст. 687 ГК РФ в этой части применяются к данным правоотношениям с учетом особенностей, установленных Жилищным кодексом РФ.

В силу ч. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

К примеру, Советстким# городским судом рассмотрено дело по иску Администрации г. Советска Калининградской области к С.О.М., С.Е.З. о выселении. Отказывая администрации г. Советска в иске о выселении С.О.М., С.Е.З. и несовершеннолетнего С.Е.З. суд первой инстанции правильно исходил из того, что расторжение договора найма жилого помещения в подобных обстоятельствах является правом, а не обязанностью суда. Поскольку выселение нанимателя за невнесение оплаты за жилье и коммунальные услуги признается мерой ответственности за нарушение обязательств, вытекающих из договора жилищного найма, суд обязан учитывать причины, по которым наниматель не вносит перечисленные платежи. Судом правильно установлено, что С.О.М. не оплачивала коммунальные услуги по уважительной причине в связи с отсутствием постоянного источника дохода и выполнением алиментных обязательств. Правильно учел суд, что С.О.М. частично погасила образовавшуюся задолженность, перечисляя денежные средства наймодателю. Кроме того, С.О.М. лишена родительских прав в отношении сына С.Е.З. 1992 г.р., помещенного в соответствии с постановлением администрации СГО N _ от 01.08.2005 г. в детское государственное учреждение и находящегося на полном государственном обеспечении. В связи с отсутствием вины в образовании задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг, несовершеннолетний С.Е.З. не может быть выселен из спорной квартиры. Он на основании ст. 69 ЖК РФ пользуется равными правами с С.О.М., вытекающими из договора жилищного найма. Его выселение в связи с нарушением обязательств со стороны других лиц, проживающих в спорной квартире, невозможно.

Кроме того, судом обоснованно установлено, что при исчислении размера задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг наймодателем не учтен факт нахождения ребенка в детском государственном учреждении, задолженность по коммунальным платежам рассчитана исходя из 3-х проживающих в спорной квартире, что не соответствует пунктам 54-59 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 307 от 23.05.2006 г.

Решением Светловского городского суда отказано в удовлетворении иска МУ "Управление ЖКХ, ГО и защиты населения от ЧС" к Б.О.Н., Б.А.С., Б.Е.А., О.Т.Н. и другим о выселении. Принимая решение об отказе в иске, суд правильно исходил из того, что задолженность по оплате жилья и коммунальных услуг возникла у ответчиков по уважительным причинам. Так, О.Т.Н. не работает, одна воспитывает двоих несовершеннолетних детей и при этом оплачивает приходящуюся на них долю квартплаты и оплаты за коммунальные услуги. Б.О.Н. работает уборщицей, получает низкую заработную плату.

В отдельных случаях отказ в удовлетворении заявленных требований имел место и в связи с тем, что предлагаемое жилое помещение не соответствует требованиям законодательства.

В частности, в силу ст. 90 , ч. 1 ст. 105 и ч. 1 ст. 15 Жилищного кодекса РФ при выселении лиц в связи с невнесением оплаты за жилье и коммунальные услуги нанимателю и проживающим с ним членам его семьи подлежит предоставлению# жилое помещение в домах государственного или муниципального жилищного фонда на условиях договора социального найма в черте того же населенного пункта, пригодного для постоянного проживания, соответствующее норме предоставления из расчета не менее шести квадратных метров жилой пощади# на одного человека.

При этом исключено предоставление жилого помещения, находящегося в общежитии, маневренном фонде, закрытых военных городках, поскольку заключение договора социального найма на такое жилое помещение невозможно.

Некоторые судьи ошибочно полагают, что предоставляемое в связи с выселением по основаниям, предусмотренным ст. 90 ЖК РФ, жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта. Эти выводы не основаны на законе. В частности, указанная норма таких требований к предоставляемому в связи с выселением жилому помещению не содержит. Жилое помещение, предоставляемое в связи с выселением по указанным основаниям, исходя из положений, предусмотренных частями 2 , 3 ст. 15 ЖК РФ, должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ.

В частности, они установлены пунктами 9-32 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным#

С учетом изложенного, представляется неправильной мотивировка, данная судьями Советского городского суда Калининградской области при принятии решений об отказе в удовлетворении исков администрации Советского городского округа к семье К., Б., Л.В.А. и др., семье Т., семье Ц., С.О.Н. и другим о выселении. В удовлетворении исков отказано в связи с тем, что истцом не представлены доказательства того, что жилое помещение, в которое администрация просит выселить ответчиков, отвечает степени благоустроенности жилых помещений по г. Советску.

Неверными являются выводы некоторых судей о необходимости соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, направления нанимателю предупреждения, принятии мер к предварительному взысканию задолженности в судебном порядке.

Вопросы расторжения договора социального найма в полной мере урегулированы жилищным законодательством - статьями 83 и 90 ЖК РФ, в связи с чем общие положения ГК РФ о порядке расторжения договора применению не подлежат. Нормы Жилищного кодекса РФ требований о необходимости соблюдения досудебного порядка расторжения договора социального найма не содержат. Отсутствуют в законодательстве и нормы, согласно которым перед обращением с иском о расторжении договора жилищного найма наймодатель обязан принимать меры по взысканию образовавшейся задолженности.

Так, Советским городским судом дважды вынесены решения об отказе в удовлетворении иска администрации Советского городского округа к семье Н. и С. в связи с тем, что истцом не представлены доказательства предпринятых до обращения в суд действий по взысканию задолженности в рамках установленных сроков.

Ошибочно Московским районным судом г. Калининграда мотивированы вынесенные решения об отказе в удовлетворении исков администрации Московского района г. Калининграда к семье П. и Ж. о выселении в связи с тем, что судом не установлены причины образования у ответчиков задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг. Отказ в иске мог иметь место, если такая задолженность образовалась по уважительным причинам. При этом, поскольку обязанность по оплате жилья и коммунальных услуг, исходя из положений ст. 67 ЖК РФ, лежит на нанимателе, в случае возникновения спора в суде именно наниматель на основании ст. ст. 56 , 57 ГПК РФ должен представить доказательства наличия уважительных причин образования такой задолженности.

Изучение дел показало, что в ряде случаев имеет место формальный подход к разрешению споров, когда суд, вынося решение о выселении граждан, не принимает мер к установлению всех юридически значимых обстоятельств.

Как изложено выше, при предъявлении иска наймодатель обязан представить доказательства соответствия предоставляемого в связи с выселением жилого помещения требованиям, предъявляемым к предмету договора социального жилищного найма ст. 15 ЖК РФ. Требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ. В частности, они предусмотрены пунктами 9-32 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным# для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства РФ N 47 от 28.01.2006 г.

Понятия жилого помещения и многоквартирного жилого дома в пунктах 5 , 6 , 7 указанного положения разделены. Жилыми помещениями признаются индивидуальный жилой дом, квартира и комната. Многоквартирным жилым домом является совокупность двух или более квартир, имеющих самостоятельные выходы.

Жилое помещение, исходя из требований п. 12 указанных Правил_ должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах так же# и газоснабжение).

Как видно из материалов дел, рассмотренных Светловским городским судом Калининградской области, по которым были вынесены решения об удовлетворении исков жилищных органов о выселении граждан - должников, истцом не представлялись доказательства соответствия предоставляемых выселяемым жилых помещений вышеперечисленным требованиям.

Так, в деле по иску МУ УЖКХ г. Светлого к С.Т.Н., В.В.И. о выселении имеется только копия поквартирной карты на предоставляемое жилое помещение. Документы, содержащие характеристики этого жилища, истцом не представлены.

В отношении жилого помещения, которое по иску администрации МО "Светловский городской округ" предоставлено выселенной семье М., отсутствуют сведения о его соответствии установленным законодательством требованиям.

Дела по искам о выселении в связи с разрушением или повреждением жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает

Согласно п. 2 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ расторжение договора найма по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Расторжение договора жилищного найма осуществляется в порядке, установленном ч. 1 ст. 91 ЖК РФ после направления наймодателем предупреждения нанимателю и членам его семьи о необходимости устранить нарушения. Наймодатель также вправе назначить указанным лицам срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Судами Калининградской области в 2007 году рассмотрено 9 дел данной категории.

Решение об удовлетворении иска принято по 4 делам.

Трижды в удовлетворении соответствующих требований отказано.

Ни одно из решений по делам данной категории в кассационном порядке не обжаловано.

Производство по одному делу прекращено в связи с отказом от иска.

Одно исковое заявление оставлено без рассмотрения.

Основанием к отказу в удовлетворении исковых требований жилищных органов явилось несоблюдение ими установленного ст. 91 ЖК РФ порядка о предупреждении нанимателя жилого помещения и совместно проживающих с ним граждан о необходимости устранить нарушения правил содержания жилых помещений, а также отсутствие у граждан материальной возможности своевременно привести занимаемые ими помещения в надлежащее состояние (дела по искам "Управление ЖКХ, ГО и защиты населения от ЧС" к Б. - Светловский городской суд, иску Правдинского городского поселения к Б.В.П., Р.В.С. - Правдинский районный суд Калининградской области), предупреждение нанимателя о недопустимости антиобщественного поведения ненадлежащим лицом и отсутствие доказательств разрушения им занимаемого жилого помещения (дело по иску Р.А.П. к Р.П.Г. о выселении).

Требования Неманского МУП ЖХ к В.Г.Н. о выселении удовлетворены не только в связи с тем, что занимаемое ответчиком жилое помещение содержится в антисанитарном состоянии и разрушается, но и в связи с выездом нанимателя на другое место жительства и утратой интереса к спорному жилому помещению.

Гусевским городским судом Калининградской области 18.09.2007 г. Ц.Н.Л. выселена без предоставления другого жилого помещения в связи с тем, что она бесхозяйно обращалась с жилым помещением, допуская его разрушение, квартира была отключена от водоснабжения, отопления и электрических и газовых сетей, уборка помещений не производилась. В квартире отсутствуют батареи, унитаз, ванна и умывальник, водопроводные краны, плита. В окнах отсутствуют стекла. Полы прогнили. На предупреждения со стороны наймодателя и суда (вынесено по рассмотренному ранее делу о выселении Ц.Н.Л.) о необходимости прекратить противоправные действия ответчица не реагировала. Кроме того, ответчица злоупотребляет спиртными напитками и постоянно нарушает покой соседей, в том числе в ночное время, устраивает скандалы.

Зеленоградским районным судом рассмотрены дела по иску прокурора Зеленоградского района в интересах несовершеннолетних детей, помещенных в детские государственные учреждения, о выселении родителей, не лишенных родительских прав, но разрушающих жилые помещения, право на которые имеют несовершеннолетние. Так, ответчица К. содержала дом в антисанитарном состоянии. Дом не отапливался, стекла были выбиты, в комнатах содран пол, дом отключен от электричества и систем водоснабжения. Фактически жилое помещение частично разрушено. Сама К. проживает на свалке. На предупреждения администрации об устранении перечисленных нарушений не реагирует. Аналогичные обстоятельства установлены судом и по делу о выселении Р.Ж.Ф.

Октябрьским районным судом оставлено без рассмотрения заявление прокурора Октябрьского района г. Калининграда в интересах несовершеннолетних к М.О.А. о выселении без предоставления жилого помещения. Иск заявлен по основаниям разрушения ответчицей жилого помещения, в котором проживают дети.

Оставляя заявление без рассмотрения, суд исходил из того, что "истцом (прокурором) не соблюден установленный законом порядок предупреждения наймодателем нанимателя", который суд счел досудебным порядком урегулирования спора.

