Шесть советов по составлению и подписанию договоров. Правила оформления и подписания договора

Каждый день организации, учреждения и другие юридические лица подписывают множество бумаг. Значительную часть в документообороте организаций занимают различные договоры. Любой, даже самый простой договор требует внимательного отношения и оценки перед его подписанием. Правовой анализ договора каждый разпроводить нецелесообразно, однако лицо, подписывающее документ, должно тщательно его изучить. Это поможет избежать многих проблем при реализации условий сделки.

Общая оценка договора

Хорошо, когда перед подписанием бумаг есть достаточное количество времени на их изучение. Однако иногда вопрос решается быстро, и остается только внимательно его прочитать непосредственно перед заключением. В первую очередь стоит оценить в целом внешний вид, содержание документа, стиль его написания. Бумаги, предоставленные для подписания, не должны содержать помарок, опечаток, исправлений, плохо пропечатанного текста, разводов и других недочетов.

Содержание документа должно соответствовать существу обязательства, иметь четкие внятные формулировки, включать все основные положения. Обычно во всех договорах указываются наименование, реквизиты сторон, предмет сделки, порядок расчетов, разрешения споров, обязанности, права сторон, их ответственность, решаются вопросы прекращения и изменения его условий. Желательно прописывать полномочия сторон, подписывающих документ. Опытные руководители, в обязанность которых, как правило, входит подписание всех документов организации, уже знают, на что обращать внимание. Остальным следует подготовиться заранее и читать все документы очень внимательно.

Изучаем отдельные пункты

В стандартной форме договора в самом начале указываются дата, время его совершения и название. Далее следует наименование лиц и сторон, от имени которых договор заключается. Здесь надо внимательно следить за тем, чтобы они совпадали с указанными в учредительных (уставных) документах организаций, а также в ЕГРЮЛ. В противном случае при рассмотрении споров, появившихся в процессе совершения сделки, могут возникнуть проблемы. Также нужно обратить внимание на статус и полномочия лица, выступающего от другой стороны. Оно должно иметь права и полномочия на заключение сделок и подписание документов. Если представитель организации действует по доверенности, ее также необходимо изучить.

Основным существенным условием для всех договоров является предмет. Это положение отражает суть всего обязательства. В зависимости от вида договора оно может содержать указание на передаваемое в аренду имущество, количество, ассортимент и другие характеристики поставляемых товаров, характер оказываемых услуг. Прописывать данный пункт нужно предельно четко и подробно, он должен быть согласован сторонами. Не стоит забывать, что если отсутствуют существенные условия в договоре, он не может считаться заключенным. Кроме предмета, существенными условиями договоров могут быть сроки, размер оплаты, порядок расчетов. Следует выяснить, включен ли в сумму оплаты НДС, четко ли прописан порядок оплаты и ее форма, сроки.

Очень важно не упустить из внимания положения об ответственности. За просрочку оплаты, несвоевременную передачу товаров, иные нарушения условий сделки могут предусматриваться различные санкции. Необходимо знать, в каких случаях и в каких размерах придется нести ответственность сторонам. Также стоит обратить внимание на возможность одностороннего расторжения договора, форс-мажорные обстоятельства неисполнения обязательств, претензионный порядок разрешение споров, решение вопроса о подсудности при разрешении возникших разногласий в суде.

Каждый человек в не зависимости от финансового положения и социального статуса, хоть раз, сталкивался с подписанием различных договоров. Это и договора на коммунальные услуги, и трудовые договора, и ипотеки, и кредиты, и депозиты и многие другие.

