Земли, изъятые из оборота. Земельные участки, ограниченные в обороте: что это значит, как их ограничивают и почему? Из оборота изъяты земельные участки занятые находящимися

В соответствии со ст. 129 ГК РФ, регулирующей вопросы оборотоспособности объектов гражданских прав, объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Т.е. объекты гражданских прав можно объединить в три группы: 1) оборотоспособные - они могут свободно и без ограничений переходить от одного лица к другому; 2) изъятые из оборота - это такие виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается; должны быть прямо указаны в законе; 3) ограниченно оборотоспособные - это такие виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению; определяются в порядке, установленном законом. Регулирование вопросов, связанных с оборотоспособностью земельных участков, отнесено к сфере земельного права Изъятые из оборота - это земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота; не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами: а) государственными природными заповедниками и национальными парками Статья 95 ЗК РФ содержит порядок регулирования оборота земель особоохраняемых природных территорий. б) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; в) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; г) объектами организаций Федеральной службы безопасности; д) объектами организаций федеральных органов государственной охраны; е) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; ж) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; з) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; и) воинскими и гражданскими захоронениями; к) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ. Согласно п. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства за исключением ряда случаев, в частности изъятия земельных участков из оборота. С другой стороны, там же установлено правило о том, что не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц. Согласно ст. 22 3К РФ , изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду за исключением случаев, установленных федеральными законами. Согласно, п. 4 ст. 35 ЗК РФ . в том случае, если происходит отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии с указанными ранее основаниями, данное отчуждение (даже если и объект недвижимости, и земельный участок принадлежат одному лицу) вместе с земельным участком не производится. При этом отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с отчуждением земельного участка, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц;

Ограниченные в обороте - это земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте; не предоставляются в частную собственность за исключением случаев, установленных федеральными законами. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: а) в пределах особоохраняемых природных территорий, не указанных в списке изъятых из оборота земельных участков. Это природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, находятся под особой охраной. Для охраны таких природных объектов устанавливается особый правовой режим, в том числе создаются особоохраняемые природные территории. б) в пределах лесного фонда за исключением случаев, установленных федеральными законами; в) занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда; г) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; д) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные как изъятые из оборота; е) не указанные в числе изъятых из оборота земельных участков в границах закрытых административно-территориальных образований; ж) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров; з) предоставленные для нужд связи; и) занятые объектами космической инфраструктуры; к) расположенные под объектами гидротехнических сооружений; л) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; м) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению. ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Данным законом установлено следующее:

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или (в случаях, установленных законом субъекта РФ) муниципальное образование имеют преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме указанные структуры о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект РФ или (в случаях, установленных законом субъекта РФ) муниципальное образование имеют право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя;

Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Договор аренды земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности. Данный договор может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. В том случае, если принятие наследства привело к нарушению требований, установленных ст. 3 (регулирующей права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %, на земельные участки или доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения), ст. 4 закона («О предельных размерах и требованиях к местоположению земельных участков»), к наследникам применяются требования, установленные ст. 5 закона, устанавливающей обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

б илет 16 вопрос 1

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения (ГКОЗ СХ) осуществляется для получения по каждому участку сельскохозяйственного комплекса оценочных показателей, необходимых для решения в хозяйстве планово-экономических задач, организации рационального использования земель, разработки проектов землеустройства, обоснования земельного налога и иных целей, установленных законом.

Предметом оценки являются:

Плодородие сельскохозяйственных угодий;

Технологические характеристики участков;

Местоположение (удаленность) участков по отношению к пунктам реализации продукции полей и ферм и по отношению к местам баз снабжения

Определение значения кадастровой стоимости участков как средств производства по экономическим показателям.

ГКОЗ СХ – совокупность административных и технических мероприятий основанных на определении кадастровой стоимости земельных участков в границах сельскохозяйственных организаций и административно – территориальных образований на определенную дату;

ГКОЗСХ проводится в соответствии с методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель с.х назначения, утвержденными приказом МЭРТ РФ 145 от 4 июля 2005 г.