Однако такие выводы противоречат нормам процессуального права.

В соответствии со ст. 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный законом или договором досудебный порядок урегулирования спора.

Действительно, частью 1 статьи 91 ЖК РФ предусмотрено, что расторжение договора жилищного найма осуществляется после направления наймодателем предупреждения нанимателю и членам его семьи о необходимости устранить нарушения. Наймодатель также вправе назначить указанным лицам срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Однако данный порядок не является досудебным порядком урегулирования спора. Об этом не указано в соответствующей норме закона, хотя предварительный досудебный порядок урегулирования спора должен быть четко установлен законом или договором. Смыслом предварительного досудебного порядка урегулирования спора является принятие сторонами мер к урегулированию спора без обращения в суд. Предупреждение же наймодателя об устранении нарушений, предусмотренное статьей 91 ЖК РФ, является предупреждением о возможной ответственности за действия, нарушающие права наймодателя и граждан. Порядок выселения граждан в связи с разрушением ими жилых помещений урегулирован статьями 83 и 90 ЖК РФ, в связи с чем общие положения ГК РФ о порядке расторжения договора применению не подлежат.

Кроме того, досудебный порядок урегулирования спора должен быть соблюден истцом. Поскольку наймодатель, на которого по делам данной категории возложена обязанность по предупреждению лиц, ведущих антиобщественный образ жизни, не всегда выступает истцом по таким делам, заинтересованные лица не могут быть лишены права на обращение в суд в зависимости от позиции наймодателя по конкретному делу. Отсутствие соответствующего предупреждения может служить основанием к отказу в удовлетворении иска, но не служит препятствием к обращению в суд и не влечет возврат заявления или оставление его без рассмотрения. По настоящему делу представители несовершеннолетних детей, не являясь наймодателем, не могли предупредить ответчицу о необходимости устранить нарушения и назначить М.О.А. срок для устранения этих нарушений. Заявление оставлено без рассмотрения незаконно.

Дела по искам о расторжении договора социального найма и выселении в связи с систематическим нарушением прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении

Согласно п. 3 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении.

В соответствии с ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, если наниматель или проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей, они могут быть выселены без предоставления жилого помещения после предупреждения наймодателя о необходимости устранить указанные нарушения в случае, если такие граждане не изменят своего поведения.

Судами рассмотрено 8 дел о выселении граждан по основаниям, предусмотренным п. 3 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ, ч. 1 ст. 91 ЖК РФ.

В удовлетворении 7 заявлений отказано, одно заявление удовлетворено.

Обжалованы в кассационном порядке 5 решений, все они оставлены судебной коллегией по гражданским делам Калининградского областного суда без изменения.

Мотивами отказа в удовлетворении исковых заявлений были следующие:

Отсутствие доказательств противоправного поведения ответчиков, делающего невозможным совместное с ними проживание - 2 дела;

Нарушение установленного порядка выселения по данным основаниям (отсутствие предупреждения со стороны наймодателя) - 3 дела;

Заявление требований о выселении к отношениям, не урегулированным нормами о договоре социального жилищного найма (выселение из дома интерната лица, находящегося в нем на основании договора о стационарном обслуживании) - 1 дело;

Заявление требований о выселении соседей, имеющих отдельный договор найма жилого помещения ненадлежащим истцом - 1 дело.

Так, отказывая Н.А.В. в удовлетворении иска к Н.И.В., Центральный районный суд г. Калининграда правильно исходил из того, что истец не представил доказательств, свидетельствующих о невозможности совместного проживания с бывшей женой.

По обращению матери истца в органы внутренних дел сотрудниками милиции вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. Факты совершения Н.И.В. противоправных поступков не подтвердились. Доказательств нанесения ответчицей телесных повреждений отцу истца не представлено. Сама Н.И.В. в спорной квартире проживает лишь периодически, не предупреждалась наймодателем о возможности выселения за противоправное поведение.

Поскольку предупреждение наймодателем лица, систематически нарушающего права и законные интересы соседей, является обязательным условием удовлетворения иска о выселении по указанным основаниям, суды правильно отказывали в удовлетворении исков о выселении лиц, не предупреждавшихся наймодателем о необходимости устранить нарушения.

Обосновано# отказано по данным основаниям в удовлетворении иска П.Т.М. к Р.М.П. о выселении (Гусевский городской суд). Правильно рассмотрены и другие дела.

Вместе с тем, представляется ошибочной мотивировка решения Балтийского районного суда г. Калининграда об отказе Р.Л.А. в иске о выселении соседки по коммунальной квартире П.Е.В. за невозможностью совместного проживания в связи с тем, что указанные лица проживают в помещениях квартиры по разным договорам жилищного найма. С требованиями о выселении П.Е.В. в такой ситуации вправе, по мнению суда, обратиться только наймодатель. Суд сослался в решении только на положения п. 3 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ. Однако судом не учтены положения ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, позволяющие требовать выселения по таким основаниям не только наймодателю, но и другим заинтересованным лицам. Таким образом, иск о выселении соседей может быть заявлен и лицом, не имеющим с ними одного договора жилищного найма, в случае систематического нарушения ответчиками прав лица, обратившегося в суд.

Обосновано# удовлетворен Ленинградским районным судом г. Калининграда иск С.И.А. о выселении С.А.В. за невозможностью совместного проживания. Судом установлено, что С.А.В. ведет аморальный образ жизни, нигде не работает, в течение длительного периода времени злоупотребляет спиртными напитками, оскорбляет и избивает истицу, приводит в квартиру посторонних людей для распития спиртных напитков, после чего возникают скандалы и драки. Неправомерное поведение ответчика также нарушает права несовершеннолетних детей, отрицательно влияет на условия их проживания и воспитания, на их обучение, создает невозможные условия для совместного проживания с ним. После вынесения судом решения от 24.11.2000 г. с предупреждением С.А.В. о возможности выселения он не изменил своего поведения. Кроме того, причинил телесные повреждения истице.

Дела о выселении граждан, лишенных родительских прав

Согласно ч. 2 ст. 91 ЖК РФ без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Судами рассмотрено 7 дел данной категории.

Обжаловано в кассационном порядке 3 дела. Два решения отменены, одно оставлено без изменения.

Основаниями для удовлетворения исков по трем делам явилось то, что лишенные родительских прав лица, оставшись проживать в квартире, право пользования которой имеют несовершеннолетние дети, разрушали жилые помещения, приводили их в антисанитарное состояние, сделав невозможным совместное проживание с ответчиками. Также указанные лица злоупотребляли спиртными напитками и вели аморальный образ жизни (дело по иску прокурора Багратионовского района к К. и П. о выселении, рассмотренное Багратионовским районным судом, дело по иску прокурора Нестеровского района к Н.Т.П. о выселении, рассмотренное Нестеровским районным судом, дело по иску В.М.И. к Л.Н.А. о выселении - Светловский городской суд).

Однако дело по иску В.М.И. к Л.Н.А. о выселении рассмотрено судом с грубыми нарушениями процессуального законодательства. Как видно из материалов дела, иск предъявлен В.М.И. в интересах Л.Н.А., переданного ей в приемную семью на основании договора. Поскольку в соответствии со ст. 151 Семейного кодекса РФ на воспитание в приемную семью передаются дети, не достигшие совершеннолетия, по смыслу данной нормы договор о передаче ребенка на воспитание в семью не может заключаться свыше срока достижения ребенком совершеннолетия. В момент подачи иска В.М.И. Л.Р.С. 02.10.1989 г.р. не было 18 лет и дело по заявлению В.М.И. возбуждено судом правильно. В то же время в нарушение положений ч. 3 ст. 37 ГПК РФ, ч. 2 ст. 38 ГПК РФ суд не привлек самого Л.Р.С. к участию в деле. Ко времени вынесения решения 08.10.2007 г. Л.Р.С. исполнилось 18 лет, и В.М.И. потеряла право представлять его интересы. Однако суд рассмотрел дело с представителем Л., не имеющим полномочий защищать его интересы, не привлек самого истца к участию в деле и вынес решение, нарушив установленные ч. 1 ст. 38 ГПК РФ, ст. 12 ГПК РФ положения о равенстве сторон и состязательности судебного разбирательства по гражданским делам.

Советским городским судом отказано в удовлетворении иска МОУ "Детский дом-школа" в интересах несовершеннолетнего Т.Е.А. к Т.Е.И. о лишении родительских прав. Одним из оснований для отказа в иске явилось то, что истцом не представлено доказательств предупреждения Т.Е.И. о недопустимости антиобщественного поведения.

Однако такие выводы суда противоречат нормам материального права.

Предусмотренные частью 2 статьи 91 ЖК РФ основания для выселения являются самостоятельными и отличаются от оснований выселения, указанных в ч. 4 ст. 83 ЖК РФ и ч. 1 ст. 91 ЖК РФ.

В отличие от положений части 1 ст. 91 ЖК РФ для выселения по данному основанию не требуется предупреждения со стороны наймодателя о недопустимости антиобщественного поведения. Указанные в ч. 2 ст. 91 ЖК РФ граждане могут быть выселены при установлении судом невозможности совместного проживания с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав. По смыслу закона, невозможность совместного проживания родителей, лишенных родительских прав, с детьми устанавливается при рассмотрении иска о выселении данных лиц. При принятии решения о лишении родительских прав жилищные права и обязанности участников судопроизводства не могут быть предметом судебного разбирательства.

Допускались судами и иные ошибки при рассмотрении дел данной категории. Так, Московским районным судом г. Калининграда удовлетворен иск Г.С.А. к Г.Е.М. о выселении. Обстоятельства дела таковы:

Г.Е.М. с 22.09.1989 г. зарегистрирован по месту жительства в кв. 8 д. 7 по ул. Д. в г. Калининграде в связи со вступлением в брак с Г.С.А. Право пользования жилым помещением имеют его бывшая жена Г.С.А. и сын Г.Г.Е. В связи с конфликтом с матерью истицы с 1995 года в спорной квартире ответчик не проживает, снимает другое жилье по ул. М. д. 1 кв. 1. 18.10.1997 г. брак между Г.Е.М. и Г.С.А. расторгнут. Решением Московского районного суда г. Калининграда от 02.04.2007 г. Г.Е.М. лишен родительских прав в отношении сына Г.Г.Е. 21.09.1989 г.р.

В соответствии со ст. 91 ЖК РФ, если наниматель или проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей, они могут быть выселены без предоставления жилого помещения. В аналогичном порядке могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Удовлетворяя требования Г.Е.М., суд исходил из того, что Г.Е.М. лишен родительских прав в отношении сына и их совместное проживание в однокомнатной квартире невозможно.

Как видно из материалов дела, Г.Е.М. в спорной квартире длительное время не проживает, прав проживающих в ней лиц и соседей не нарушает. Основанием для лишения его родительских прав решением суда от 02.04.2007 г., вынесенным за 6 месяцев до достижения Г.Г.Е. совершеннолетия, явилось то, что Г. уклоняется от уплаты алиментов на содержание сына и не принимает участия в его воспитании. Данных о том, что ответчик когда-либо применял насилие к сыну, что его совместное проживание с сыном, достигшим 18 лет, опасно для Г.Г.Е., в материалах дела не имеется. Предъявляя иск, Г.С.И. в соответствии со ст. ст. 56 , 57 ГПК РФ должна была представить доказательства асоциального поведения ответчика, нарушения им прав лиц, проживающих в спорной квартире, однако таких доказательств она не представила. Г.Е.М. к ответственности за правонарушения, совершенные в быту или же в отношении сына, не привлекался. С учетом изложенного, основания для выселения Г.Е.М. из спорной квартиры в связи с невозможностью совместного с сыном проживания отсутствуют.