Хорошо изученный, тщательно проанализированный договор будет надежным каркасом в сотрудничестве между сторонами, которые его подписали.
В изучении проекта договора, который предлагается подписать, нужно обязательно обратить внимание на перечисленные ниже ключевые моменты документа.
1. Договора, относящиеся к гражданско-правовым, считаются заключенным, если выдержанная надлежащая ему форма. (К примеру, письменные договора должны заключаются с , а с физическими лицами, в случае если сумма, указанная в договоре превышает 1000 рублей). Не следует забывать о том, что некоторые виды договоров не будут действительны, если их не заверит нотариус.
2. Обязательно следует проверять наличие у респондента лицензии, патента, или какого-то другого документа, который разрешает ту или иную деятельность.
3. Указывать все существенные (важные) условия в подписываемом договоре. Примером такого существенного условия, к примеру, может стать четкое указание стоимости указанного в документе товара или помесячная (посуточная) сумма, которую необходимо оплатить за аренду оборудования или жилья. В случае не указания суммы при расчете или судебном разбирательстве будет практически невозможно доказать, что договаривались именно про ту сумму о которой говорите вы. (Перечень существенных условий устанавливается законодательно).
4. Следует четко указывать . Чтоб оградится от разнообразных неточностей и возможных споров, следует ясно и четко прописывать дату оплаты по заключаемому договору, строки доставки товаров или оказания услуг, возврата имущества или выселения, если закончилась аренда. А это значит, что следует фиксировать выполнение обязательств четкими сроками и датами или конкретными промежутками времени. Если конкретных дат не указано и законодательство не предусматривает другого, то у должников есть 7 дней на то, чтоб выполнить обязательства по договору.
Не следует забывать и про подводные камни, которых при заключении договора есть немало.

Во-первых, указание в договоре такого слова как «задаток», обещает в случае расторжения документа возврат двукратного размера заявленной сумы, а вот если там сказано про «аванс» - то это только однократная сумма.

Во-вторых, указание в качестве форс-мажорных обстоятельств в договоре, решения разных органов власти, таких, к примеру, как горсовет, сельсовет и т.п., то такой договор должен насторожить, и необходимо хорошо подумать прежде чем его подписать и стоит ли вообще подписывать.

В-третьих, подготовленный договор должен быть подписан заявленным в нем действующим лицом, обязательно наличие мокрых печатей (если они есть), а если он состоит из нескольких листов, то каждый из листов должен быть подписан, а весь договор пронумерованным и прошнурованным.

Сейчас рынок коммерческой недвижимости перенасыщен предложениями, поэтому заключение сделок по договорам аренды, которые разработаны исключительно в интересах девелоперов и собственников, уже не так актуально. А значит, условия договора зависят исключительно от переговоров сторон. Рассмотрим, а какие условия нужно обращать внимание сторонам до заключения договора, чтобы минимизировать возможные риски в будущем.

Отношения по передаче в аренду недвижимого имущества связаны с существенными рисками как для арендодателя, так и для арендатора. Но качественно составленный договор поможет избежать неприятных неожиданностей, предотвратить возникновение тупиковых ситуаций и затяжных споров.

Не пользуетесь - не платите

Один из самых распространенных споров по договорам аренды – вопрос внесения арендной платы за период, когда арендатор не пользовался помещениями. Например, в период, когда арендодатель их ремонтировал по причинам, которые не связаны с деятельностью арендатора. Судебная практика отвечает на вопрос однозначно: арендодатель не вправе требовать платы за период, в котором арендатор был лишен возможности использовать арендованное имущество (п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), утв. Президиумом ВС РФ 26.06.15). Суд мотивирует это тем, что в период, когда арендатор не может использовать имущество, арендодатель это имущество не предоставляет, а значит, теряет право на получение арендной платы. Несмотря на сформированную судебную практику по этому вопросу, целесообразно оговорить в договоре порядок взаимодействия сторон при подобных обстоятельствах.

Пример из практики:

Фабула дела: Индивидуальный предприниматель (арендодатель) и банк (арендатор) заключили договор аренды помещения с возможностью подключения банкомата к электрической и телефонной линиям. Через некоторое время в помещении потекла кровля, из-за чего возникла аварийная ситуация. Чтобы исключить поражение людей электрическим током, банк отключил банкомат от электропитания и сообщил об этом арендодателю. В дальнейшем арендатор обратился к арендодателю с требованием о расторжении договора, арендные платежи платить перестал. Кроме того, потребовал выплатить договорную неустойку и убытки, сославшись на обстоятельства залива арендуемого помещения.

Позиция арендодателя: арендатор в период действия договора не обращался по вопросу проведения ремонта помещения, кроме того, в договоре зафиксировано, что арендатор обязан в случае необходимости своевременно своими силами и за свой счет производить текущий ремонт арендуемого помещения. Арендодатель решил обратиться в суд и взыскать с арендатора арендные платежи за спорный период.