ГКОЗСХ проводится по шести группам земель, выделяемым по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода в сельскохозяйственном производстве:

I группа - сельскохозяйственные угодья;

II группа - земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;

III группа - земли под замкнутыми водоемами;

IV группа - земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных лесополос), болотами, нарушенные земли;

V группа - земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;

VI группа - земли, пригодные под оленьи пастбища.

Определение удельных показателей земель, отнесенных к первой группе, осуществляется в два этапа:

1. Первый этап (межрегиональная оценка земель) - определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов Российской Федерации и разработка базовых нормативов для проведения второго этапа оценки;

2.Второй этап: определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) осуществляется в следующей последовательности:

определение интегральных характеристик сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

определение расчетного рентного дохода;

определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований).

Определение удельных показателей ГКОЗС угодий в границах административных районов, землевладений осуществляется на основе:

данных почвенных обследований, материалов IV тура и внутрихозяйственной оценки земель;

показателей оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (по выходу кормовых единиц и валовой продукции), затрат на их использование, расчетного рентного дохода (дифференциального и абсолютного) и удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов Российской Федерации (первый этап) и земельно-оценочных районов.

Земельно-оценочная информация обобщается по административным районам, земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га сельскохозяйственных угодий в границах сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) на срок капитализации, равный 33 годам.

УПКСЗ= Р х 33,

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий определяется сложением дифференциального и абсолютного рентных доходов.

Определение кадастровой стоимости земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения осуществляется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к группе, соответствующей функциональному назначению земельного участка, на площадь земельного участка.

1. Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

4. Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 настоящего Кодекса);

2) зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы (за исключением случаев, установленных федеральными законами);

3) зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

5. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

2) из состава земель лесного фонда;

3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

6) не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований;

7) предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также - размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения;

9) занятые объектами космической инфраструктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

14) в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

6. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется настоящим Кодексом и Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

7. Пункт 6 настоящей статьи не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые или огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества.

8. Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

Комментарии к ст. 27 ЗК РФ

1. Земельный участок согласно действующему законодательству может переходить от одного лица к другому. Другими словами, участок обладает оборотоспособностью, которой согласно ст. 129 ГК РФ признается возможность вещи или имущественного права свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Из общего положения об оборотоспособности земельных участков исходит ст. 260 ГК РФ, которая устанавливает, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В соответствии с п. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Таким образом, ограничение, изъятие из оборота, а также и допущение к обороту земельных участков должны быть урегулированы земельным законодательством, а именно ЗК РФ и иными федеральными законами. К упомянутым федеральным законам прежде всего следует отнести те из них, которые устанавливают особые требования к обороту иной, прочно связанной с землей недвижимости, и прежде всего природных объектов. В данном случае следует иметь в виду ЛК РФ, который устанавливает, что лесной фонд РФ находится в федеральной собственности, ВК РФ, которым определено, что большинство водных объектов находятся в государственной собственности. Упомянутые нормы данных федеральных законов существенно ограничивают в обороте земельные участки, на которых расположены эти объекты недвижимости.

На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. В то же время обратим внимание на то, что перечень ограничений в обороте земельных участков может быть установлен только федеральными законами.

2 - 3. Ограничение или изъятие из оборота рассматривается настоящей статьей, как и земельным законодательством в целом, как утвержденные законом условия, при которых земельные участки не могут переходить в собственность установленных субъектов (граждан, иностранных граждан, иных лиц - участников оборота), а также не могут быть объектом сделок.

Изъятие и ограничение в обороте земельных участков могут быть установлены только федеральными законами, поскольку Конституцией РФ утверждается, что права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ст. 55). Также согласно Конституции иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ (ст. 62). А ограничение оборота земельных участков является одновременно и ограничением права граждан и их объединений (в том числе юридических лиц) приобретать в собственность земельные участки (ст. 36 Конституции).

Не изъятые из оборота в соответствии с настоящей статьей земельные участки могут быть объектами сделок. Согласно статьям 153, 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

4. Согласно настоящей статье ограниченные в обороте (ограниченно оборотоспособные) земельные участки определяются в порядке, установленном законом, в то время как земельные участки, изъятые из оборота, должны быть прямо указаны в законе. Настоящей статьей установлен закрытый перечень земельных участков, изъятых из оборота. К таким участкам отнесены в том числе земли государственных природных заповедников и национальных парков. Согласно ст. 95 ЗК РФ в случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Изъятыми из оборота являются земли, на которых расположены объекты, обеспечивающие деятельность в области государственной безопасности и обороны, а также земли, на которых расположены объекты атомной промышленности.