Решение суда отменено судебной коллегией с вынесением по делу нового решения об отказе в иске Г.С.А.

Возникали у судов проблемы и с рассмотрением дел о выселении родителей, лишенных родительских прав и находящихся в местах лишения свободы. Судом допущена ошибка в применении норм материального права при рассмотрении дела по иску С.М.Р. к С.В.Б. о выселении.

С.М.Р. в своих интересах и интересах несовершеннолетней дочери обратилась в суд с иском к бывшему мужу С.В.Б., указав, что вместе с дочерью проживает в кв. 1 д. 1 по ул. У. в г. Калининграде. Ее бывший муж С.В.Б. с 2002 года стал злоупотреблять спиртным, устраивал дома скандалы, избивал бывшую жену и дочь. В 2005 году он выгнал истицу вместе с дочерью из квартиры. С.В.Б. осужден за совершение преступления в отношении С.М.Р. (истязание). Он лишен родительских прав в отношении дочери. В настоящее время он осужден к лишению свободы за совершение убийства. Поскольку совместное проживание С.М.Р. и несовершеннолетней С.М.В. с ответчиком, лишенным родительских прав в отношении дочери, невозможно, просит выселить С.В.Б. из указанной квартиры.

Судом в удовлетворении иска было отказано.

Как установлено судом, С.В.Б. является нанимателем кв. 1 в д. 1 по ул. У. в г. Калининграде. Право пользования данной квартирой кроме него имеют бывшая жена нанимателя С.М.Р. и их несовершеннолетняя дочь С.М.В.

Отказывая в удовлетворении искового заявления, суд исходил из того, что С.В.Б. осужден к длительному сроку лишения свободы, в спорном жилом помещении не проживает и не может быть выселен по основаниям, предусмотренным ст. 91 ЖК РФ. Обращение же истицы в суд вызвано предполагаемыми нарушениями ее прав, возможными по возвращении С.В.Б. из мест лишения свободы.

Однако такие выводы суда противоречат нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со ст. 71 ЖК РФ, правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в постановлении от 23.06.1995 г., временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

С.В.Б. находится в местах лишения свободы временно, факт отсутствия С.В.Б. в вышеназванной квартире не изменяет его прав и обязанностей, вытекающих из договора жилищного найма. Отсутствие нанимателя, допускавшего нарушения прав проживающих совместно с ним лиц, в жилом помещении, по поводу которого возник спор, может служить основанием к отказу в иске о выселении за невозможностью совместного проживания в случае, если такое отсутствие носит добровольный характер и свидетельствует о желании нанимателя разрешить конфликтную ситуацию. Отсутствие С.В.Б. в спорной квартире вызвано осуждением к лишению свободы, не зависит от его воли и не означает, что не имеется указанных в ст. 91 ЖК РФ оснований для его выселения. Таким образом, суд неправомерно отказал в удовлетворении иска, исходя только из факта отсутствия нанимателя в спорной квартире в настоящее время, и был обязан дать оценку доводам С.М.Р. о невозможности совместного проживания с ответчиком.

Из материалов дела видно, что решением Центрального районного суда г. Калининграда от 10.04.2006 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 28.06.2006 г., С.В.Б. лишен родительских прав в отношении дочери. Основанием для лишения ответчика родительских прав явилось то, что С.В.Б. злоупотреблял спиртными напитками, распивал спиртное в квартире в присутствии дочери с посторонними людьми, в том числе с женщинами, устраивал скандалы и драки в семье, применял физическое насилие в отношении дочери, когда та защищала мать, препятствовал в получении дочерью заграничного паспорта, злостно уклонялся от уплаты алиментов на содержание дочери, его задолженность по алиментам на 2006 год составила 164772 рубля 75 копеек.

Приговором мирового судьи второго судебного участка Центрального района г. Калининграда от 16 ноября 2006 г. С.В.Б. осужден за совершение преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 117 УК РФ (истязание) в отношении бывшей жены С.М.Р.

Несмотря на то, что постановлением апелляционной инстанции Центрального районного суда г. Калининграда от 23 апреля 2007 г. уголовное дело в отношении С.В.Б. по данной статье прекращено, однако прекращение уголовного дела имело место по нереабилитирующим основаниям - в связи с истечением срока давности. Апелляционный суд счел доказанным факт совершения С. указанного преступления.

В настоящее время С.В.Б. отбывает наказание в местах лишения свободы по приговору Центрального районного суда г. Калининграда от 07.07.2006 г. за совершение преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 105 УК РФ (умышленного убийства).

С предыдущих мест работы С. характеризуется как лицо, злоупотребляющее спиртными напитками с 1996-1997 года.

Участковый инспектор милиции охарактеризовал С.В.Б. как злоупотребляющего спиртными напитками, агрессивного в состоянии опьянения.

Из акта обследования жилищно-бытовых условий С.В.Б. усматривается, что С.В.Б. применял насилие в отношении бывшей жены и дочери, устраивал в доме скандалы, распивал спиртные напитки с посторонними людьми, в результате чего жена и дочь были вынуждены покинуть спорную квартиру.

Судебная коллегия указала, отменяя решение суда и постанавливая новое решение об удовлетворении иска, что с учетом данных, характеризующих С.В.Б., сведений о его поведении в быту, а так же# действий, совершенных в отношении дочери, совместное проживание С.В.Б. с несовершеннолетней С.М.В., в отношении которой он лишен родительских прав, невозможно. С.В.Б. злоупотребляет спиртными напитками, склонен к насилию, применял физическую силу и в отношении дочери, что явилось одним из оснований лишения родительских прав.

При этом судебная коллегия не согласилась с доводами о том, что иск о выселении по основаниям, предусмотренным ст. 91 ЖК РФ, может быть заявлен только наймодателем.

Согласно ст. 11 ГК РФ, ст. 3 ГПК РФ судом осуществляется защита нарушенных прав заинтересованных лиц. Таким образом, с иском о выселении родителя, лишенного родительских прав по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 91 ЖК РФ, может обратиться законный представитель несовершеннолетнего ребенка, права которого нарушаются действиями ответчика. При этом по данным основаниям может быть выселен и наниматель квартиры, в связи с нарушением прав членов его семьи, в том числе бывших. В силу ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Следовательно, хотя члены семьи нанимателя и не подписывают договор социального найма, они являются участниками договора. Исходя из равенства прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи (в том числе бывших) иск о выселении нанимателя квартиры может быть предъявлен лицами, имеющими право пользования спорной жилой площадью. Возможность выселения нанимателя по основаниям, предусмотренным ст. 91 ЖК РФ, четко указана в первой части данной статьи.

Правильно рассмотрено судом дело по иску В.Н.А. к Б.А.Г. о выселении. Иск В. был удовлетворен. Судом установлено, что Б.А.Г., являющийся нанимателем однокомнатной квартиры 2 в д. 5 по ул. Л., в 2006 году лишен родительских прав в отношении сына, от уплаты алиментов уклонялся, с 2004 г. состоит на учете по поводу хронического алкоголизма, осложненного опийной наркоманией, имеет заболевание гепатит "С", осужден за сбыт наркотических средств к лишению свободы. При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что его совместное проживание с ребенком невозможно и на основании ч. 2 ст. 91 ЖК РФ выселил Б.А.Г. без предоставления другого жилого помещения.

Споры о выселении собственником жилого помещения членов его семьи и иных лиц, допускающих разрушение или повреждение жилого помещения, а также выселении их за невозможностью совместного проживания в связи с систематическим нарушением прав и интересов собственника

В соответствии с ч. 2 ст. 35 ЖК РФ случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.#

Судами рассмотрено 5 дел, по которым истцы в исковых заявлениях в суд сослались на обстоятельства, предусмотренные ч. 2 ст. 35 ЖК РФ.

Однако решения о выселении по этим основаниям не выносились.

Рассмотрено по существу 4 дела, 2 иска удовлетворены, в удовлетворении 2-х заявлений отказано. Одно дело прекращено производством в связи с отказом от иска.

Основаниями к отказу в иске явилась недоказанность обстоятельств, на которые ссылаются истцы.

Удовлетворены иски были по иным основаниям. Так, по рассмотренному Октябрьским районным судом делу по иску С.Ю.В. к Д.А.А. о выселении судом принято признание иска ответчиком, и он выселен на этом основании. Неманским городским судом Калининградской области удовлетворен иск Т.Т.В. к Т.Ю.Н., который выселен по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 292 ГК РФ и ст. 31 ЖК РФ. Доводы о невозможности совместного проживания с ответчиком судом в качестве основания для удовлетворения иска не приняты.

Судебная практика последнего десятилетия накопила огромное количество дел, касающихся выселения граждан из жилых помещений по имеющимся законным основаниям. Исходя из количества рассмотренных дел, можно смело заявить, что доведенное до суда дело имеет все шансы на получение положительного решения для истца. Если прибегнуть к статистике, то практически 85% рассмотренных в суде исков удовлетворяются.

Судебная практика по выселению из жилого помещения

В июле 2009 года Пленум Верховного суда РФ вынес Постановление, под 14 номером, в котором делались общие выводы по результатам принятых судебных решений. Данный документ стал результатом систематизации рассмотренных дел о выселении неблагонадежных жильцов из жилых помещений. По проведенным исследованиям были сделаны выводы, которые излагаются как рекомендации в данном Постановлении.

Судебная практика показывает, что при принятии решения не следует обобщать показатели. Необходимо принимать во внимание индивидуальные показатели, представленные в исковом заявлении. Весьма важно принимать во внимание все детали ситуации, рассматривать не только выраженные основания, но и смягчающие обстоятельства. Нарушать законное право человека на наличие жилой площади можно в исключительных случаях.

Решение суда о выселении без предоставления другого жилого помещения

ЖК РФ дает возможность для исполнения решения о выселении разными методами. По статье 90 граждан выселяют в иные жилые помещения, они могут быть равноценными или худшими по показателям. В статье 91 прописаны законы, которые позволяют выселить гражданина без выделения ему иного жилого помещения.

Истец, ратующий за выселение, обязан знать, что он может это сделать лишь при наличии соответствующих документов:

• Полученное положительное решение суда.
• Судебное уведомление с указанной датой отселения.

Судебная практика свидетельствует о том, что самостоятельное отселение проходит не слишком часто. В этом случае освобождать квартиру помогают судебные приставы, полицейские и представители городских властей. Принудительное судебное выселение без выделения другой квартиры сопровождается составлением акта, а по необходимости и описи имущества.

Основания для решения суда о выселении из жилого помещения

Основания для выдворения из жилого помещения по решению суда приведены в статье 84 ЖК РФ. Они актуальны для всех жильцов без исключения.

Правила должны соблюдаться:

• Собственниками квартир.
• Жильцами, проживающими в служебных или специализированных жилых помещениях.
• Арендаторами социального жилья.
• Участниками приватизации.

• Отсутствуют выплаты за предоставленные услуги ЖЭУ.
• Нарушается покой соседствующих граждан.
• Пользование жилой площадью не для бытовых нужд.
• Самовольное заселение в квартиру.

Кроме того, можно отселить бывшего мужа/жену после развода, выдворить жильцов из служебной квартиры по окончанию учебы или службы.

Порядок выселения из жилого помещения по решению суда

Заинтересованное в выдворении лицо обязано решать имеющийся спор только в порядке имеющейся судебной практики. Производить процедуру самовольно, без имеющегося постановления нельзя.