Позиция суда: доводы арендодателя необоснованны, так как договором аренды с учетом положений статьи 612 ГК РФ на него возложена обязанность по самостоятельному контролю за помещением, в том числе по предупреждению аварийных ситуаций. Арендодатель не представил доказательств исполнения этих обязательств. То, что стороны сохранили договорные отношения в спорный период, и то, что арендатор не вернул помещение арендодателю не означает, что последний может взыскать арендные платежи: арендатор в данный период не мог использовать помещение для целей, которые указаны в договоре. Таким образом, нет оснований для удовлетворения требований о взыскании арендной платы в силу положений статьи 328 ГК РФ.

Реквизиты документа: постановление АС Московского округа от 06.11.14 по делу № А41-3916/13.

Суд может отказать в удовлетворении требований арендодателя о взыскании задолженности по договору аренды в следующих случаях:

Арендатору ограничивали доступ в арендуемое помещение (постановление АС Волго-Вятского округа от 30.07.15 по делу № А28-10402/2014); арендатор был фактически лишен возможности использовать помещение из-за того, что в нем находилось третье лицо (постановление АС Волго-Вятского округа от 01.10.15 по делу № А43-11313/2014);

Арендатор не мог использовать переданное ему имущество по назначению (постановление АС Дальневосточного округа от 21.11.14 по делу № А51-30018/2013); либо если арендатор обнаружил скрытые, ранее неучтенные недостатки (постановление АС Северо-Западного округа от 02.10.15 по делу № А42-6243/2014);

В силу непреодолимой силы арендатор не имел возможности использовать арендуемое имущество (постановление АС Дальневосточного округа от 09.09.14 по делу № А73-14050/2013) и т.д.

Компенсируйте неотделимые улучшения

Часто споры возникают в связи с компенсацией стоимости неотделимых улучшений, которые произвел арендатор. По общим правилам, стоимость неотделимых улучшений, которые были произведены с согласия арендодателя, возмещаются последним после прекращения договора аренды, если в договоре не согласовано иное (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Значит, в интересах арендодателя прописать в договоре условие о том, что неотделимые улучшения в любом случае не возмещаются арендатору. Поэтому арендатору рекомендуется обращать особое внимание на наличие в договоре подобных условий и оценивать их критичность с учетом того, планируются ли в будущем работы по улучшению помещения. При этом, если арендодатель будет оплачивать только те неотделимые улучшения, которые с ним согласованы, то сторонам в договоре рекомендуется указать форму такого согласования и конкретные пункты того, что должно быть согласовано.

Возможно либо заранее предусмотреть в договоре виды работ, их объем и стоимость, либо установить порядок и сроки получения согласия на проведение соответствующих работ.

В договоре можно установить, что затраты арендатора на улучшение имущество будут засчитаны в счет арендной платы за определенный период (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Если арендатор знает, что будет производить в помещении неотделимые улучшения, в договор рекомендуется включать правила проведения таких работ. В правилах целесообразно указать, что работы будут проводиться после согласования с арендодателем проектно-планировочных решений, а также после того, как арендатор представит все необходимые разрешения и согласования контролирующих органов. Кроме того, рекомендуется определить минимальные технические требования к работам (в частности, требования к обеспечению пожарной безопасности, соблюдению санитарных норм и т.д.), регламентировать порядок вывоза арендатором строительного мусора, установить режим производства работ, которые могут мешать соседним арендаторам (например, шумных работ в помещениях).

Обезопасьте себя от предпринимательских рисков

Нередки случаи, когда арендатор утрачивает интерес к пользованию помещениями, например, находит более выгодное предложение на рынке недвижимости или решает прекратить договор по причинам тяжелой финансовой ситуации. Действующее законодательство не допускает односторонний внесудебный отказ от исполнения договора, который заключен на определенный срок, если иное не предусмотрено договором. Даже для расторжения в судебном порядке перечень оснований ограничен, хотя и может быть расширен договором (ст. 620 ГК РФ).

К таким случаям относятся, к примеру, непригодность арендуемого имущества, либо отказ арендодателя производить капитальный ремонт помещения, который входит в его обязанности в установленные в договоре сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки.