В том случае, если основанием для изъятия соответствующих земель из оборота является размещение объектов определенного назначения, следует считать, что за прекращением (ликвидацией) данных объектов или за изменением их целевого использования в установленном порядке должно следовать снятие запрета на оборот земельных участков.

5. Земельные участки, ограниченные в обороте, указаны в п. 5 комментируемой статьи.

В связи с принятием новых Водного кодекса Российской Федерации и Лесного кодекса Российской Федерации в настоящую статью были внесены изменения, касающиеся определения земель водного и лесного фонда, ограниченных в обороте. Подпунктом 2 п. 5 комментируемой статьи уточнено, что ограниченными в обороте могут считаться земли, отнесенные к землям лесного фонда. Таким образом, вопрос о том, может или нет участок, поросший растительностью, быть включен в оборот, решается в связи с тем, какая категория земель установлена и закреплена в документах для этого участка. Содержание подп. 3 п. 5 настоящей статьи распространяется на участки, в границы которых полностью включены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки, прилегающие к таким водным объектам, в этот перечень, скорее всего, включены быть не могут. Но эти участки могут быть включены в перечень ограниченных в обороте на основании п. п. 7, 10, 14 п. 5, а также п. 8 настоящей статьи.

Обратим внимание на то, что в соответствии со ст. 28 Федерального закона от 8 ноября 2007 г. N 261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено, что в целях создания необходимых условий для безопасной эксплуатации объектов инфраструктуры морского порта на земельных участках, прилегающих к границе морского порта, могут устанавливаться охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель в соответствии с законодательством Российской Федерации. Земельные участки в границах морского порта не могут находиться в собственности иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных организаций. Земельные участки в границах морского порта не предоставляются индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам в собственность, за исключением случаев, установленных ч. 4 указанной статьи данного Федерального закона. Земельные участки в границах территории морского порта, занятые портовыми гидротехническими сооружениями, созданными или приобретенными за счет средств инвесторов (индивидуальных предпринимателей или юридических лиц), а также земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для осуществления деятельности в морском порту и принадлежащими на праве собственности индивидуальным предпринимателям или юридическим лицам, могут находиться в их собственности. В границы морского порта для осуществления деятельности в морском порту могут включаться земельные участки, находящиеся в собственности индивидуальных предпринимателей или юридических лиц. Земельный участок, расположенный в границах морского порта, может быть изъят у собственника для государственных нужд путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном ст. ст. 279 - 282 и 284 - 286 ГК РФ. Федеральные органы исполнительной власти, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков, расположенных в границах морских портов, для государственных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством.

6 - 7. Согласно данной статье оборот земель сельскохозяйственного назначения должен быть урегулирован специальным федеральным законом. Им стал Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", который, следуя положениям п. 7 комментируемой статьи, не распространяется на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные гражданам для указанных в пункте целей. Такие земельные участки включаются в оборот на общих основаниях.

Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (ст. 1) регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

8. Понятие, правовой режим и критерии определения размера береговой полосы, в пределах которой запрещена приватизация земельных участков, установлены ст. 6 ВК РФ. Согласно указанной статье полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров. Каждый гражданин вправе пользоваться (без использования механических транспортных средств) береговой полосой водных объектов общего пользования для передвижения и пребывания около них, в том числе для осуществления любительского и спортивного рыболовства и причаливания плавучих средств.

Действия по резервированию земель должны быть основаны на положениях ст. 56.1 настоящего Кодекса (см. комментарий к данной статье).

земельный участок договор аренда

По общему правилу, закрепленному в ст. 129 ГК РФ, объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты или не ограничены в обороте. Указанное правило допускает возможность изъятия и ограничения в обороте объектов гражданских прав земельным законодательством.

Изъятия из оборота земельного участка происходит путём указания в законе, непосредственно вида земельного участка нахождение, в обороте которого не допускается.