По имеющимся в судебной практике данным жильцом можно выселить при наличии:

• Оснований, перечисленных в статье 84 ЖК.
• Наличия причин, соответствующих заявленным основаниям.
• Принятого решения.

Порядок выселения, по обзору судебной практики, должен быть таким:

• Обращение заинтересованного лица в суд с исковым заявлением. Это может быть гражданское лицо, либо представитель властей.
• Вынесение судом постановления о выдворении граждан с занимаемой территории.
• Отводится срок на выполнение постановления добровольно.
• Жильцы выселяются принудительно с привлечением органов власти и правопорядка.

Выселить человека, раньше установленного в постановлении срока невозможно.

Срок исполнения решения суда о выселении из жилого помещения

Срок исполнения вынесенного постановления не имеет жестких границ. Жильцам на освобождение территории дается от 30 дней и более. Это время отводится для того, чтобы выставляемые граждане могли подыскать себе иное жилье и спокойно вывезти свое имущество и членов семьи.

По закону выселить человека в зимнее время неправомерно. Поэтому, срок отселения отодвигается до окончания отопительного сезона. Судебная практика приводит, и иные обстоятельства для увеличения времени на отселение. Если выселяемые жильцы оспаривают принятое постановление, то этот срок продлевается естественным путем.

Выселение из муниципальной квартиры происходит в соответствии с договором соцнайма. Однако возникают иные обстоятельства, из-за которых приходится решать вопросы через обращение в суд. Но для начала, следует разобраться, что такое муниципальное жилье, что значит договор найма, и до каких пор человек может проживать в такой квартире.

Основные понятия

Жилая недвижимость, состоящая на балансе муниципалитета, создавалась много лет назад в качестве поддержки малоимущих граждан. Сегодня все больше людей стремятся приобрести собственное жилье путем оформления ипотечного кредита, но малообеспеченные, ограниченные в возможностях по состоянию здоровья люди все равно остаются. Именно они имеют право по решению органов управления находиться на такой жилплощади, при этом делать все необходимое по ее содержанию.

Договор социального найма подробно описывает права и обязанности жильцов, а также наймодателя. В нем должны быть указаны все члены семьи, которым позволено жить на территории квартиры, а также перечислены причины, по которым возможно будет принято решение о выселении.

Веские основания для выселения

У любого договора имеется срок действия, поэтому выселение из муниципальной квартиры является вполне ожидаемым следствием сложившейся ситуации. Если гражданин не обратился с просьбой о продлении договора или о его перезаключении, владелец вправе попросить освободить помещение в добровольном порядке. В каких случаях могут вынести предупреждение о будущем выселении из коммунальной квартиры, общежития или другого вида жилья в муниципальной собственности?

Задолженность по оплате коммунальных услуг также является причиной судебных разбирательств. Основания для выселения из муниципальной квартиры различны, но это остается наиболее часто встречаемым. Должников очень много, а согласно действующего законодательства, если человек имеет задолженность за 3 месяца, или частичную за 6 месяцев, а также регулярную несвоевременную оплату, муниципалитет может вынести предупреждение. Если жилец не исправится, то дальнейшее разбирательство переносится в суд с требованием не только погасить долги, но и покинуть жилплощадь.

Если предоставленное жилье было передано по договору аренды третьим лицам или используется с коммерческими целями, выселение из муниципального жилья неминуемо. Для этого также сначала выносится предписание, а если оно не исполняется, то составляется иск в суд.

Судебная практика по выселению знает и множество случаев, связанных с наличием другого жилья в собственности. Зачастую граждане продолжают жить на муниципальной жилплощади, сдавая в аренду собственное жилье. Подобное считается нарушением, поэтому если станет известно о наличии квадратных метров у нанимателя или его ближайших родственников, будет составлено разбирательство. В рассмотрение берутся нормы метров в соответствии с Жилищным кодексом РФ, и судебная практика по выселению из квартиры подтверждает это.

Решение суда о выселении будет положительным, если возникнет ситуация повреждения жилой площади или общего коридора, если речь идет об общежитиях, и наниматель отказывается возмещать ущерб. Наймодатель собирает необходимые доказательства, оценивает потери, и все полученные документы предоставляет суду.

Любые нарушения порядка, дебоширство, совершение мелкого хулиганства непременно приведет к вынужденному выселению. Это вполне реально даже если человек вовремя оплачивает коммунальные услуги, договор действует и нет иных нарушений.

Выселение одного из нанимателей

Как выселить человека из муниципальной квартиры, если он уже не является членом семьи, в составе которой получал право на проживание? Если один из жильцов нарушает правила, не платит коммуналку, то под процесс выселения попадают абсолютно вся семья. Конкретного механизма для выселения из социального жилья одного жильца не существуют - выселяются все.

Однако существуют иные обстоятельства, усугубляющие ситуацию. Если нанимателями являются все члены семьи или оба супруга, то при расторжении брака каждый из них имеет право поселить новых членов семьи на данную жилплощадь.

Судебное рассмотрение дел о выселении одного жильца допускается при соблюдении следующих условий:

• Жилец уже не является членом семьи, при этом он не числится в договоре как наниматель. В этом случае его право на нахождении на спорной недвижимости прекращается сразу после развода.
• Без каких-либо оправданий выселяются лица, признанные судом опасными для общества. Речь идет о преступниках, а также о родителях, лишенных прав воспитания своих детей. Такие люди могут нанести вред несовершеннолетним, а также всем, кто проживает по соседству. При этом выселить из муниципальной квартиры детей не имеют права - в дальнейшем они будут проживать вместе с опекунами. Если таковых не найдется, то дети будут определены в детский дом.

Порядок выселения

Как выселить из муниципальной квартиры? Что необходимо сделать, чтобы дело начало рассматриваться? Решение суда о выселении в принудительном порядке происходит в соответствии со ст.107 Федерального закона «Об исполнительном производстве». При этом процесс наполнен индивидуальными особенностями, поэтому перед заседанием производятся следующие действия:

• пристав изучает документы, составляя план исполнения;
• происходит извещение обеих сторон спора;
• рассматривается возможность добровольного выселения;
• в случае долгов происходит принудительное выселение с описью имущества, которое пойдет в счет погашения задолженности;
• оформление необходимых документов.

Как обратиться в суд?

Дела о выселении рассматриваются после подачи заявителем иска. Документ может составить как один человек, так и инициативная группа лиц. Задача обращающихся обеспечить все необходимые доказательства того, что человек потерял право на проживание в муниципальной квартире. В зависимости от случая прикладываются все подтверждающие документы и свидетельские показания.

Выселение с предоставлением места жительства

В некоторых ситуациях жизненно необходимо покинуть помещение - речь идет об аварийных домах, проживание в которых опасно. Выселение из муниципальной квартиры с предоставлением иного жилья происходит без участия суда. Однако если человек не желает покидать квартиру, обосновывая свое решение не имеющими смысла доводами, то вопрос решается в судебном порядке.

Судебная практика по выселению из приватизированной квартиры имеет несколько иной порядок действий, так как в таком типе недвижимости собственником уже является человек. Подобные разбирательства также имеют массу нюансов, поэтому каждый случай должен рассматриваться отдельно, несмотря на общее действующее законодательство. Принудительное выселение из квартиры собственника не всегда происходит быстро и однозначно, поэтому также требует консультации у юристов.

Выселить на улицу

Могут ли выселить из муниципальной квартиры человека, который не имеет иного места жительства? Судебное решение подобного содержания возможно только при условии, что человек нарушил закон, поэтому дальнейшее время проведет в тюрьме, а также если гражданин асоциален, ведет неподобающий образ жизни. Решение суда в отношении таких лиц обычно завершается либо однозначным выселением, либо предупредительными сроками. То же самое касается людей, не желающих вовремя платить по счетам за коммунальные услуги и содержание недвижимости, в случаях, когда наносится преднамеренный вред.

Если предписание не исполняется, вполне обоснованно можно ждать решения суда о выселении из жилого помещения без каких-либо жалостей и предоставлений дополнительных компенсаций. Судебная практика по гражданским делам по выселению из квартир демонстрирует необходимость выполнения своих обязательств. В противном случае после искового заявления могут даже с постоянной пропиской выселить из муниципальной квартиры.

Выселение из муниципального жилья - судебная практика насчитывает очень много подобных дел. Чтобы не стать их героями, достаточно соблюдать закон и выполнять принятые на себя обязанности. Иначе можно заработать множество проблем, в том числе остаться без жилья.

В настоящей статье мы рассмотрим лишь некоторые аспекты проблемы выселения, которые наиболее актуальны для судебной практики и на которые в своем Постановлении от 2 июля 2009 г. N 14 Верховный Суд РФ обратил особое внимание.