Согласно судебной практике, экономический кризис, инфляция, финансовые затруднения и утрата интереса к договору – это предпринимательские риски, которые не считаются существенными изменениями обстоятельств для расторжения договора в судебном порядке в соответствии со статьей 451 ГК РФ. Высший Арбитражный Суд РФ высказал позицию, которую до сих пор поддерживают суды: резкое ухудшение финансового состояния стороны договора или сокращение ее штата не относятся к обстоятельствам, которые нельзя предвидеть, а финансовый кризис является объективным обстоятельством, в условиях которого оказываются все хозяйствующие субъекты (постановления Президиума ВАС РФ от 30.11.10 № 9600/10, от 07.08.01 № 4876/01).

Таким образом, считают суды, стороны, которые заключают договор, могут и должны учитывать экономическую ситуацию, ухудшение своего финансового положения или уменьшение численности работников.

Пример из практики:

Фабула дела: Арендатор обратился в суд с иском о расторжении договора аренды в связи с недостижением соглашения с Арендодателем о расторжении договора во внесудебном порядке.

При этом истец сослался на аномальный и непредвиденный рост курса доллара США, повлиявший на размер арендной платы, определенной в иностранной валюте, существенное изменение рынка аренды, изменение рыночных ставок арендной платы по объектам недвижимости с аналогичными характеристиками и причинение этим Арендатору значительного ущерба.

Арендатор указал в суде, что изменение курса валют определяется глобальными макроэкономическими факторами, на которые стороны договора не могут повлиять, а любая степень заботливости и осмотрительности Арендатора не могла воспрепятствовать наступлению данных обстоятельств и исключить возникновение убытков.

Позиция суда: Руководствуясь позициями Президиума ВАС РФ, согласно которым резкое ухудшение финансового состояния стороны договора не относится к обстоятельствам, возникновение которых нельзя предвидеть, а финансовый кризис является объективным обстоятельством, в условиях которого оказываются все хозяйствующие субъекты, суды отказали в удовлетворении требований. Суды пришли к выводу о том, что истец в момент заключения договоров должен был предвидеть изменение рыночных ставок арендной платы, в том числе в связи с изменением соотношения российского рубля и иностранной валюты.

Поскольку данное соотношение определяется курсовой политикой государственных органов, которая проводится постоянно, стороны договора при той заботливости и осмотрительности, которые от них требуются как от участников гражданского оборота, субъектов предпринимательской деятельности, должны исходить из возможного изменения обстоятельств заключения договора.

Реквизиты документа: постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.05.2016 по делу № А41-71971/201.

В подобных случаях если арендодатель не соглашается на расторжение договора, а у арендатора нет права на односторонний отказ, то он становится заложником ситуации и вынужден пользоваться помещением на невыгодных для себя условиях до конца срока аренды. Чтобы избежать таких рисков, при заключении договора рекомендуется предусматривать случаи, когда сторона вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за определенный период.

Для соблюдения баланса интересов право на односторонний отказ возможно обусловить денежной компенсацией, так называемой «платой за отказ от договора» (п. 3 ст. 310 ГК РФ). Чтобы не взыскивать такую компенсацию через суд, в договоре возможно предусмотреть, что арендодатель вправе удержать в качестве такой платы гарантийный платеж, который арендатор перечислил в обеспечение исполнения своих обязательств. Суды подтверждают правомерность такой позиции. Так, например, Верховный суд отметил, что в договоре аренды, который заключили предприниматели, возможно установить, что компенсацией за односторонний немотивированный отказ будет удержание арендодателем внесенного задатка или уплата им арендатору задатка в двойном размере (Обзор судебной практики № 1 (2016), утв. Президиумом ВС РФ 13.04.16).

Размер компенсации должен быть соразмерен потерям, вызванным отказом от исполнения договора (пункт 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении"). В противном случае суд может отказать во взыскании компенсации. Практика применения судами этой позиции еще не сформировалась, поэтому неясно, как определять критерий соразмерности.

Nota bene!

Если право на односторонний отказ от исполнения обязательства установлено императивной нормой, то не допускается включать в договор условие о выплате денежной суммы в случае, если лицо воспользуется таким правом (постановление Пленума ВС РФ от 22.11.16 № 54).

Ограничивайте ответственность

В договор аренды часто включают условие об ограничении предельного размера ответственности за убытки, причиненные другой стороне. Это допускается законом, за исключением случаев ограничения договором размера убытков за умышленное нарушение договора (п. 4 ст. 401 ГК РФ).