Исчерпывающий перечень изъятых из оборота земельных участков содержится в п.4 ст. 27 ЗК РФ. Согласно указанной статье из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками

2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

Обоснованность отнесения земельных участков к той или иной категории вызвана, по-мнению А.П. Анисимова, «не столько субъективными политическими причинами, сколько причинами более объективными - экономическими». Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности: вопросы теории и практики / Анисимов А.П., Дзагоев С.В., Кокоева Л.Т.; отв.ред.д-р юрид. наук, проф. А.Я. Рыженков. -М.: Новый индекс,2009.-С.80.

Необходимо учитывать, что хотя в ЗК РФ перечень земельных участков, изъятых из оборота, сформулирован как исчерпывающий, он несколько шире. Например, изъятыми из оборота будут являться земельные участки, на которых располагаются посольства иностранных государств либо иные объекты в соответствии с нормами международного права.

Таким образом, земельный участок, являясь объектом гражданских прав, может быть изъят из оборота, что влечет за собой невозможность переход права собственности, и иных прав на земельные участки и доли в праве общей собственности посредством совершения гражданско-правовых сделок. Кроме того, согласно п. 2 ст. 27 ЗК РФ земельные участки, изъятые из оборота не предоставляются в собственность, именно поэтому в судебной практике не возникает вопросов при рассмотрении споров, объектом которых являются земельные участки, изъятые из оборота.

§ 3. ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ОГРАНИЧЕННЫЕ В ОБОРОТЕ

Положения об отчуждении земельных участков установленное в п.3 ст. 129 ГК РФ, продублировано в ст. 13 ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ» О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 26.01.1996 N 15-ФЗ (ред. от 09.04.2009) // Собрание законодательства Российской Федерации.- 29.01.1996.- №5.- Ст. 411. где установлено, что нормы, касающиеся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

На основе этого положения ст. 27 ЗК РФ были установлены ограничения оборотоспособности земельных участков. Анализ положений указанной статьи дает основания полагать, что режим земельных участков ограниченных в обороте, предполагает, что такие земельные участки не предоставляются в частную собственность, но могут принадлежать определенным субъектам, указанным в федеральных законах, или оборот которых допускается по специальному разрешению.

В научной юридической литературе отмечается, что ограничение оборота земельных участков может быть проведено по разным признакам. В частности, В.Х. Улюкаев, В.Э. Чуркин, В.В. Нахратов, Д.В. Литвинов указывают, что «в ст.

27 ЗК РФ ограничение оборота земельных участков установлено по объекту, субъекту и через установление особого порядка совершения сделки». Улюкаев В.Х., Чуркин В.Э., Нахратов В.В., Литвинов Д.В. Земельное право: учебник.-М.: Юридическая фирма Частное право, 2010.-С. 39.

Ограничение оборотоспособности земельных участков по объекту, выделяют в отдельную группу исходя из подп. 1 п. 5 ст.27 ЗК РФ, где содержится перечень ограниченных в обороте земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. К таковым относятся земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, где располагаются природные комплексы и объекты, имеющие особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, за исключением земель заповедников и национальных парков, которые изъяты из оборота, а так же согласно ст. 96 ЗК РФ земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, предназначенные для лечения и отдыха граждан.

Так же ограничиваются в обороте земельные участки из состава земель лесного фонда, к которым относятся земельные участки, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, вырубки, гари, редины, прогалины др. и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и др.), и земельные участки в пределах, которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, гидротехнические сооружения, а так же водные объекты в первом и втором поясах зон санитарной охраны, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

К ограниченным в обороте относятся земельные участки занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, земельные участки, предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд, земли в границах закрытых административно-территориальных образований, земельные участки, предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров, предоставленные для нужд связи, занятые объектами космической инфраструктуры.

Так же ограниченны в обороте земельные участки, предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств и земельные участки загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами.

Следующий критерий, по которому происходит ограничение оборота земельных участков это ограничение по субъектам, выражающиеся в установлении законом круга лиц которым запрещено приобретать земельные участки определенных категорий. Так, в соответствии с п. 3 ст. 15 ЗК РФ, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается указом Президента РФ и на иных установленных федеральными законами особо охраняемых территориях РФ. Кроме того ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» запрещает передачу указанным лицам в собственность земельных участков и долей на земли сельскохозяйственного назначения, они могут только пользоваться такими земельными участками на праве аренды.