В последнее время периодически наблюдаются всплески активности жилищных органов по выселению жильцов, не вносящих оплату за жилье и коммунальные услуги, которые проживают по договору социального найма. Статья 90 ЖК РФ гласит: выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма возможно, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
По статистике, с начала 2009 года Управлением Федеральной службы судебных приставов по Московской области возбуждено порядка 20 тысяч исполнительных производств по взысканию задолженностей по оплате услуг ЖКХ. За тот же период судебными приставами окончено около 3 тысяч подобных исполнительных производств на общую сумму более 30 млн. рублей. Но, как показывает практика, нормы о принудительном выселении из квартиры по договору найма за неуплату коммунальных платежей и платы за пользование жильем применяются нечасто и не во всех городах. В некоторых из них, например в Омске, отсутствует фонд для переселения, а выселяемым по такому основанию обязательно должно быть предоставлено другое жилое помещение по договору социального найма. В Санкт-Петербурге практика выселения за неуплату формируется уже с 2001 года, но дела о выселении по такому основанию рассматриваются судами нечасто.
К примеру, в 2001 году судами Санкт-Петербурга по искам жилищного комитета города были выселены из собственной квартиры в общежитие двое неплательщиков, ведущих асоциальный образ жизни, а в 2003 году за долги из трехкомнатной квартиры была выселена семья петербуржцев С. На момент вынесения решения суда семья не оплачивала коммунальные платежи и плату за пользование жильем с 1997 года и задолжала почти 50 тыс. рублей. Квартиру мать и сын С. приватизировать не успели.
Решение о выселении было вынесено после того, как судья убедился, что у ответчиков не было уважительной причины для неуплаты. Ведь причины неуплаты могут быть различными: от нежелания платить по причине затруднительного материального положения до продолжительной болезни или отъезда на длительный срок. Принудительное выселение не допускается, если причины задолженности по квартплате являются уважительными, например длительная невыплата заработной платы, острая необходимость оплаты дорогостоящего лечения и т.п.
Верховный Суд РФ к уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги относит: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.
Заявленный иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и членами его семьи за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд (пункт 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14).
Напротив, не считаются уважительными такие причины невнесения платы, как злоупотребление спиртными напитками или наркотическими веществами, забывчивость, отсутствие работы у трудоспособного гражданина. Отсутствие у нанимателя уважительных причин должен доказывать наймодатель как истец по делу.
На практике выселению в судебном порядке мешает неудачно сформулированная статья 90 ЖК РФ, которая позволяет выселять за неуплату тех, кто "в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги". Получается, если должник платит раз в четыре месяца по 10 рублей или вносит плату только за коммунальные услуги без оплаты за жилое помещение, то к такому должнику не может быть применена норма статьи 90 ЖК РФ.
В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 внимание судов обращается на причины и длительность периода неуплаты за жилое помещение и коммунальные услуги.
В резолютивной части решения суда о расторжении договора социального найма и выселении нанимателя и членов его семьи по основанию, предусмотренному статьей 90 ЖК РФ, указывается конкретное другое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемым нанимателю и членам его семьи. Предоставляемое другое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания (часть 2 статьи 15 ЖК РФ), быть по размеру не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (статьи 90 и 105 ЖК РФ), располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования. Это необходимо в связи с тем, что на этапе исполнения решения гражданин не мог быть принудительно выселен до того момента, как для него определено новое место жительства.
В частности, в ноябре 2008 года из московской двухкомнатной квартиры в Текстильщиках была выселена семья Николаевых, задолжавшая за коммунальные услуги 104 тыс. руб. Вместо "двушки" им была выделена 19-метровая комната в Капотне. Это первый случай семейного выселения, до этого "выгоняли" только неплательщиков-одиночек.
На практике неплательщиков за жилье и коммунальные услуги нередко выселяют не только в общежития, но и в бараки, едва пригодные для проживания.
Одновременно с выселением к нанимателю может быть предъявлено требование об уплате всей суммы задолженности и начисленной пени за несвоевременную оплату. Ведь выселение не освобождает от уплаты этих платежей за весь период проживания до момента выселения из жилого помещения.
Процедура выселения за неуплату за жилое помещение и коммунальные услуги считается соблюденной, если, во-первых, вынесено судебное решение о выселении, во-вторых, договор социального найма расторгнут, а в-третьих, гражданину предоставлено иное жилое помещение, которое является предметом нового договора найма.
Одним из оснований выселения из жилья, занимаемого по договору социального найма, является снос дома. Снос жилого здания может производиться, во-первых, в связи с государственными или муниципальными нуждами, обусловленными градостроительной документацией; во-вторых, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. В случае сноса дома выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма (статья 86 ЖК РФ).
Государственные или муниципальные нужды могут быть обусловлены планируемой на земельном участке, где расположен дом, важной застройкой территории, которая отвечает общественным интересам. Согласно статье 132 Конституции РФ органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью, решают иные вопросы местного значения. При этом все земли в пределах черты населенного пункта находятся в ведении городской администрации.
При выселении граждан из жилых помещений государственного, общественного жилых фондов, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу, выселяемым гражданам должны быть предоставлены другие благоустроенные жилые помещения. Суд, принимая решение о выселении, должен обязательно проверить состояние жилья, предлагаемого под отселение, а также его соответствие нормам предоставления жилой площади, его принадлежность.
ЗАО "Задача" обратилось в суд с иском о выселении семьи К., имеющей несовершеннолетних детей, из квартиры с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения в связи с тем, что Постановлением Администрации земельный участок, на котором расположен дом, отведен ЗАО "Задача" под проектирование и строительство многоэтажного жилого дома. На основании данного Постановления Администрацией заключен договор аренды земельного участка сроком на 25 лет.
Под переселение семье К. была предложена квартира в 4-этажном кирпичном доме, имеющая изолированные комнаты, раздельный санузел, горячее и холодное водоснабжение, центральное отопление, балкон, большую жилую площадь, но расположенная в отдаленном районе города, с чем ответчики категорически не согласны. Предлагаемая квартира предложена в порядке обмена и на момент предложения принадлежала на праве собственности М. Суд посчитал исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку не соблюден порядок выселения жильцов из спорной квартиры, а квартира, предлагаемая семье К., находится в собственности М. (см. решение Волжского районного суда г. Саратова от 19.03.2001).
Суд проверяет наличие и правильность оформления документации, подтверждающей цель сноса дома: она должна в действительности соответствовать общественным нуждам. Например, органы местного самоуправления для рационального использования муниципальной земли вправе разрешать снос жилого дома старой постройки для строительства нового многоэтажного жилого дома. Удовлетворение жилищных потребностей граждан обычно признается соответствующим общественным нуждам, тогда как снос жилого дома для строительства торгового объекта суд вряд ли сочтет соответствующим нуждам горожан.
ЗАО "Шелдом" обратилось в суд с иском о выселении из жилого дома К. и В. Земельный участок, на котором расположен дом, согласно Постановлению Администрации г. Саратова предоставлен истцу в аренду на 10 лет для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома. Истцу поручено произвести отселение жильцов. Проект дома согласован с заинтересованными службами и ими утвержден. Истец в ходе отселения жильцов со стройплощадки предлагал ответчикам для переселения две квартиры, находящиеся в муниципальной собственности, в которых никто не зарегистрирован. Ответчики заявили, что предлагаемые квартиры находятся в отдаленном районе, далеко от места работы и поликлиники К., а В. нуждается в постоянном медицинском наблюдении, имеет преклонный возраст, передвигается с трудом. В судебном заседании исследована копия Постановления Администрации г. Саратова о предоставлении ЗАО "Шелдом" в аренду на 10 лет земельного участка под проектирование и строительство многоэтажного жилого дома, исследованы акты обследования квартир, предлагаемых под отселение.
Суд исковые требования удовлетворил (см. решение Волжского районного суда г. Саратова от 09.07.2002).
В данном случае суд учел, что органами местного самоуправления соблюден порядок выселения, снос дома отвечает общественным интересам, так как готовы документы на возведение новой жилой застройки, а предлагаемые для отселения жилые помещения имеют жилую площадь, отвечающую требованиям закона, и отвечают санитарно-техническим требованиям.
На практике чаще всего снос домов обусловлен именно физическим износом и истечением срока эксплуатации домов. На федеральном уровне порядок признания дома аварийным регламентирован Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47.
В судебном разбирательстве судом проверяется правильность действий и принятия решений межведомственной комиссии, которая создана для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Комиссия для признания дома, являющегося федеральной собственностью, подлежащим сносу должна быть создана федеральным органом исполнительной власти, а в ее состав включаются представители органа исполнительной власти, органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сфере санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, а также собственник с правом совещательного голоса. Перед тем как принять решение о сносе дома, комиссия должна принять и рассмотреть заявление и прилагаемые к нему документы; определить состав привлекаемых в комиссию экспертов проектно-изыскательских организаций; провести работу по оценке пригодности (непригодности) жилых помещений в доме для постоянного проживания.
Основными документами, помимо решения о сносе дома, являются акт обследования и заключение межведомственной комиссии. К примеру, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила судебные постановления о выселении из двух комнат коммунальной квартиры в центре Москвы гражданина С. и членов его семьи с предоставлением двух двухкомнатных квартир в черте города в связи со сносом дома. Основанием для такого решения послужили следующие факты: Правительство Москвы решение о сносе дома не принимало, протокол рабочей группы по вопросам сохранения зданий в исторически сложившихся районах Москвы о целесообразности сноса этого дома, а также распоряжение префекта округа о сносе спорного здания, на которые сослался суд при вынесении решения, не являются документами, на основании которых возможен снос домов и выселение граждан.
В суде истец должен доказать или наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан впоследствии; или ухудшение в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящее к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований; или изменение окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части поддержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических нарушений градостроительной деятельности.
Любое благоустроенное помещение должно обладать рядом обязательных признаков, которые определены статьей 89 ЖК РФ. Во-первых, помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям конкретного населенного пункта. Это значит, что уровень благоустроенности не должен быть ниже, чем средний уровень в данном населенном пункте (городе, поселке, деревне) по планировке помещения, по времени введения многоэтажного дома в эксплуатацию, по материалу постройки и т.п. Если собственник проживал в кирпичном доме, то он вправе через суд требовать предоставления ему квартиры в кирпичном или монолитном доме, а не в панельной новостройке.
Во-вторых, помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Это фактически означает, что количество комнат во вновь предоставленном помещении должно быть не меньше числа комнат, ранее занимаемых в жилом помещении. Заселение в одну комнату лиц разного пола (в том числе детей), за исключением супругов, допускается только с их согласия. Возможность предоставления вместо отдельной квартиры комнат в коммунальной квартире не предусматривается. Так, по одному из дел, в котором было заявлено требование о выселении из отдельной квартиры в аварийном доме, суд обязал предоставить выселяемой семье с несовершеннолетним ребенком комнаты площадью 12,7 кв. м, 9,6 кв. м и 12,9 кв. м в коммунальной квартире по другому адресу. Определением Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 21 июля 1994 г. удовлетворен протест прокурора по делу, а дело направлено на новое рассмотрение, поскольку предоставляемое гражданам жилое помещение не является отдельной квартирой. Вывод суда о том, что ответчики как ведущие раздельное хозяйство фактически уже не пользовались отдельной квартирой, кассационная инстанция признала ошибочным.
По другому судебному делу супругам, длительное время проживающим в разводе в разных комнатах коммунальной квартиры (одному из супругов принадлежат две комнаты, другому - одна), в связи со сносом дома Департаментом жилищной политики была предоставлена равноценная трехкомнатная квартира на праве собственности. Бывшие супруги не согласились на предложенный вариант. Суд обязал жилищный орган предоставить бывшим супругам две отдельные квартиры.
В-третьих, жилое помещение должно отвечать установленным требованиям. Имеются в виду санитарные, экологические, технические и тому подобные требования и условия, предъявляемые к жилому помещению в соответствии со статьей 15 ЖК РФ (см. комментарий к статье 15 ЖК РФ).
В-четвертых, жилое помещение должно находиться в черте того же населенного пункта, в котором ранее проживал выселяемый гражданин.