Предельный размер возмещаемых убытков возможно указать конкретной суммой. Также можно зафиксировать, что возмещаться будет реальный ущерб, а не упущенная выгода. Это минимизирует размер ответственности до фактической стоимости поврежденного или уничтоженного имущества. Уменьшить риск взыскания убытков возможно также с помощью установления исключительной неустойки.

Вопрос ограничения ответственности зачастую становится очень острым в процессе переговоров о заключении договора. При этом активно настаивать на ограничении ответственности, в первую очередь, целесообразно арендатору, поскольку именно он, пользуясь помещениями арендодателя, с большей вероятностью может причинить вред имуществу арендодателя и быть привлеченным к ответственности.

Арендатор должен платить арендную плату, даже если договор аренды не заключен

По общему правилу, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Такое же правило применяется в случае внесения изменений или дополнений в договор аренды (постановление Президиума ВАС РФ от 27.01.09 № 11680/08). На практике стороны часто заключают договоры аренды нежилых помещений на срок менее года с условием об автоматической пролонгации, если ни одна из сторон не заявит о прекращении договора в связи с истечением срока его действия. В таких случаях между сторонами могут фактически складываться длительные арендные отношения, в связи с чем периодически возникают споры, необходима ли государственная регистрация таких договоров аренды, а также дополнений и изменений к ним.

По этому вопросу сформировалась устойчивая судебная практика, согласно которой договор аренды недвижимого имущества, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации. Такие разъяснения, в частности, содержатся в пункте 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59. Данная позиция актуальна и сейчас.

При этом, если предусмотренные законом требования к заключению договора аренды не были соблюдены, незаключение договора аренды не освобождает арендатора от обязанности вносить плату за фактическое пользование таким имуществом (Определение ВС РФ от 30.08.16 № 305-ЭС16-4192 по делу № А41-6620/2015).

По закону работодатель и работник могут по-разному оформить свои взаимоотношения. Если работодатель желает, чтобы работник под его контролем выполнял некую трудовую функцию, и готов обеспечить все необходимые для этого условия, то стороны могут заключить трудовой договор.

Следует иметь в виду, что трудовой договор предоставляет работнику самый широкий спектр прав и социальных гарантий, а работодателю придётся кроме договора оформить ещё и целый комплект кадровых документов. Здесь же отметим, что регистрация ИП , а не юридического лица, не поможет уменьшить перечень обязанностей работодателя (справедливости ради отметим, что исключения для ИП-работодателей всё-таки есть, но они не существенны). Если работодателя нюансы трудовых отношений не смущают, можно запускать процедуру приёма штатного сотрудника. Для кандидатов на вакансии муниципальных и государственных служащих эта процедура начинается с приёма и регистрации заявления о приёме на работу. Такое заявление составляется в произвольной форме и является обязательным только при оформлении вышеозначенных категорий работников.

Каждый гражданин Российской Федерации, желающий устроиться на работу, должен предъявить работодателю документы, перечисленные в статье 65 Трудового кодекса. В общем случае это паспорт или иное удостоверение личности. Если речь идёт не о первом месте работы и не о «совмещёнке», то у соискателя также должна быть на руках трудовая книжка и свидетельство пенсионного страхования. Призывники или военнообязанные предъявляют документы воинского учёта, педагоги - справку об отсутствии судимости. Работодатель вправе дополнительно запросить документы, подтверждающие уровень образования и квалификации, а больше от потенциального работника требовать ничего нельзя (если ни на какой закон сослаться нельзя).

Существуют вакансии, на которые не принимают без прохождения медицинского осмотра. Чаще всего такие вакансии связаны с общепитом и пищевой промышленностью. Обязательно проходят медосмотр лица, которые будут работать с детьми, медработники, специалисты, занятые в опасных условиях труда.

Перед тем, как работник подпишет трудовой договор, он должен подтвердить, что ознакомился с внутренними нормативными актами, которые будут регулировать его деятельность в штате нанимателя. Под внутренними нормативными актами понимаются правила внутреннего трудового распорядка, штатное расписание, должностные инструкции, положение об оплате труда и прочие. Ознакомление с ними под роспись - отнюдь не пустая формальность. Работодателю важно зафиксировать данный факт, и не лишним будет отразить его в тексте трудового договора, то есть написать в нём, что работник обязуется соблюдать локальные нормативные акты и был с ними ознакомлен под роспись.