Еще одним критерием ограничения оборота земельных участков выступает особый порядок совершения сделки.

Процедура продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения предусмотрена п. 2 ст. 8 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», где указано, что продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Таким образом, субъект РФ и орган местного самоуправления обладает преимущественным правом покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Подводя итог в рассмотрении вопроса об ограничении оборотоспособности земельных участков, как объектов гражданских прав, можно сделать вывод, что гражданским законодательством в п.3 ст. 129 ГК РФ, допускается возможность ограничения оборота земельных участков законами о земле, поэтому перечень земельных участков ограниченных в обороте установлен в ст. 27 ЗК РФ.

Анализ указанной статьи позволяет сделать вывод, что ограничение оборотоспособности земельных участков может быть установлено по субъектному и объектному признаку. Ограничение по субъективному признаку предполагает установление законом круга лиц, которые не могут приобрести в собственность земельные участки определенной категории, а ограничение по объективному признаку проявляется в использование земельных участков лишь по специальному разрешению, в этом случае речь идет о возможности земельного участка выступать предметом сделки, лишь по специальному разрешению.

Земельные участки, ограниченные в обороте – это те паи, владение которыми ограничено для населения, по объективным, с точки зрения России (ее управляющих и законодательных органов).

Регулируется данный Земельным Кодексом.

Чтобы выяснить, каким правилам или предписаниям подчиняется земельное хозяйство страны, следует заглянуть в документ, где собраны все подобные законы – в Земельный Кодекс.

Навигация по статье

Способы ограничения оборота земли

Статья двадцать седьмая говорит о двух препятствий их обороту (оборотоспособности): изъятие и собственно ограничение. Далее приводится перечень тех наделов, которые попадают под это определение:

Особо тщательно защищаемые природные территории, а именно земли, которые находятся в пределах и границах этих территорий, что не были указаны в четвертом пункте той же двадцать седьмой статьи.
Лес (участок, занятый им).
Земли, лежащие в пределах объектов водных ресурсов, что содержатся в местном или государственном фонде.
Территории, что находятся в границах особенно важных культурных объектов, входящие в культурно-историческое наследственное богатство людей (археолого-исторические заказники и подобные формирования и те, что внесены в перечни мирового человеческого наследия).
Та , что не упомянута в п. 4-ом статьи двадцать семь, но представлена для оборонительных потребностей страны, а также для ее безопасности, дел таможни, военных, нужд и та, что находится внутри рубежей неограниченных в доступе админ. образований (имеются в виду именно территории).
Места и местности, представленные правительством для налаживания связи, инфраструктуры космических исследований и полетов, находящиеся и занятые для нужд гидротехнических сооружений.
Земли, занятые под производством ядовитых и наркотических веществ.
Территории, которые загрязнены ядами, ядохимикатами, веществом, проявляющим радиоактивность либо веществом, которое подверглось радиоактивному загрязнению, биоактивному гниению и биологическому загрязнению. Последняя категория относится именно к понятию деградации земель. Это их обеднение с точки зрения содержания нужных для веществ, организмов (микроорганизмов), соединений и так далее.
Те земли, что отведены под нужды муниципалитете или .
Участки, которые находятся в 1-ой, а также во 2-ой санитарных зонах водных охраняемых территорий, то есть используемых для питья. Они охраняются для препятствия загрязнения самой нужной жидкости в мире и, как следствия, отравления жителей.
Земля, предназначенная для связи, в том числе для связи с помощью транспорта. Также к этой подкатегории относят порты моря и реки, либо иного водоема, аэродромы и их вокзалы, сооружение для навигации и аэропорты, сооружения для судоходства, международные транспортные терминалы.

Из всего вышесказанного выходит, что земельные участки ограниченные в обороте – это участки, используемые не для общественных нужд. Они могут стать таковыми, если выполняются такие : участок находится в муниципалитете или госсобственности и его значение (целевое использование) определено законом (государством).

Принцип разделения земель

По статье седьмой из Земельного Кодекса разделения земли основываются прежде всего на их назначении или, как говорят, целевом назначении. По способам использования той или другой территории, она может быть отнесена к одной из специальных категорий.