Так, суд удовлетворил иск мэрии города МО "Город Биробиджан" к К., Б., В., П., А. о выселении из жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, и вселении в другое жилое помещение. Постановлением главы мэрии города принято решение о сносе дома в связи с признанием его непригодным для проживания, а ответчикам предоставлено другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма. Ответчики в аварийном доме занимают однокомнатную квартиру общей площадью 30,1 кв. м, а в связи со сносом дома ответчикам предложено другое благоустроенное жилое помещение, которое находится в муниципальной собственности и расположено в кирпичном доме, на пятом этаже, общей площадью 32,6 кв. м, с лоджией, в черте города, имеет удовлетворительное техническое и санитарное состояние, дом оборудован водопроводом, канализацией, централизованным отоплением и газоснабжением. Предоставляемая квартира фактически и юридически свободна.
В каждом конкретном случае понятие благоустроенности помещения должно рассматриваться отдельно, в зависимости от прежних условий жизни выселяемого лица и характеристик населенного пункта, где это лицо проживает.
В соответствии со статьей 32 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением из старого фонда новое помещение должно быть не менее занимаемого и находиться в черте данного населенного пункта. На практике при выселении остаться в том же районе крупного города, где находилось первоначальное жилье выселяемого, сложно, особенно в столице. В Москве в связи с переселением из сносимых домов, в первую очередь из панельных пятиэтажек строительных серий К-7; 2-32; 1-МГ; 2-35; 1605-АМ; МГ-300 первого периода индустриального домостроения, предоставляется жилье с нормой предоставления нового жилья на одного человека 33 м общей площади, на двоих - 42 м, на троих и более - по 18 м на человека.
Несмотря на возражения ответчиков, суды имеют формальный подход к оценке предоставляемого благоустроенного помещения взамен сносимого. Не учитывается район населенного пункта, где предоставляется новое жилье, хотя в средних и крупных городах местонахождение жилья является определяющим в его стоимости.
ФГОУ "Ростовская государственная консерватория имени С.В. Рахманинова" обратилось с иском к семье К. о выселении из 1/6 части домовладения, расположенного в центре города, указав, что ответчикам в связи со сносом будет предоставлена на праве собственности квартира, расположенная в другом удаленном районе города. Ответчик с предложенным вариантом отселения не согласился. Суд, давая оценку доводам ответчиков, указал, что требования К. о предоставлении им жилья только в центре г. Ростова-на-Дону не основаны на законе.
Район проживания, в котором расположено предлагаемое им жилье, может категорически не устраивать выселяемых из-за плохой транспортной доступности или удаленности от места работы, учебы или лечения. Но судом такие возражения не берутся во внимание.
В пункте 37 Постановления от 2 июля 2009 г. N 14 Пленум Верховного Суда Российской Федерации по рассматриваемой категории дел обобщил требования, предъявляемые к благоустроенному жилью, предоставляемому гражданам по договору социального найма, согласно статье 89 ЖК РФ: оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
При этом граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете (см. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 01.03.2006).
Так, в одном из дел суд не принял во внимание довод ответчицы, что фактически ее семья занимает в аварийном доме две квартиры, но зарегистрированы все в одной; что муж ответчицы обращался в жилищный отдел мэрии города с просьбой предоставить семье освободившуюся квартиру в этом же доме, где ранее она жила со своим сожителем; что в семье имеется больной туберкулезом, который несколько лет назад встал в очередь на получение жилья; что в квартире зарегистрирован еще один больной туберкулезом, который отбывает наказание в местах лишения свободы.
В этом и подобных случаях граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, например в связи с наличием туберкулезного больного его семье полагаются дополнительные квадратные метры либо две квартиры, тем более что в семье есть несовершеннолетний ребенок. Переселяемые граждане сохраняют право на постановку на учет для внеочередного предоставления жилых помещений по договорам социального найма в порядке пункта 3 части 2 статьи 57 ЖК РФ, но не имеют право на предоставление еще одного отдельного жилья в связи со сносом дома.
По критериям, предусмотренным выше, может быть оценено жилье, предоставляемое нанимателям в связи с выселением из жилого помещения в другое жилое помещение в случае, если производится капитальный ремонт или реконструкция дома, которые невозможны без выселения жильцов (статья 88 ЖК РФ).
К капитальному ремонту относится устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смена, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления. Подробный перечень работ, производимых при капитальном ремонте, установлен Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".
Реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Как правило, жилье выселяемым жильцам на время реконструкции или ремонта предоставляется из маневренного фонда. Маневренным является жилищный фонд из жилых помещений, предоставляемых гражданам временно, на небольшой срок при различных непредвиденных обстоятельствах. За нанимателем независимо от срока проживания в помещении маневренного фонда должно быть сохранено право вернуться в отремонтированное или реконструированное жилое помещение.
Однако если жилье претерпит такие изменения, что жилое помещение не сохранится (значительно уменьшится или значительно увеличится, например, будет объединено с соседним жилым помещением), то собственник до начала работ по ремонту или реконструкции обязан выселить нанимателя и его семью в другое благоустроенное жилье.
В суд было подано исковое заявление о переселении ответчиков в жилое помещение маневренного фонда. Ответчики возражали против удовлетворения иска об их выселении, так как у них были все основания полагать, что занимаемое ими жилое помещение после ремонта не сохранится.
При рассмотрении этого дела судом было установлено, что проектом капитального ремонта предусмотрено переоборудование дома, в результате которого количество жилых помещений уменьшится за счет увеличения их площадей. В ходе капитального ремонта будут снесены практически все внутренние стены дома и восстановлены новые стены совершенно в других местах. Из двух-трех жилых помещений, занимаемых ранее разными нанимателями, будет построена одна квартира, т.е. жилое помещение нанимателя станет частью чужого жилого помещения. Некоторые жилые помещения поменяют свое функциональное назначение (жилые комнаты станут кухнями и т.п.). Учитывая эти обстоятельства, суд в иске отказал.
Исход дел о выселении из жилья, подлежащего капитальному ремонту и реконструкции, определяется тем, какими будут последствия капитального ремонта или реконструкции. Поэтому в суде тщательно исследуются акты исполнительной власти о проведении капитального ремонта, где указываются виды, цели и срок работ, а также проектная и техническая документация на дом.
Если наниматели жилых помещений выселяются временно в жилые помещения маневренного фонда, то в договоре найма или в решении суда о выселении обязательно должен быть указан срок, на который выселяется наниматель с членами своей семьи.
Дело о выселении граждан на время капитального ремонта было направлено на новое рассмотрение, поскольку суд неправильно определил срок проведения капитального ремонта - не более шести месяцев, в то время как городская администрация указывала, что ремонт планируется производить в течение одного года. Проектно-сметная документация, из которой только и можно установить характер и срок ремонта, не была надлежащим образом исследована в судебных заседаниях.
Таким образом, срок выселения в маневренный фонд, который определен неправильно, может являться основанием для пересмотра дела. Ведь договор, определяющий проживание в маневренном фонде, по своей природе является срочным договором.
Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (см. пункт 2 статьи 91 ЖК РФ). Лишение родительских прав производится только судом и только при наличии вины родителя. Лишение родительских прав возможно, когда изменить поведение родителей (одного из них) в лучшую сторону уже нельзя.
Пленум Верховного Суда РФ в пункте 40 Постановления Пленума от 02.07.2009 N 14 указал на то, что иск о выселении подлежит удовлетворению, если в ходе судебного разбирательства суд придет к выводу о невозможности совместного проживания этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав. Право обратиться с иском о выселении из жилого помещения родителей, лишенных родительских прав, предоставлено органам опеки и попечительства, опекуну или попечителю или приемному родителю ребенка, прокурору, а также родителю, не лишенному родительских прав.
Мать и отец, лишенные в отношении своих детей родительских прав, утрачивают все права, основанные на факте родства с детьми, в том числе на личное воспитание ребенка и право на общение с ним.
Если ребенок и родители проживают в неприватизированной квартире и суд сделает вывод, что совместное проживание ребенка и родителя невозможно, родители могут быть выселены без предоставления другого жилья в соответствии со статьей 98 ЖК РФ.
Основанием для выселения является решение суда о лишении родительских прав, в котором указывается на выселение. В том случае если в решении суда о лишении родительских прав не говорится о выселении, заинтересованное лицо должно обратиться в суд с заявлением о выселении. Истцами в делах о выселении из жилого помещения родителей, лишенных родительских прав, могут выступать органы опеки и попечительства, опекуны (попечители) ребенка или прокурор.
Целесообразность дальнейшего совместного проживания в жилом помещении ребенка и родителей (одного из них), лишенных родительских прав, решается судом в порядке, установленном жилищным законодательством. Если ребенок и родители проживают в жилом помещении государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма, то родители, лишенные родительских прав, могут утратить право на совместное проживание с детьми. Для этого в судебном порядке должно быть признано невозможным их совместное проживание с несовершеннолетними детьми.
В этом случае родители, лишенные родительских прав, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.
По решению суда из трехкомнатной квартиры, расположенной в селе Камышовка Еврейской автономной области, по иску прокуратуры была выселена мать двух несовершеннолетних детей, лишенная к тому моменту родительских прав. Прокуроры просили выселить гражданку без предоставления другого жилья в интересах ее несовершеннолетних детей, переданных к тому времени под опеку. Один из мальчиков станет совершеннолетним уже через несколько лет. За ними на время пребывания в детском доме будет сохранено право на квартиру, которую к тому времени органы местного самоуправления приведут в надлежащее состояние (несколько последних лет мать детей бесхозяйственно обращалась с жилым помещением, допустила его разрушение, не платила за жилье и коммунальные услуги).
В приведенном выше примере суд учел, что проживание матери в жилом помещении во время пребывания детей в детском учреждении для сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, приведет к существенному ухудшению жилого помещения.
Если квартира принадлежит на праве собственности ребенку или другому родителю, то родитель, лишенный родительских прав, может быть выселен, во-первых, потому что с момента лишения родительских прав он не считается более членом семьи своих детей, во-вторых, потому, что такое выселение предусмотрено нормами жилищного законодательства.
На практике, как правило, в случае лишения обоих родителей родительских прав органы опеки и попечительства определяют форму устройства ребенка (кроме усыновления, которое производится по решению суда) и переселяют его к усыновителю, опекуну, приемному родителю.
Если же родители и дети проживают в квартире, которая принадлежит им в равной степени, или собственником жилья является сам родитель, лишенный родительских прав, то выселение его невозможно. В такой ситуации ребенок сохраняет свое право собственности на жилое помещение или право проживать там. Однако если его проживание с родителем, лишенным родительских прав, невозможно, то переселяется ребенок. Жилье сохраняется за ребенком на все время его отсутствия.
Ребенок после развода родителей не теряет связи с обоими родителями. Оба родителя должны обеспечивать его материально, принимать участие в воспитании и обучении, общаться с ребенком.
Однако до 2007 года в российской судебной практике ребенок, который по соглашению родителей остается проживать с родителем, у которого в собственности жилья не имеется, признавался бывшим членом семьи собственника жилья и подлежал выселению вместе с бывшим супругом на основании части 4 статьи 31 ЖК РФ (см. вопрос 18 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2005 года, утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23 ноября 2005 г.). Норма части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ позволяла собственнику при разводе выселять всех бывших членов семьи, в том числе и детей.
Своим разъяснением, приведенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2005 года (вопрос 18), Верховный Суд РФ установил исключение из указанной нормы, касающееся выселения несовершеннолетних детей вместе с одним из родителей из квартиры собственника в случае развода, а в 2007 году дал новое разъяснение, согласно которому право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями (Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за третий квартал 2007 г., вопрос 4).
В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 четко указано, что прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением. Разъяснение подкреплено ссылками на законодательство. В пункте 3 статьи 65 СК РФ место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей. Если после расторжения брака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилого помещения в собственности, и у другого родителя возникли алиментные обязательства в отношении его, то ребенок уже не может считаться членом семьи собственника.
На практике часто возникает вопрос о праве бывших членов семьи собственника жилья на проживание в этом жилом помещении.
По общему правилу бывшие члены семьи собственника теряют право пользоваться его жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними и собственником, например брачным контрактом. В противном случае у собственника возникает право выселить их в судебном порядке на основании статьи 35 ЖК РФ.