После того, как работник введён в курс дела, работодатель подписывает с ним трудовой договор в двух экземплярах. Образцы договора, в том числе - пример трудового договора с директором , можно взять на сайте для предпринимателей-работодателей www.regberry.ru. Следует отметить, что в экземпляре, который оставит себе работодатель, должна быть строка, посвящённая тому, что работник получил свой экземпляр трудового договора (факт получения подтверждается ещё одной подписью). Подписанный трудовой договор необходимо зарегистрировать в журнале или книге регистрации трудовых договоров, которая ведётся на предприятии.

После подписания трудового договора издают приказ по форме № Т-1, в трудовую книжку вносят запись о приёме на работу. На работника заводят личную карточку по форме № Т-2, а также личное дело (если в данной компании установлен такой порядок).

Один мой знакомый как-то предложил делить всех юристов на терапевтов, хирургов и патологоанатомов. К терапевтам люди обращаются, чтобы проблем избежать или чтобы решить какие-то неострые проблемы. К хирургам обращаются за решением острых уже возникших проблем. Ну а патологоанатомы, понятно, вступают в дело, когда проблемы решать уже поздно.

Так вот, если во всем цивилизованном мире люди, в основном, к юристам обращаются как к терапевтам и изредка как к хирургам, то в Беларуси тенденция другая. Отечественные юристы привыкли к тому, что их по умолчанию считают хирургами. А зачастую им, хотят они того или нет, приходится выполнять роль патологоанатомов – когда клиент обращается за решением проблемы, которую решить надо было «еще вчера»…

В деятельности любого бизнеса практически все вопросы урегулированы теми или иными договорами. Но не в каждой компании договорную работу поручают юристам. Зачастую менеджмент для сокращения расходов эту работу поручает кому-то из существующих сотрудников-неюристов: бухгалтеру, секретарю, менеджерам по продажам и т.д.

Бытует мнение, что незачем платить юристам, если договор можно скачать из Интернета и вставить в него все, что нужно.

Так многие и делают. Ну а потом бегут к юристам-хирургам, чтобы те решали вопросы, возникшие из-за такого скаченного из Интернета договора, который перед подписанием «подшаманил» секретарь или бухгалтер.

Проанализируем «ТОП-5» типичных ошибок, допускаемых при заключении договоров.

Ошибка № 1 : заключение договора, противоречащего законодательству либо интересам компании.

Последствия: вплоть до признания этого договора недействительным и привлечения соответствующих должностных лиц компании к ответственности.

Как избежать ошибки № 1: в процесс разработки заключаемых компанией договоров должен быть вовлечен юрист J. Он сделает так, чтобы договор соответствовал всем требованиям.

Ошибка № 2: заключение договора неуполномоченным лицом со стороны самой компании либо со стороны контрагента.

Последствия : в случае отсутствия последующего одобрения заключенного договора со стороны компании (либо ее контрагента – соответственно) договор будет признан заключенным не в пользу компании (либо ее контрагента) а в пользу лица, которое его заключило.

Как избежать ошибки № 2: до заключения договора проверять, действительно ли уполномоченное лицо (как со стороны компании, так и со стороны контрагента) имеет полномочия на заключение этого договора.

Уполномоченным на подписание договоров лицом является либо руководитель компании, либо лицо, действующее на основании доверенности. В последнем случае копию доверенности нелишне спросить и приложить к подписанному по доверенности договору. А до этого – проверить объем полномочий по доверенности и срок ее действия (максимальный – 3 года, если не указан – тогда 1 год, если не указана дата совершения доверенности – она ничтожна).

Ошибка № 3: указание в договоре неправильных реквизитов контрагента.

Последствия : могут возникнуть проблемы с расчетами, а также с поиском и судебным преследованием этого контрагента. При подаче иска в суд в исковом заявлении необходимо указывать реквизиты ответчика. Если в исковом заявлении указать неправильный адрес, то ответчик сможет затем ссылаться на то, что копию искового заявления и судебную повестку не получал. Если в исковом заявлении указать неправильный расчетный счет ответчика, то в случае принятия мер по обеспечению иска возможны проблемы с наложением ареста на счет. Если в исковом заявлении указать неверное название ответчика (в плоть до того, что ЧУП вместо ЧТУП), то суд может оставить исковое заявление без движения до исправления такой «ошибки».