Следуя вышесказанному, правовой режим определяют для каждой земли (участка), руководствуясь принадлежностью к одному из видов допустимого или неразрешенного использования.

Назначение по целям использования может быть таким:

Для с/х.
Земли города, села и так далее.
Территория, где стоят заводы и другие промышленные предприятия.
Земли, которые находятся под организациями энергетической сферы.
Территория транспорта и транспортных .
Земля для вещания (радио– и теле-).
Территория для предприятий, занятых в космической сфере.
Земля для обороны и обеспечения безопасной жизни людей.
Территории другого спец.назначения.
Земли, специально охраняемые государством.
Водные ресурсы.
Земля, относящаяся к запасу.

К сожалению, столь четкое подразделение территорий по разным категориям земель из-за несовершенства законодательной базы и противоречия между собой норм, на практике не всегда . Увидеть картину в общем можно на простом примере.

Допустим, одному государственному предприятию дали в распоряжение два типа земель: сельскохозяйственные и земли населенных пунктов. Далее события развивались следующим образом.

Указанная государственная организация была внесена в Свод, содержащий информацию об особо важных и ценных объектах страны, относящихся к культурно-историческому наследию страны. Теперь возникает следующий вопрос: нужно ли ограничивать в обороте эти участки?

Здесь есть два противоположных ответа и все они следуют из Земельного Кодекса:

Первый – да, нужно, так как пункты четвертый и пятый двадцать седьмой статьи говорит о том, что территории, занятые (находящиеся) под объектами, описанными выше, относят к тем, что в обороте ограничены.
Второй – нет, не нужно, так как, согласно девяносто девятому разделу, земля “наследия” относится к исторической категории территорий (или культурной). Далее, такие территории относятся по статье девяносто четвертой к отдельной категории и вместе с этим они автоматически являются ограниченными для оборота.

Вот тут и кроется противоречие: как земли, изначально позиционируемые, например, как сельскохозяйственные, могут быть отнесены к совершенно иной категории? Благо, что именно такой случай с переопределением категории, к которой относятся те или иные территории, может быть урегулирован пунктом десятым восемьдесят пятой.

Там говорится о том, что в пределах населенных пунктов могут наступать изменения в категории земель и они могут переходить в иные категории, если они имеют особое природоохранное значение, а также научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное либо иное, особо ценное значение.

Получается, что в данном конкретном примере вопрос решается обращением к этой статье и изменением на законных, легитимных основаниях статуса . А значит, эти населенные земли можно ограничивать в обороте.

Единственное, что останется не решенным – это вопрос с сельскохозяйственными землями, которые также были отведены государственному предприятию.

Для решения данного нужно следовать общей логике земельного законодательства. Что представляет собой представленная категория территорий?

Сельскохозяйственные земли – это сельскохозяйственные угодья, включающие хозяйственные дороги, лесные насаждения, призванные защищать от антропогенных и иных вредных факторов, коммуникации, водные объекты, а также помещения и другие объекты, использующиеся для хранения, первичной обработки производимой сельскохозяйственной продукции.

К таким угодьям относятся сенокосы, пашни, залежи, пастбища, земли с дорогами, коммуникациями и лесными насаждениями, если они являются неотъемлемой частью производства сектора сельского хозяйства. На первый взгляд такие территории не могут иметь культурное, историческое значение, кроме случая обнаружения древней цивилизации в недрах.

Значит, следуя логике земельных законов, такие земли не ограничиваются в обороте. Следуя принципу целевого назначения, также эти территории не должны менять своего статуса.

Еще один пример несоответствия правовых свобод и обязанностей (относящихся к земле) друг другу. Если в городе расположен объект, который имеет прямое отношение к оборонной промышленности, к какому виду земель его нужно отнести?

С первого взгляда – это промышленная земля, а со второго – территория, занятая под пункт постоянного проживания людей. Опять нестыковка – ведь пределы последнего не должны перетекать, соединятся либо обоюдно переплетаться с границами населенных земель, объединенных общим названием и официально , как населенные пункты, отведенные в пользование населению России или юр.лицам.