Однако Пленум Верховного Суда РФ интерпретировал норму закона в пользу бывших членов семьи собственника и указал, что по закону члены семьи собственника жилого помещения имеют равное с собственником право пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними и собственником. Таким соглашением, в частности, в пользование членам семьи собственника могут быть предоставлены отдельные комнаты в квартире собственника, установлен порядок пользования общими помещениями в квартире, определен размер расходов члена семьи собственника на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и т.д. (пункт 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14). Специальных требований к порядку заключения такого соглашения не установлено.
При разрешении споров, связанных с осуществлением членами семьи собственника жилого помещения права пользования жилым помещением, Верховный Суд РФ рекомендует судам учитывать, что члены семьи собственника не имеют права на вселение в данное жилое помещение других лиц без согласия остальных проживающих с ними членов семьи, за исключением несовершеннолетних детей.
К членам семьи собственника жилого помещения относятся супруг, его дети и его родители. Бывший супруг имеет право пользования жильем в случае развода, только если брак был официально зарегистрирован. Для признания названных лиц членами семьи собственника жилого помещения требуется установление лишь одного факта - совместного проживания с собственником. При этом регистрация граждан в спорной квартире сама по себе не является основанием для признания их членами семьи собственника жилого помещения.
Ф., собственница квартиры, обратилась в суд с иском к своему брату К-у и его жене К-ой о выселении из спорной квартиры, право на которую она приобрела в порядке наследования. Ее брат с женой обещали при вселении в квартиру платить ей 600 руб. в месяц, но затем отказались от оплаты. Ответчики предъявили Ф. встречный иск, где ссылались на регистрацию в спорной квартире.
Суд иск Ф. удовлетворил, мотивируя решение статьей 288 ГК РФ, которой установлено, что жилые помещения могут сдаваться их собственником для проживания на основании договора, а в данном случае договор найма либо аренды жилого помещения между истцом и ответчиком не заключался и от его заключения ответчики отказались. Ссылка ответчика на регистрацию в спорной квартире не является основанием для признания ответчиков членами семьи собственника.
Лицо, имеющее регистрацию по месту жительства, но не проживающее в жилом помещении по месту такой регистрации, не приобретает самостоятельного права на жилую площадь, поскольку для приобретения права пользования жилым помещением необходимо не только быть прописанным на этой жилой площади, но и фактически быть вселенным.
Л. обратился в суд с иском к Б. и Ш. о вселении его в квартиру. Истец сослался на то, что он вступил в брак с Б. и с согласия ее дочери Ш. прописался в квартиру, нанимателем которой являлась Б. Однако в эту квартиру он не вселился и жил с супругой в другой квартире. После расторжения им брака с Б. ответчики возражали против проживания истца в квартире, в которой он был прописан.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ пришла к выводу о том, что Л. мог приобрести равное с нанимателем и членами его семьи право на спорную квартиру, если бы он был вселен в нее как супруг Б.
Иные лица, например другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы (за исключением несовершеннолетних), могут быть признаны членами семьи только в исключительных случаях: при вселении в жилое помещение родителей супруга собственника жилого помещения, сожителя и т.п. Для признания членами семьи суду нужно установить два юридических факта: факт совместного проживания с собственником жилья; факт вселения собственником в качестве членов его семьи. Степень родства при этом значения не имеет.
Согласно части 2 статьи 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Соответственно, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу нужно рассматривать как одно из оснований прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника и их выселения.
Гр-ка М. обратилась в районный суд с иском о выселении граждан П.В. и П.Р. из квартиры без предоставления другого жилого помещения.
В 2006 году М. приобрела по договору купли-продажи двухкомнатную квартиру у гр-на Ф. В указанной квартире, кроме самого Ф., на момент оформления сделки купли-продажи были зарегистрированы по месту жительства гражданка П.В. (жена Ф.) и П.Р. (несовершеннолетний сын Ф.). Согласно договору купли-продажи гражданин Ф. обязался в течение двух месяцев с момента подписания договора сняться с регистрационного учета из продаваемой им квартиры, а также обязался снять с регистрационного учета свою жену и сына. Через две недели после подписания сторонами договора купли-продажи гражданин Ф. исполнил обязательство, а П.В. и П.Р. продолжали проживать в указанной квартире и были зарегистрированы в указанной квартире по месту жительства.
Решением суда исковые требования гражданки М. удовлетворены в полном объеме.
В рассматриваемом примере стороны в момент совершения сделки договорились о том, что члены семьи продавца квартиры утрачивают право пользования с момента совершения сделки, о чем внесли соответствующее условие в договор купли-продажи. При этом продавец действовал в рамках, установленных законом, в частности получил согласие супруги на сделку по продаже квартиры. Именно поэтому переход права собственности явился основанием для прекращения права пользования проданным жильем самим продавцом и членами его семьи.
К сожалению, норма закона о выселении бывших членов семьи бывшего собственника иногда может использоваться в недобросовестных целях, и вот пример этому.
Б. обратилась в суд с иском к Щ. о выселении и снятии с регистрационного учета по месту жительства, ссылаясь на то, что она получила от своего брата Щ. на основании договора дарения квартиру, в которой кроме него зарегистрированы по месту жительства и проживают там его бывшая жена Щ. и сын. Суд установил, что зарегистрированные в квартире на момент совершения сделки являются бывшими членами семьи прежнего собственника.
Поскольку осуществлен переход права собственности, членом семьи нового собственника ответчица не является, то оснований для сохранения за бывшей супругой Щ. права пользования жилым помещением не имеется и она подлежит выселению. Несовершеннолетний ребенок сохраняет право проживать в квартире отца (подробнее см. Постановление Президиума Московского городского суда по делу N 44г-426/06 от 06.07.2006).
В приведенном выше примере бывшая жена к моменту заключения договора дарения квартиры утратила статус члена семьи прежнего собственника квартиры, чем и воспользовался собственник жилья, формально передав квартиру своей родственнице. Представляется, что в подобных случаях единственное, что остается лицам, проживающим в квартире, - это оспаривать саму сделку по основаниям мнимости, а не ограничиваться ролью ответчика, пытающегося доказать свое право на жилье.
Точно так же на основании положений статьи 292 ГК РФ утрачивает право пользования помещением бывший супруг, супруга которого умерла, а по наследству право собственности на жилое помещение приобрело другое лицо.
В суд обратился Т. с иском о выселении своего отчима, мужа умершей матери, из квартиры. До своей смерти мать Т. являлась собственником квартиры в соответствии с выплаченным паем. Т. на основании завещания после смерти матери оформил свидетельство о праве на наследство и стал собственником спорной квартиры. Все это время бывший супруг его матери продолжал пользоваться квартирой. Суд признал, что на основании статьи 292 ГК РФ отчим утратил право на проживание в квартире, поскольку он являлся членом семьи прежнего собственника.
Однако из общего правила всегда есть исключения. Покупатель квартиры, который приобретает квартиру с обременением в виде регистрации и фактического проживания в ней членов семьи прежнего собственника, фактически соглашается на сохранение права пользования квартирой за этими лицами, если к моменту совершения сделки члены семьи прежнего собственника не выразили желания отказаться от своего права пользования жилплощадью, полученной в результате приватизации. Право пользования жилым помещением при переходе права собственности на него другому лицу сохраняется за бывшим членом семьи собственника жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения бывший член семьи собственника имел равные права пользования этим жилым помещением с лицом, его приватизировавшим.
К. обратилась в суд с иском к М. о выселении из квартиры и снятии с регистрационного учета, ссылаясь на то, что она является собственником квартиры, приобретенной у С. по договору купли-продажи. На момент приобретения квартиры в ней была зарегистрирована бывшая жена собственника М., которая освободить это жилое помещение отказалась.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 19 августа 2008 года определила, что на момент приватизации данной квартиры М. состояла в браке с С., совместно с ним проживала и имела равное с ним право пользования жилым помещением, но в приватизации квартиры не участвовала, поскольку ранее использовала предоставленное ей законом право на приватизацию другого жилого помещения. Давая С. согласие на приватизацию указанной квартиры, М. не отказывалась от принадлежащего ей права пользования этим жилым помещением, добросовестно полагая, что такое право является безусловным. К. знала о приобретении ею в собственность квартиры, в которой зарегистрирована М., т.е. приобрела квартиру с обременением - правом пользования М. жилым помещением (см. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.08.2008 N 5-В08-75).
В данном случае суд при вынесении окончательного решения воспользовался нормой части 4 статьи 69 ЖК РФ о том, что приватизация жилого помещения возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя. Каких-либо исключений для проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения, данная норма права не устанавливает. При прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, поскольку на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие.
Вот еще один похожий пример.
Кассационной инстанцией было отменено решение городского суда, которым Л. был признан прекратившим право пользования жилым помещением. Собственницей жилого дома является З. по договору купли-продажи. Отменяя решение суда, кассационная инстанция обратила внимание, что Л. на момент приватизации спорной квартиры в ней проживал, имел право на участие в приватизации, сведения о его регистрации в квартире на момент приобретения квартиры З. имелись, с чем покупатель З. была согласна. При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для удовлетворения иска З.
В приведенном примере судебная ошибка имела место, поскольку при вынесении первоначального решения не были учтены положения статьи 19 Федерального закона "О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" о том, что действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.
Верховный Суд РФ в пункте 18 Постановления Пленума от 02.07.2009 N 14, обобщая судебную практику по делам об оспаривании права бывших членов семьи собственника жилого помещения, указывает, что, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна, "они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование)".
Вышесказанное не касается случаев, если жилое помещение хотя и было приобретено и зарегистрировано на имя только одного из супругов, но является их общей собственностью. Один из супругов, который формально значится собственником жилого помещения (по свидетельству о праве собственности), не вправе выселить другого, если судом будет установлено, что жилое помещение приобретено в совместную собственность супругов. В данном случае они являются собственниками и речь может идти только о разделе общего имущества.
За супругом сохраняется право пользования жилым помещением в случае фактического прекращения семейных отношений без расторжения брака, когда супруги не могут прийти к соглашению о проживании под одной крышей. Ведь, исходя из части 1 статьи 31 ЖК РФ, к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Имеет значение юридический статус супруги, которая переходит в "разряд" бывших членов семьи собственника только после официального расторжения брака. К такому же выводу пришел Верховный Суд РФ (см. вопрос 17 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2005 года, утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23.11.2005, пункт 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14).
Жилищные правоотношения носят длящийся характер. По общему правилу к длящимся правоотношениям применяется закон, который действует на текущий момент. Если семейные отношения между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи были прекращены до момента вступления в силу ЖК РФ, т.е. до 1 марта 2005 года, то положения части 4 статьи 31 ЖК РФ распространяются на требования о выселении бывших членов семьи.
Так, Определением Судебной коллегии было отменено решение районного суда. Спор возник по праву пользования жилым домом, принадлежащим на праве собственности К. на основании договора дарения дома матерью К. Истец обратился в суд с иском о признании его бывшей супруги прекратившей право пользования спорным жильем и снятии ее с регистрационного учета.
Решением суда в удовлетворении иска отказано, поскольку действие нового ЖК РФ, вступившего в законную силу с 1 марта 2005 года, а именно части 4 статьи 31 ЖК РФ, в данном случае не применяется, право пользования спорным жильем у ответчицы возникло в 1991 году, расторжение брака произошло в 1999 году, а закон не может иметь обратную силу. Кассационная инстанция решение отменила, так как истец обратился в суд с иском о применении статьи 31 ЖК РФ после введения его в действие, 14 июля 2005 года.
Таким образом, положения статьи 31 ЖК РФ не ставятся в зависимость от того момента, когда были прекращены семейные отношения между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи. Имеет значение лишь момент обращения в суд.
В соответствии с частью 3 статьи 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. При пересмотре одного из дел Верховный Суд РФ подтвердил, что в случае если после расторжения брака бывший супруг добровольно выбыл из квартиры на иное место жительства, где он проживает длительное время, он считается отказавшимся от прав и обязанностей в отношении спорной квартиры.