Как избежать ошибки № 3: до заключения договора тщательно проверить информацию о реквизитах контрагента. Если контракт крупный, то можно запросить информацию о контрагенте из ЕГР. Стоит она недорого, а что-то интересное и полезное о контрагенте узнать из нее можно.

Ошибка № 4: несогласование в договоре какого-либо из его существенных условий.

Последствия : признание договора незаключенным по иску одной из его сторон.

При этом бывают случаи, когда недобросовестный контрагент изначально предлагает к заключению договор, в котором нет одного из существенных условий. А затем при возникновении судебного спора начинает бить на то, что договор не заключен и поэтому он не должен нести штрафные санкции, предусмотренные этим договором.

Как избежать ошибки № 4: четко знать, какие условия являются существенными для того или иного договора; привлекать к разработке договоров юриста.

Ошибка № 5: заключение договора не того типа, который необходим для регулирования отношений между сторонами в конкретной ситуации.

Для иллюстрации последствий приведу два типичных примера такой ошибки.

Пример 1. Два предприятия заключают договор поставки с условием о том, что в случае непродажи покупателем поставленного ему товара он имеет право вернуть его поставщику в определенный договором поставки срок. Типичная ситуация для поставки в адрес торговых предприятий (особенно крупных).

На самом деле в данной ситуации необходимо заключать договор комиссии – поставщик (комитент) передает покупателю (комиссионеру) товар на реализацию. Право собственности на этот товар остается за комитентом и в случае, если в определенный договором комиссии срок комиссионер товар не продаст, товар может быть возвращен его собственнику – комитенту.

При заключении же договора поставки, по общему правилу, право собственности на товар переходит к покупателю. Можно, конечно, закладывать в договор витиеватые формулировки о том, что «поставленный товар находится в собственности поставщика до полной его оплаты покупателем» и затем ставить оплату этого товара в зависимость от его продажи покупателем третьему лицу либо изобретать иные хитроумные конструкции. Однако, на самом деле, продать непринадлежащий ему товар покупатель не вправе.

И контролирующие органы при проверке соблюдения норм законодательства при исполнении сторонами этой сделки будут квалифицировать ее, исходя из действительной воли сторон (со всеми вытекающими из этого налоговыми последствиями).

Поэтому проще, логичнее и безопаснее изначально заключить тот договор, который для регулирования отношений сторон в этой ситуации предусмотрен законодательством – то есть договор комиссии.

Пример 2. Как-то давно поехал я получать гонорар в одно крупное издание, с которым только начал сотрудничать. Гонорар получал там первый раз, поэтому руководитель издания попросил подписать договор. «Чтобы у нас были основания для выплаты вам гонорара», — как он пояснил эту необходимость.

ОК, я не возражал. Подписал предложенный мне договор подряда (взятый, вероятно, из какой-нибудь юридической базы). А потом попытался объяснить моему новому контрагенту, что договор подряда в данной конкретной ситуации применяться никак не может. Тем более в том виде, что он мне предложил. Не знаю, понял ли он всю глубину ситуации…

Суть правоотношений меня и редакции этого издания такова: я передал им неисключительное право на однократное опубликование моей статьи в их периодическом издании. Они этим правом воспользовались и мою статью опубликовали. За это они выплачивают мне авторский гонорар. Соответственно, в данной ситуации между нами должен заключаться не договор подряда, а авторский договор.

По договору подряда авторские права не передаются. По договору подряда можно сделать вещь либо выполнить иную работу. Статья – это не вещь и не работа. Статью, как таковую, я редакции этого издания не передавал (да и передать не мог, так как она является нематериальным объектом).

Соответственно, заключив со мной договор подряда, редакция не оформила передачу ей права на опубликование моей статьи. А значит, и права этого не получила. В результате формально редакция опубликовала мою статью неправомерно, осуществив ее бездоговорное использование, за которое может быть присуждена компенсация в размере от 10 базовых величин до 50 000 базовых величин.

Хотя, как я потом узнал, договор подряда с автором для этого издания был не самым шедевральным. Один автор несколько лет числился у них «поставщиком информации» и с ним был заключен, соответственно, договор поставки…