Еще одним принципом разделения территорий по категориям является обязательное ограничение в обороте тех участков, которые заняты обороной государства, ее обеспечением, а также участки, отведенные для таможенных нужд. Перечень тех объектов, которые попадают под такое описание характеристик, обновляется периодически для внесения корректив.

Чем определяются ограничение оборота участков

Земельные участки ограниченные в обороте определяются их оборотоспособностью.

Что это за юридическое понятие?

Оборотоспособность – это одна из важнейших , как указывается в статье двадцать седьмой, а именно в комментариях к ней.

Данное свойство связано с возможностью земель свободно при необходимости отчуждаться от одного владельца (пользователя) и переходить к другому.

С позиции, указанной выше, территории (участки) могут быть:

оборотоспособными
ограниченными в обороте
изъятыми из оборота

К первой категории можно отнести те земли, которые переходят иным лицам в обычном, простом порядке законного препятствования. Если же есть какие-либо ограничения для осуществления таких действий в любое время и без задержек и оформления дополнительных документов и прав, тогда такие территории относятся ко второй категории.

Изъятыми являются те земли, что вообще не участвуют и не могут участвовать в таком обороте, то есть это значит, что с ними нельзя выполнять никаких действий в разрезе изменения их статуса, как объекта права и правовых отношений.

Согласно пункту третьему участки могут изменить владельца несколькими способами, но только так, как описано в нормативно-правовых актах и других официальных , что издаются правительством Российской Федерации.

В том случае, когда земля принадлежит кому-то и используется в тандеме с иными природными ресурсами (например, вместе с водой, земельными недрами), тогда подобные правовые отношения между владельцами земель регулируются не только Земельным, но и другими соответствующими кодексами.

Оборот земельных ресурсов может быть ограничен для тех объектов, которые попадают под особые категории, которые иначе контролируются и используются государством, чем земли обычного статуса.

Изменение его может происходить из-за изменения внешних факторов и обстоятельств, таких, как изменение о той или иной территории, изменение в связи с этим ее историко-культурного значения. В случае, если пользование такой землей включает также пользование иными, смежными ресурсами, такие правовые отношения регулируются также и другими кодексами.

Подробнее о статусе земельных участков, можно посмотреть на видео:

Задайте свой вопрос в форму ниже

Земельное законодательство регулирует оборот земельных участков тремя различными способами:

1. ограничение оборота земельных участков по объекту (ст. 27 ЗК РФ - перечень изъятых из оборота и ограниченных в обороте земельных участков);
2. ограничение оборота по субъектам ;
3. установление особого порядка совершения сделки .

Ограничение оборота земельных участков по объекту

Ограничение оборота земельных участков по объекту установлено ст. 27 ЗК РФ.

Земельные участки, изъятые из оборота:

Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами (ст. 27 ЗК РФ):

1. государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 Кодекса);
2. зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
3. зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
4. объектами организаций федеральной службы безопасности;
5. объектами организаций органов государственной охраны;
6. объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
7. объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
8. объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
9. воинскими и гражданскими захоронениями;
10. инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Земельные участки, ограниченные в обороте

Ограничиваются в обороте не изъятые из оборота и находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки (ст. 27 ЗК РФ):

1. в пределах особо охраняемых природных территорий;
2. из состава земель лесного фонда;
3. в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
4. занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия , историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
5. предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;
6. в границах закрытых административно-территориальных образований;
7. предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
8. предоставленные для нужд связи (утратил силу с 1 марта 2015 г. );
9. занятые объектами космической инфраструктуры;
10. расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
11. предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
12. загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;
13. расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
14. в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Земельные участки, изъятые из оборота , не могут

- предоставляться в частную собственность, а также
- быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, ограниченные в обороте , не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Ограничение оборота земельных участков по субъектам

Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица и совместные предприятия, доля иностранного капитала в которых превышает 50%, не могут быть собственниками земель:

1. сельскохозяйственного назначения (ст. 3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения");
2. особо охраняемых природных территорий (ст. 95 ЗК РФ);
3. приграничных территорий, перечень которых устанавливается указом Президента РФ (ст. 15 ЗК РФ).

Ст. 95 ЗК РФ устанавливает, что з емли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности.

Установление особого порядка совершения сделки с земельным участком

Например, ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" устанавливает, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.