А. обратилась в суд с иском к Б. о признании расторгнутым договора социального найма квартиры, признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета. В обоснование заявленных требований истица указала, что нанимателем спорной квартиры являлась ее мать. Истица состояла с ответчиком в браке. После рождения дочери ответчик был вселен и зарегистрирован в спорной квартире как член семьи. После расторжения брака ответчик добровольно выехал из квартиры, но сохранил в спорной квартире регистрацию, а коммунальные платежи не вносит. Суд отказал в удовлетворении исковых требований, исходя из того, что непроживание Б. в спорной квартире вызвано уважительными причинами: сложившимися с истицей неприязненными отношениями и созданием у них новых семей, а также тем, что ответчик на другое постоянное место жительства не выезжал, прав на иное жилое помещение не приобрел. Поэтому Верховный Суд РФ ранее вынесенные судебные акты по данному делу отменил, а исковые требования А. признал подлежащими удовлетворению.
В данном случае Верховный Суд РФ, устанавливая факт утраты права пользования жильем, исходил из того, что бывший супруг добровольно выехал из спорной квартиры и с момента выезда не несет расходов по содержанию жилья; бывший супруг уже более восемнадцати лет преимущественно проживает в квартире своей новой супруги с согласия всех проживающих в ней лиц.
Суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. Это значит, что при предъявлении иска о выселении бывший член семьи может заявить встречный иск об обязании собственника обеспечить его отдельной жилплощадью. Например, встречный иск могут предъявить нетрудоспособные родители собственника жилья пенсионного возраста, имеющие инвалидность I или II группы. По своей инициативе суд такой вопрос рассматривать не должен.
По мнению Пленума Верховного Суда РФ, судьи должны при решении вопроса об обязании собственника обеспечить отдельной жилплощадью бывшего члена семьи учитывать (пункт 16 Постановления от 02.07.2009 N 14):
- продолжительность брака супругов;
- длительность совместного проживания собственника и бывшего члена его семьи в жилом помещении;
- возраст, состояние здоровья, материальное положение сторон;
- период, в течение которого собственник жилого помещения исполнял и будет обязан исполнять алиментные обязательства в пользу бывшего члена своей семьи;
- наличие у собственника денежных средств для приобретения другого жилья бывшему члену своей семьи;
- наличие у собственника иных жилых помещений в собственности, одно из которых может быть предоставлено для проживания бывшему члену семьи, и т.п.
В решении суда, обязывающего собственника приобрести жилье для бывшего члена семьи, должны быть отражены следующие моменты: срок, в который должно быть исполнено решение суда; основные характеристики жилья и его местоположение (в другом населенном пункте жилье может находиться только с согласия бывшего члена семьи); на каком праве собственник обязан обеспечить бывшего члена своей семьи другим жилым помещением (наем, безвозмездное пользование или собственность).
Удовлетворение заявления сохранить за бывшим членом семьи на определенный срок право пользования жильем собственника может предъявляться неоднократно. Оно не исключает права одновременно предъявить требование об обязании собственника жилья приобрести или снять новое жилье для бывшего супруга или иных родственников.
На практике, хоть и не часто, встречаются случаи выселения за систематическое разрушение или порчу жилого помещения, использование жилого помещения не по назначению и систематическое нарушение правил общежития нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи. Такое выселение, как правило, производится без предоставления другого жилого помещения.
Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения является крайней мерой воздействия на жильцов, которые злостно нарушают свои обязанности. Требование о таком выселении может быть предъявлено в суд наймодателем в лице жилищного органа. В соответствии с пунктом 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 к заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, в указанных случаях относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя или проживающих совместно с ним членов его семьи. Например, обратиться в суд могут соседи по дому, коммунальной квартире, жилищные органы, органы прокуратуры.
В одном из подмосковных сел Воскресенского района из однокомнатной квартиры выселили мать, 56-летнюю П., и ее 36-летнюю дочь.
Судом установлено, что ответчики вселились в однокомнатную квартиру год назад и за это время успели сделать жизнь соседей невыносимой. Их жилище стало рассадником антисанитарии и очагом пожаров, тушить которые приходилось соседям. В актах обследования жилого помещения, исследованных судом, записано, что в квартире "длительное время не проводился ремонт, сантехническое оборудование в аварийном состоянии, унитаз не функционирует и забит фекалиями, естественные потребности справляются на пол. В квартире стоит сильный запах аммиака, наблюдается скопление тараканов и мух, пол и балкон квартиры завалены бытовым мусором, отходами человеческой жизнедеятельности". Все просьбы соседей, предупреждения работников ЖКХ и местной администрации, требования привести жилище в нормальное состояние женщины игнорировали. П. нигде не работала, злоупотребляла спиртным, принимала у себя лиц асоциального поведения. Суд принял решение о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении ответчиков в муниципальное жилое помещение (комнату) меньшей площади.
Жилищное законодательство не предусматривает обязательного выселения всех лиц, проживающих в жилом помещении. Если удается установить конкретных виновных лиц, то в судебном порядке могут быть выселены именно эти лица. Соответственно, остальные проживающие в жилом помещении могут быть оставлены в качестве нанимателей жилого помещения. Поэтому суд при рассмотрении вышеуказанного дела проверил виновность обоих лиц: и матери, и дочери П.
Выселение по рассматриваемому основанию является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя или членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.
Под использованием жилого помещения не по назначению суды понимают использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей, например использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных (для нежилых целей). Жилец, который нарушает права и законные интересы других граждан, а также правила пожарной безопасности, санитарно-гигиенические требования, которым должно отвечать жилое помещение, подлежит выселению.
К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи суды относят неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями. К таким действиям Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 02.07.2009 N 14 относит, например, прослушивание музыки, использование телевизора, игру на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий. Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры: окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.
В подмосковном Красноармейске зимой 2008 года из двухкомнатной квартиры выселили 35-летнего Н.Н., который свое жилье превратил в мусорную свалку, завалив комнаты от пола до потолка мешками с отходами. Из-за этого весь подъезд превратился в заповедник для тараканов, блох и крыс. Дважды Н. становился виновником пожаров. Из-за захламленности лестничной площадки мусором с помоек пожарным приходилось пробираться в квартиру с балкона. Зимой из-за аварии в системе центрального отопления весь дом остался без тепла, так как Н. в морозы не закрывал окна. Решением Пушкинского городского суда Н. выселен "за грязь".
Суд учитывает правильность соблюдения процедуры урегулирования взаимоотношений нанимателя и наймодателя в досудебном порядке. Предварительно наймодатель обязан письменно предупредить нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи о необходимости устранить нарушения и назначить разумный срок для восстановления разрушенных частей жилого помещения. Этот срок зависит от конкретных обстоятельств и должен быть достаточным для совершения действий по восстановлению. Только после этого возможно предъявление иска в суд. В случае устранения нарушения наниматель и члены его семьи не подлежат выселению.
Наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи не могут претендовать на предоставление другого жилого помещения в случаях, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. К примеру, в Новгороде суд удовлетворил иск муниципального учреждения "Служба заказчика по ЖКХ" к семье П. Муж и жена П. были выселены на основании статьи 91 ЖК РФ, поскольку они не только завалили все грязью, но и постоянно заливали соседей, бытовые отходы выбрасывали прямо из окон, вызывая постоянные жалобы соседей. Решением суда П. были лишены жилья без предоставления другого.
Выселение собственника жилья возможно не только по основаниям, предусмотренным ЖК РФ. Любое жилье является объектом права, и собственник жилья имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилым помещением. Право выселить кого-либо из жилья основано на праве распоряжения. Выселение часто является последствием лишения права собственности на недвижимое имущество. При этом процедура лишения права собственности регулируется нормами гражданского законодательства, а процедура выселения - нормами жилищного законодательства.
В 2008 году в России началась большая кампания по выселению неплательщиков ипотечных кредитов, выданных в рамках национального проекта "Доступное жилье". К настоящему времени судебная практика о выселении кредитных должников во многих регионах уже сложилась. Истцом по многим таким делам о выселении выступает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). За минувший год только в Алтайском крае, лидировавшем по объему выданных ссуд, удовлетворено более 100 исков о взыскании и наложен арест на имущество более десятка должников для его реализации на аукционах и выселения заемщиков без предоставления жилплощади. В Уфе и ряде других городов Башкирии удовлетворено несколько десятков исков Уфимского городского агентства по ипотечному кредитованию.
В соответствии с пунктом 3 статьи 54 ФЗ об ипотеке суд может при наличии уважительных причин отсрочить обращение взыскания на предмет залога - квартиру или иное жилье, принадлежащее физическом лицу, на срок до одного года. Тем самым должнику может быть дано время на урегулирование собственных проблем с оплатой.
Временное жилье для ипотечных заемщиков не предоставляется, хотя на уровне органов власти разрабатывались законопроекты о предоставлении выселяемым кредитным заемщикам жилья на условиях социального найма по норме общежитий (6 кв. м на человека). Выселение ипотечных заемщиков является следствием лишения их права собственности и проводится безадресно, без предоставления другого жилья.
В случае вселения в жилое помещение без согласия собственника этого жилого помещения жильцы могут быть выселены собственником без предоставления другого помещения. Статья 288 ГК РФ предоставляет собственнику право требовать выселения жильцов без предоставления другого жилого помещения и возмещения убытков, если жильцы проживают в квартире или ином жилом помещении без правовых оснований и без согласия на то собственника жилья. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
К. обратилась в суд с иском о признании недействительным договора дарения жилого дома, устранении препятствий в пользовании жилым домом и выселении к ответчикам, указав, что ее матери на праве собственности принадлежала 1/2 часть дома, который был реально разделен согласно решению суда между ее родственниками. После смерти матери К. стала принадлежать 1/3 от всего дома. Однако без ее согласия половину дома занял ее брат и его семья. Суд, исследовав материалы дела, иск удовлетворил и выселил родственников К., безосновательно занявших 1/2 части дома (см. решение Заводского районного суда г. Саратова).
В приведенном выше примере суд проверил отсутствие у жильцов договорных отношений с собственником жилья и, убедившись, что договор коммерческого найма между собственником и лицами, проживающими в доме, отсутствует, принял справедливое решение о выселении.
Часть 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что в случае прекращения права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить жилое помещение (прекратить пользоваться им). Иначе он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Гр-ка К. обратилась в суд с иском о выселении М. из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения и взыскании с нее в пользу К. заявленной суммы убытков.
В 2004 году гражданка К. приобрела у ООО "Строй Инвест Проект Групп" по договору долевого участия в строительстве жилого дома двухкомнатную квартиру. В 2005 году жилой дом был сдан в эксплуатацию. К. оформила право собственности на вышеуказанную квартиру. Однако когда она решила вселиться в квартиру и перевезти туда свои вещи, оказалось, что в квартире уже более двух лет фактически проживает гражданка М., пользующаяся коммунальными и техническими услугами, в результате чего коммунальными службами на имя гражданки К. была начислена большая заложенность. Гражданка М. заявила, что она также заключила с ООО "Строй Инвест Проект Групп" договор долевого участия на спорную квартиру. Однако поскольку в 2005 году ООО "Строй Инвест Проект Групп" обанкротилось, гражданка М. не обжаловала в суд действия менеджеров ООО "Строй Инвест Проект Групп", заключивших договоры долевого участия в строительстве на эту квартиру сразу с несколькими гражданами.
Решением районного суда исковые требования гражданки К. были удовлетворены в полном объеме.
В данном случае решение суда было основано на статье 288 ГК РФ и статье 35 ЖК РФ. У ответчицы изначально отсутствовали правовые основания для проживания в квартире.
В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения и на основании указанной нормы выселить лиц, незаконно занявших жилье. Однако истцу необходимо доказать факт изначальной незаконности, самоуправности вселения.
Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы заявил иск к семье М. (далее - ответчики) об истребовании муниципальной квартиры из чужого незаконного владения и выселении. Семья М. проживала в квартире, предоставленной в связи с признанием ее собственной квартиры непригодной для проживания и необходимостью проведения капитального ремонта за счет средств федерального или городского бюджета.
Члены семьи М. зарегистрированы в однокомнатной квартире, которая была признана непригодной для постоянного проживания. Ответчики являются нуждающимися в улучшении жилищных условий. Решением Ленинского райисполкома народных депутатов г. Москвы семье М. временно до окончания капитального ремонта их квартиры было разрешено переселение